こんにちは、人生逆転不動産投資家のCJ社長（@CaptainJacksan）です！

築古戸建界では、加藤ひろゆき先生が著書で書かれた「鬼のような指値」という言葉が大変有名です。

では、実際の現場で現実的な指値は一体どのくらいなのでしょうか？

早速ですが、弊社の所有物件における指値の実例を紹介します。

 

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（カッコ内は指値の割合。いずれもほぼ築40〜75年と年季の入った築古戸建てであることに注意）

①新潟県・長岡市
希望額未定→ 23万（不明）

②埼玉県・上尾市
250万→ 120万（52%オフ）

③静岡県・熱海市
150万→ 7万（95％オフ）

④静岡県・静岡市
150万→ 35万（77%オフ）

⑤埼玉県・本庄市
180万→ 20万（89%オフ）

⑥京都府・中部
100万→ 50万（50%オフ）

⑦京都府・中部
158万→ 80万（49%オフ）

⑧京都府・中部
希望額未定→ 50万 

⑨京都府・北部
120万→ 80万（33%オフ）

⑩⑪滋賀県・大津市
希望額未定→ 2戸あわせて200万

⑫京都府・北部 50万→ 15万（79%オフ）
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以上のように、これまで購入してきた上記12物件中8戸で指値に成功。

8戸の内訳は、4戸が77〜95%オフ、3戸が約50%オフ、1戸が33%オフでした。

33%オフの1戸についても、200万円から120万円に大幅に値下げされた直後に問い合わせ、80万円での買付に成功したため、少し問い合わせ時期が早ければ60%オフだったかもしれません。

「指値ができる俺スゲー」、ではない。そもそもの値付けが間違っているのだ

初心者の方は、もしかしたら「95%引きとかまじパネェ」「1戸あたりの最高額100万円台っすかw」「抱いて」などと思われたかもしれません。

しかし、不動産歴数年ながら自分なりにたくさんの物件を見てきて、僕はこう思います。

指値ができて凄いわけではない。そもそもの値付けが間違っているのだ、と。

つまり、指値とは売主の「これくらいで売りたい」という事情や感情で決められた主観的な売値を、本来の価値に修正した価格です。

市場的には本来100万円の価値しかないのに、様々な事情で300万円で売りに出されるようなことは当たり前にあります。

なので、YouTubeやネット記事などで半値等の指値と謳われていたとしても、気にすることはありません。

多くの場合で、そもそもの売値が高すぎるのです。

物件に対する相場感覚を養おう

実際に実現可能な指値の感覚を養うには、毎日のポータルサイトパトロールが有効です。

また、近くの大家さんが開催しているDIY会等に参加し、購入金額や修繕計画などを聞くのも良いでしょう。

指値の成功例に惑わされず、自分が信じた本来の価値を算出し、自信を持って提示できるようになりたいものですね😊（偉そうですいません、僕も目下精進中でありますw）

 

それでは今日のコラムはここまで。またお会いしましょう！

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