おはようございます。

しげお@です。

 

今日は『歪み』、用途地域等のコラムです。一種低層、近隣商業、いろいろあります。高さ制限や最低敷地面積、いろいろあります。

 

用途地域等について「う〜ん、よくわからない」は勿体ないです！是非、これを機会に😋

 

・5棟目は用途地域の歪みから

私が買った5棟目のアパートは、戸建が独立しているアパートです。別の言い方をすれば、ただ戸建が並んでいるだけです💦

 

その隣地は戸建が建っています。

そのさらに隣は新築建売が３つです。道路を挟んで向かいは「商業テナント物件」です。

私のアパートから住居側は第一種低層住居専用地域です。反対の私のアパートから大きな道路側は商業地域です。

 

・容積率や建蔽率の差

簡単に言えば、

一低層（第一種低層住居専用地域、略）は、容積率100%です。つまり土地30坪に対して建物30坪が上限です。

商業地は、容積率300%、つまり土地30坪に対して建物が3倍の90坪建ちます。

※不動産屋が、「一種いくら？」という時があります。これは敷地に建築できる容積から割り出される1坪当たりを指します。

建蔽率、容積率が違うだけで土地の坪単価は異なります。

 

・用途地域は価格に影響するか？

今回買った物件エリアの一低層土地坪単価は、３５〜４５万円でした。新築建売は３，０００万円後半で売りに出ています。

 

私のアパートは土地が４０坪あります。

一低層単価で見れば４０坪×土地単価４０万円＝１，６００万円くらいの価値です。

商業地であれば、建物延べ床面積が「倍以上」で建築が可能です。建物面積が「倍」ということは、土地に反映します。物件の場所はそう離れていないのに、一低層と商業地の用途地域で価値が違うのです。

 

・用途地域の歪み

私が買ったアパートは、ほぼ商業地に面しています。（敷地３%くらい一低層にかかっているため制限は受けます。）

 

とすれば売値（土地の値段）は商業地価格に近いはず。しかし、商業地価格では買っていません。なぜか？？？それは数々の歪みのお陰です。

 

・建物付きの歪み

売主側は『既存建物の利回りで販売価格を決定』しました。

既存建物がある場合のアパ販売価格は、家賃収入（利回り）から逆算することが殆どです。「将来空室になれば土地の価値がある〜」と、いってもタラレバで、今売れる価格とは差があります。※よほど土地の値段が高いエリアは別。

「今は、今の売り値しかない（利回り）」のです。

 

・賃貸借契約形態の歪み

定期借家契約のアパートなら、建売業者が買って再販するでしょう。定期賃貸は解約を待てば良いだけです。満期により契約終了です。

 

普通賃貸借契約の場合、即立ち退きは困難です。立ち退き料を支払って引っ越すケース、お金を貰っても引っ越さないケース、引っ越せないケース、ここに「賃貸借契約形態の歪み」があります。

 

・建物自体の歪み

今売れる価格には「建物自体の歪み」があります。

築古アパートが建っているから融資がつかない、修繕費がかかる、買主が限られる等、値下げ要因があります。

 

営業マン「築年数から考慮して利回り８%なら売れないか、、？。では１０%で販売するか？修繕費を考慮して、、買主は現金一括とするとあと少し価格を下げないとイケナイか？？」と売値が修正されます。

 

・家賃設定の歪み

既存家賃が相場より２割安かったら、それだけで販売価格が下がります。「空室になれば家賃が上がるから、その時の想定利回りで〜」とそんな空想利回りで買う方は少ないです。

今運営している賃料で利回り計算が基準です。それが相場から２割低くてもそれはそれ。ここに「家賃設定の歪み」があります。（逆に売る目的で賃料を高く設定している逆歪みもあります）

 

・売主個別要因の歪み

例えば売主が高齢で資産整理を急いでいるとか、相続後の換金など、売主の個別要因です。

 

・いたるところに『歪み』がある

用途地域の歪み、建物付きの歪み

建物自体の歪み、賃貸借契約形態の歪み、

家賃設定の歪み、

売主個別要因の歪み（年齢、理由）、

不動産屋の歪み（売・買どっち側？）

 

というわけで、

今回のアパートは、「今売れる価格」で私が買いました。

私は今売らなくても良いので、一つずつ歪みを解消し、「適切な商業地価格」の仕込みをします。（と言っても都心ではないから安い）

 

借主が長期で住めばコレ↑↑は叶いませんが、それはそれで、築古物件だからこその高利回りで回収ができます。

「建物付きの歪み」で買っているので、そもそもの利回りで回収可能です。不動産は『歪み』を理解すれば、利回りの比にならない利益が見えてきます。

 

もし、今日のコラムを見て「？？」だとしたら・・・用途地域や歪みのことを調べてみてください。きっとイイコトがあります😄！

 

・歪みシミュレーション

例えば、今回の物件が５、６年後に空き家になったとします。それまで稼いだ家賃収入で投資額６〜８割回収ができます。

空き家になる→歪みが無くなり、土地が商業地価格近くになる。一低層の１.５倍値だとして、坪６０万円〜、土地が４０坪あるため＝２，４００万円になる。

 

家賃収入と売却益で購入金額の●倍以上になります。これは下限。たった５、６年待っただけで保有期間中は放置です。こんな物件を２，３件保有したら・・・ワクワクしませんか？

 

・ライバルはいるけど、いない。

転売不動産屋からしたら期間・利益が弱いから狙ってこない（会社の稟議が下りない）。

ベテラン大家さんたちは金額が少額だからこない。年齢が大先輩な大家さんは年齢的にこない、他の対策をする（失礼な言い方で申し訳ないですが実際そうだと思います）。

 

築古戸建チームは利回り優先。

投資初期に『複数の歪み』を拾うのは難しい（失礼でごめんなさい。でもいくつかの戸建セミナー参加して雰囲気を見て思います。一部の講師はできるけど教えていないのかな。教えて誰もがパッとできるわけではないし、講師仕事的には利回り・指値ドーンの方がわかりやすく、歪み系は講師業の反響が取れないと思います）

 

誰も狙っていないではなく、

正確には、狙えるけど狙わない人の数が多いです。

 

私がコラムで書いても、ベテラン大家さんは「知ってる、でも今更やらない、他のことやるよ〜」だろうし、土地の坪単価自体が低いエリアだと更地価格手法の旨味は少ない（利回りの方が良い）、融資が引けるサラリーマンは築古より築浅に行く（不動産屋もそっちに誘導）、築古を扱うプレイヤーは利回り・ＤＩＹ優先、家賃重視で稼ぐ（そっちの方が効率が良い）、あとはコレはそう簡単にマネできない。（やってる本人としては、調べるのがクソ面倒くさい！！笑）

 

 

不動産賃貸といっても人によって色々なやり方があります。以上、歪みコラムでした。

少々言葉遣いが生意気な箇所がありますが、お許しください🙇笑

 

やっぱり、不動産って面白い👍