こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

区分店舗物件

 

今日はシリーズ2日目ですが、実は案件自体は暗礁に乗り上げています。。。涙

問題は金額なわけで、私が妥協すれば纏まるのですが、

妥協しません！！(‘◇’)ゞ

この時期、この妥協の線引きが全てかも知れませんね。。。汗

 

さて、シリーズの続きにお付き合いください。m(__)m

構成は、

【1日目】

１．物件スペック比較

【2日目】

２．注目点

３．今回の案件の説明

４．見込み上げ幅について

になります。

 

では早速参ります。

２．注目点

タイトルにしてしまっているので、

まさにですが、

インボイス制

が本件の私の試みの歪み部分になります。

消費税は今10％ですよね。

そして、

本件のようなこなれた店舗物件の購入ボリュームゾーンであろう一般投資家の9割はこの9月までは免税事業者だと想像します。

しかし、

この10月から始まるインボイス制に伴い、我々も売上に課税売上がある場合には、これまで考える必要もなかった

ややこしいインボイス対応を強いられる

ことになります。

実際には、これくらいの規模の物件で金銭的な負担は仮にインボイス登録事業者にならなくても大した事はなかったとしても、

わざわざ！！

考える必要のない非課税売上の住居のみで売上を立てている大家（一般投資家群）がそっち側に行こうなんて考えるわけありませんよね。苦笑

言い方を変えれば、

仮に本件が売主の想定した高値売却が成就していたとしたら、それこそそんな事すらも考えていない

超絶無知無能投資家

なのかも知れません。苦笑

 

それが理由なのか？

 

この物件は売主の思惑通りには全然売れませんでした。

昨今の高騰相場で思うように物件を購入出来ずにいる私ですが、

ここに一筋の光

を見出したのでした。

３．今回の案件の説明

この物件は、過去にバルクで購入した私も良く知る主に実需の区分マンション再販業者が抱き合わせて購入し、その後ほどなくして別の業者の手に渡り、

そこから

高値で買い受けた再販業者の再販物件

でした。

 

プロジェクト融資の期限が迫り、これまでの売り値から急激な指値OK案件として、私の仲介さんへ上がってきた情報でした。

 

皆さん、よく損切案件とか口にすると思いますが、

本当に損切なんてすると思いますか？

 

これ意外かも知れませんが、

本当に損切する事があるのが融資依存の再販業者事情

です。

 

再販業者の中には、長年の利益のストックがあり、仕入れをキャッシュで済ませる事が出来る業者もいますが、

初期段階ではどこも融資に依存せざると得ない

上に、

プロジェクト融資の期限は基本1年間なので、それまでに売却しなければ、

・次の融資が組める枠がない

もしくは

信用問題で次貸してもらえなくなる恐れ

があります。

故に、

日頃、収益物件の長期運用が目的で長期借入を起こす我々投資家と大きく異なり、彼らにとっては損切してでも売却した方が全体としてはプラスになる場合というのは少なからず存在するわけです。

 

過去の業者の仕入れ前の市場売出価格を調べたところ、今回、私が指した金額では、この業者にとってはまさしく損切に該当するレベルでした。。。

 

４．見込み上げ幅について

ただ、そんな損切レベルでも、そもそもこの業者の買値が高いだけという部分も否めない部分があり、指値で買えたとしても、長期運営出来る見込みが高いとしても、

本件に、

賃料の見込み上げ幅

が無ければ買付は入れなかっただろうと思います。

 

2,000万円利回り11％の案件で、仮に

5万円以上もの賃料を上げる事が出来るなら飲食賃貸だったとしても十分

 

そう考えての買付となりました。

 

楽待の呪いなるものは私は一切信じておりませんが、本件、現段階では残念ながら、私の指値まではOK回答はいただけませんでした。

頂けた回答は少し乖離のある金額で、

それでも！

トントンラインのようで、それを割ると赤字になってしまうとの事で一旦、そこで待つことを選択しました。

 

私はもう歴もそこそこベテランの域に入りつつある投資家ですが、

今でもずっと

この塩梅が本当に難しですよね。。。汗

 

金額の妥協を少しすれば買えるけど、

ここはぐっと我慢

を選択したわけです。

 

この先があり、買えた場合には確実に儲けられますし、

買えなくても痛くない

業界的にはどちらが難しい問題って永遠の命題でもありますが、こういう局面では買い側は本来強くあるべきだと思っています。

 

買い側で死ぬのは

妥協して購入して失敗した時だけ

で、たとえ買わなくても痛くもかゆくもないので。

勿論、私も人間だし、むしろ欲深き投資家なので、買いたい気持ちは山々で、買えない事への萎えはとは向き合わなければなりませんが。汗

 

っと、いう事で私の日々の実践記録的な内容のコラムとなりましたが、テーマとして出て来たインボイス制度については、来月には私の場合の実情を踏まえつつ、考え方をコラムにしようと思っています。

 

っという事で、今回はまた買えない嘆きのコラムとなってしまった感はありますが、

だがそれでいい！

そう思い込みながら本コラムを締めたいと思います。

激励いただいた読者の皆さんありがとうございました。m(__)m

勿論、私はまだあきらめていませんし、一円でも安く買う算段が整えば再挑戦する可能性もあります。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

先月からの運営問題ですが、

テナントで配管詰まり

テナントでねずみ発生

優良入居者の退去

無断風俗営業野郎

賃借人法人破産申請

入居から一度も家賃なし

 

次回、無断風俗営業野郎との決着が付きましたのでコラムにしようと思います。