こんにちは。

ベトナム大家です。

 

誰でも自分の物件は高く売りたいのに

敢えて安い値段を付ける人がいるという

ちょっとしたレアケースに遭遇しました。

 

・なぜ安い値段を付けるのか？

・買った人はどうなるのか？

得られた情報をまとめたいと思います。

 

やはり生活保護は最強だった

1000万円 想定家賃8万円 利回り9.6％

という見立ての物件が

500万円 現況家賃4万円 利回り9.6％

で売りに出ていました。

 

現在の入居者を追い出すことができれば

ワンチャン利回り19.2％になります。

 

なんでそんなに安い家賃で貸しているのか

仲介業者に問い合わせてみたところ

売主自身が入居者になる予定だそうです。

つまりはリースバックということです。

 

いや、それでも高く売れたほうがいいでしょ

と思ったら、さらに隠れた事情がありました。

この売主、債務超過でどうせ自己破産なので

いくらで売れようが関係ないみたいです。

 

自己破産後には、生活保護を狙っていて

この地域の住宅扶助が上限4万円だったため

将来的に、自分がタダで住めるようにと

家賃を4万円に設定したということです。

 

この4万円から、収益還元法で値付けしたら

売値が500万円になったというカラクリです。

なかなかにエゴにまみれたスキームです。

 

ハリボテになる可能性あり

仮に、この物件を買えたとしても

クッソ安値で貸す契約が憑いてきます。

借地借家法で守られているので追い出せず

また、家賃の増額も難しいと思われます。

 

ポックリ逝ってくれればラッキーですが

最悪、賃借権を相続されてしまって

2代に渡ってクッソ安値で借り続けられる

なんてことが起こる可能性もあります。

 

フツーの物件を買っていれば

物件500万円 年収48万円 固定資産税2万円

この物件を買ってしまうと

物件500万円 年収48万円 固定資産税4万円

 

なまじ固定資産税評価額が高いだけに

利回りは同じでも、固定資産税だけ高くなり

また、面積も大きいので壊れる箇所も多く

修繕費用も多く掛かる恐れがあります。