北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。

皆様から頂いた「コメント」「いいね」が執筆の励みになっています。

本当にありがとうございます

 

<これは何でしょ~か!?>

①ラディッシュ ②トマト ③ビーツ

(答えはコラムの最後で!)

 

今月、こんなコラムを書きました。

市役所の(無料)相続相談コーナーで、税理士に「良く調べたね」と褒められたこともあり、安心してコラム化しました。

しかしながら、コラムではコメンテーターの方から幾つも指摘を受けました(汗)。

更新する時は必ず、本文の最後にタイムスタンプ代わりに更新日時を記載しました。

現在はこれでFIXしています。

(※9月8日 9時、計算式を修正しています。)

結果として・・、皆で作り上げたコラムになりました(汗)。

コメントを頂けた方を含め、読者の方には本当に感謝しています。

ありがとうございます!

今回はその成果を踏まえて、相続税の計算法を確認すべく、税務署に凸しました。

<アジェンダ>

1.税務署を訪問

2.土地の調整率

3.借家建付地

4.小規模宅地

5.貸付事業用宅地

6.限度面積

7.まとめ

8.クイズの答え

税務署では途中ヤバイ感じになりました・・。

全2回でお届けします!

1.税務署を訪問

税務署には2週間前からアポを取っていました。

相続というと節税のコンサルを思い浮かべますが、今回はごく単純な相続税の計算です。

この前に、次の3名へ相談していました。

・セミナーの司法書士(無償)

・区役所の司法書士(無償)

・市役所の税理士(無償)

この段階で前回のコラムを書いた訳です。

相談の旅の最後は、税務署です。

税務署には専用の相談室などで税理士が対応して下さるものと思っていました。

が・・、実際は違いました。

フツーに資産税課の職員2名が1時間以上に渡り、本業の合間を縫って対応して下さいました。

既にここから想定外でした(汗)。

2.土地の調整率

私からはコラムべースの資料で説明を始めました。

早速、土地の調整率が加味されてないとの指摘です。

資料を見せて頂きました。

間口が狭い、奥行きが長い、不整形地など、土地には9種類の補正があります。

職員の方によると、僅かな補正でも路線価10万円/㎡超だと、それなりの調整額になるとの事でした。

実際には、評価明細書(ワークシートのようなもの)で価格を算出します。

補正値を使用して金額を算出する資料です。

興味のある方はクリック(タップ)して頂ければと思います。

3.借家建付地

借家建付地の計算方法を確認します。

赤枠の部分です。

だいたいは合っていましたが、最後に賃貸割合を掛けるようです。

空室かつ賃貸募集を諦めた部屋は、借家建付地に含めない。

空室でも、募集中・募集準備中の場合は参入が認められるが、貸す気持ちや用意のない部屋は、赤枠の通り面積比で参入割合を減らすとの事でした。

私たちの自宅併設物件では、借家権割合30%、借地権割合40%です。

前回の数字を使うと、

アパート用地(D)2,415万円×(1-0.3×0.4)

アパート用地(D)2,415万円×(1-0.3×0.4×賃貸割合

が正解だという事です。

私たちの自宅併設RCなら12戸全て賃貸中なので、現状では×1なので影響ありません。

但し、築古で修繕費が掛かるからと募集しない部屋がある場合は、借家建付地への参入が減る事になります。

4.小規模宅地

小規模宅地は80%が減額になる特例です。

フローチャートで判定します。

職員は私たちの自宅部分に関して、該当する可能性が高いが、フローチャートの結果次第だと言いました。

法律も毎年のように変わります。

その時の法律次第という面はありそうです。

5.貸付事業用宅地

貸付事業用宅地は50%が減額になる特例です。

アパートは基本的に貸付事業用宅地に該当します。

フローチャートで判定します。

これも今の所は該当しそうです。

6.限度面積

小規模宅地の特例では、

自宅は特定居住用宅地、アパートは貸付事業用宅地を使いますが、特例は限度面積以下という制限があります。

限度面積の範囲で特定居住用宅地貸付事業用宅地の両方を適用できます。

次の明細計算書(ワークシート)で計算します。

赤枠内の通り計算します。

前回の(※9月8日 9時、計算式を修正しています。)では、限度面積として特定居住用宅地を200÷330として参入して、貸付事業用宅地と合計した上で200㎡以下で参入しました。

最後のアップデートで掲載した計算式は正しかったようです。

7.まとめ

今回掲載した資料は全て国税庁のサイトに掲載されているようです。

前回のコラムの数字(※)は(土地の調整率など些細なことを除くと)ある程度正しい事が確認できました!

※「(※9月8日 9時、計算式を修正しています。)バージョン」は、melmさんを中心に頂いたコメントを基にアップデートしたものです。

あらためて、感謝いたしますm(_)m

今回2人掛かりで対応して頂いた税務署の職員からは、次のメッセージを頂きました。

本コラムで取り上げた数字(スナップショット)は、合っているように見える。

但し、法律はすぐに変わるから、実際に相続が発生した時には、今とは全く違った結果になる可能性もある、という助言を頂きました。

その他、以下の指摘を受けました。

・相続が発生しそう/実際に発生した時に税務署に来る人はいても、将来をシミュレーションしたいと税務署に来る人はいない。

・税務署では相続のコンサルはやっていないので、お金を払って専門の税理士にコンサルして貰った方が良い。

コンサルを希望していたと思われたようです(汗)

ここまで1時間は和やかな会話が続きました。

しかしながら、ここから恐怖の幕が切って落とされる事になる事を、この時は知る由もありませんでした。

私の不用意な一言と勘違いで、話は急転直下します。

ヤバイよ、ヤバイよー(汗)

(続きは次回!!)

 

8.クイズの答え

答えはトマトでした!

赤いキングスライムに見えたのは、私だけでしょうか(汗)?

 

今回のコラムは如何だったでしょうか?

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―