北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。

皆様から頂いた「コメント」「いいね」が執筆の励みになっています。

本当にありがとうございます！

＜札幌・大通公園オータムフェスト＞

札幌では、夏のビアガーデンが終わると、食の祭典「オータムフェスト」です。

大通公園４丁目～１１丁目に３００店舗が出店して、２００万人が訪れます。

昼呑みする方も多く、私も明日は・・（汗）。

 

前回は、該当する方も少なく、難解な相続ネタにも関わらず、多くの「いいね」を頂きました。

本当にありがとうございます！

ｍ（＿）ｍ

 

最近、相続税の計算方法を確認するため、税務署に無料相談を受けました。

中堅職員と新人さんの２名が対応して下さいました。

中堅職員の方は理系タイプで気になった事を言うタイプでしたが、丁寧に１時間近く掛けて説明して下さいました。

その後、私の不用意な一言で恐怖の幕が切って落とされました。

＜アジェンダ＞

１．遺産総額から純資産を求める

２．税務署を出る

３．税務署に戻る

４．勉強のワナ

５．まとめ

今回は、私の勘違いもあり、恥ずかしい失敗談です！

１．遺産総額から純資産を求める

北：母親の持ち分に関する遺産総額の計算は良く解りました。次に遺産から債務を控除して純資産を出します。

税：お母様に債務があるのですね？

北：土地は私と母がそれぞれ持ち分１／２です。建物も同じ考えで建築しました。ローンは私が債務者、母が連帯保証人です。

税：連帯債務者ではなく、連帯保証人ですか？

北：そのはずです・・（汗）。

税：本当にそうだとすると・・、今までは勉強熱心な方への説明で良いお話ができだと思いますが、ここからは少し違ったお話になります。

北：？？？（大汗）？？？

税：北国さんが一人でローンを組んだ場合、当該ローンに関して遺産から差し引くお母様の分は、ないかもしれません。

それよりも・・、北国さんが一人で１億円のローンを組んで資金調達された資金で建築したアパートを、２人で資金を出し合ったかのように、２５年間決算・確定申告されていた事になります。

つまり、北国さんからお母様への贈与に該当します。

過去の申告が色々と、おかしなことになります。

税務署は行きますよ！

顛末としては、所得税を７年間遡り修正申告する事になります。

過去に遡り、私の不動産所得を２倍に、母をゼロにする。

更に母から贈与税を取る事を言っています。

税務調査は通常３年間、問題があると５年間、悪質な場合は７年間遡ると言います。

目の前にいる中堅職員が７年と言っている事から、重加算税の対象と考えたようです（汗）。

税：こうなってくると、資金の管理も怪しいです。

北：怪しくはありません。屋号付き口座を作り、アパート経営に関する入出金は、特別会計のように、家事費（生活費）と分離して管理しています。

税：まずは贈与分を納税する。（北国さんの）所得税を修正申告する。今後は債務を分けるか、贈与とするかですね。

北国さんや周囲（銀行、税理士、司法書士）からは悪意を感じません。

だからこそ２５年間も折半で決算されているのでしょう。

印象は悪くはないですが、それでも・・

北：自分で言ってアレですが（汗）、１億円のローンの債務者が正しくなれば問題ないはずです。母が連帯保証人の前提で、修正申告の必要性がある前提で、これ以上話を進めないでください。

私も２７歳の不勉強な時の記憶を伝えただけです。

間違っている可能性もあるので、銀行に確認してみます。

少し時間が掛かるかもしれないので、今日はこれで失礼します。

相続税の計算に関して、親切に教えて頂きありがとうございました。

とても勉強になりました。

本件を銀行に問い合わせをしても、即答できず折り返すなど時間が掛かりそうなので、一旦税務署を出る事にしました。

２．税務署を出る

こちらの脇の甘さは明らかですが、相手の職員も流石です。

飛んで火にいる夏の虫に対して、既に凸の準備をしているでしょう（汗）。

税務署の駐車場で、銀行に架電します。

結果は（銀行マンは暗記していたようです。即答でした汗）

銀：北国さんの１億円は連帯債務です。お母様は連帯保証任ではありません。仮に連帯保証人だったら贈与云々になりますよ。連帯保証人は奥様です（汗）。

ふぅぅ・・、やはり自分の勘違いか・・（ホッと一息）。

実は、今まで母は連帯保証人だと思い、モヤモヤとしていました。

この誤解から、母からの相続の際に、１億円のローンの半額を母の債務として、遺産から控除できるか！？などとヘンな質問を税務職員に対してしてしまったのです（汗）。

３．税務署に戻る

再び税務署入りエントランス抜けて、資産税課のチャイムを鳴らします。

早速、先程の２名が出てきました。

北：銀行に電話で確認した結果、母が連帯保証人と言うのは私の誤解でした。

母親は連帯債務者でした。

２人で１億円の借り入れをしているのです。

先程の話でも、問題は債務者だけでした。

それ以外の部分には問題がありませんでした。

本件私の勘違いという事で、クローズして頂けますよね？

税：そういうことなら問題ありません。

税務署が向かう事もありません。

北：銀行マンが即答だったので、早めにお伝えできて良かったです。

私の勘違いによる税務調査の件も一件落着です。

相続税の計算方法も具体的に解ったし、２名掛かりで対応してくれた職員には感謝しています。

２回の訪問で合計１．５時間ほどお付き合い頂きました。

税務署も親切なものだと思いました。

私は踵を返し、資産税課を後にしました。

エレベータの前にいた時、先程の職員が2人で追いかけてきました！

話が済んだのと相手の表情から、私が慌てる事はありませんでした。

税：言い忘れたことがあります。

お母様との連帯債務なら、相続の遺産からお母様分の債務（ローンの1／２）を控除できます。

回答を忘れていたので、追いかけてきました。

北：親切にありがとうございます。当然そうなりますよね。

今回は本当にありがとうございました。

４．勉強のワナ

脱サラしてから不動産の勉強を始めました。

今から大きなローンを組むとき、私が債務者、母が連帯保証人なら、税務署と同じ判断をします。

しかし２５年前にインプットした記憶は、最近の知識の習得では、自動的に置換されませんでした。

今の記憶で過去の契約を振り返る必要もあるかなと思いました。

慢心していたとも言えるかもしれません。

５．まとめ

勉強してよかったと思ったのは、税務署の職員が使う言葉に解らない言葉が一つもなかったことです。

税務職員に「税務署が行くよ！」と言われても、不安に感じる事がなかったのは、解らない言葉や説明がなかったからなかと思います。

最悪、税務署が来ても、一回税務調査を受けたことがあるので状況がイメージ出来ること、東京・大阪の査察以外は任意で強制権がない事もありましたが、それ以上に、職員の使う単語や説明で意味の分からない物が一つもなかったので、債務者区分だけが問題で、そこを解決すればこの話は終わりだと思ったからです。

逆に一つでも解らない単語があると、そこから先の意味が解らなくなる場合もあります。

前職のエンジニア時代は、高学歴の部下でも、知らない単語が一つ出るとそこから先の話が解らなくなるエンジニアもいました。

そういう意味では、今回税務署でヤベー感じになっても不安にならなかったのは、楽待での勉強に救われたのかもしれません。

そういう事も含めて楽待実践大家コラムには本当にお世話になり、感謝しています。

私に限れば、この場でギブするつもりが、実はテイクの方が多いのかもしれません（汗）。

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―