~このコラムは7年生大家が、次のステージに到達するまでの不動産に楽しく取り組む姿を記した「実践」コラムです~

 

皆さん、こんばんは~

ジュニアです。

 

<風に大きく揺られるサボテンを、、>

<初めて見ましたw>

 

 

早速ですが、今回も、

「#445 私も仏の買付が通ってしまった件」
「#446 仏の買付が通るまでの過程の件」
「#447 仏の買付のための融資打診の件」

からの続きコラムです。

 

さて、無事に本当の意味で買付一番手を確保、融資にも目途をつけてここまで売買契約に向けて一歩ずつコマを進めています。

実は私、金融機関への融資打診の前、具体的には仲介に面談に行った翌日に、地元の不動産屋さんにヒアリングに行っていました。

今回は、ヒアリングの様子と内容についてコラムにしたいと思います。

 

 

1.ヒアリングの目的

物件を買う時、出来る限り地元の不動産屋さんにヒアリングに行く。

過去に散々読んだ不動産投資の書籍やブログで書いてあったこのことを、覚えています。

過去のアパート購入時を振り返ると、、

 アパ1号:やってません汗
 アパ2号:5軒くらい廻りました
 アパ3号:やってません汗

アパ2号は具体的には殆ど検討したことが無い立地で自信が無かったこともあって、一日掛けてヒアリングをしました。

アパ3号は、その必要が無いくらい圧倒的な立地でした。

 

今回は自宅の近くで過去に何件も具体的な検討をしましたので、土地値については把握をしているつもりです。

一方で、今まで検討した中で一番駅から離れている物件であり、初めての間取りもあったため、知識を追加&補正する必要があります。

そのためのヒアリングがひとつ目の目的。

 

ふたつ目の目的は、、、

無事に購入できた場合には、どこかの管理会社に管理をお願いする必要があります。。

その先には、ドミナントを目指す私に物件を紹介してくれる可能性があるのかないのか?

そんな目論見もあっての訪問でした。

 

つまり確認すべきは現在の家賃相場と土地の相場、あとは会社の雰囲気等々です。

家賃相場はレントロールの家賃を基準に聞きましたが、契約前なのでここで具体的な数値は控えます。

ちなみに売出価格は建物の価値をゼロと見て坪85万くらい、私の見立てでは安くても100万~120万ですが、、

さてどうなりますか。

 

 

2.不動産屋さん選び

この最寄駅は小さな駅ですが不動産屋さんは沢山あります。

駅の周囲に10軒ほど、周囲1キロには更に10数軒はあるでしょうか。

 

上述の目的を達成するためには、賃貸専門の不動産屋さんに言っても意味がありません。

管理戸数が多くて、尚且つ客付けの強いところ、、、

外から見てもなかなか分からないですよね。

まずはフランチャイズではない不動産業者を探して免許番号の古い順番に並べ、、、最終的に3社をリストアップしました。

本当は、メイン道路から外れた日に焼けたマイソクが貼られているようなところが良いのかもしれませんが、その勇気はありませんでした。

 

 

3.A社の場合

まずは第一候補のA社。

メインどおりに店を構えて地元で約40年の歴史あり、と謳っています。

カウンターの奥には、社長、事務員+営業が2名が在席。

年配の営業をめがけて名刺を差し出しながら、用件を伝えます。

ジ:この物件の購入を検討しているんですけど
  家賃相場と土地の相場を教えていただければ思って伺いました。

レントロールは見せず、マイソクのみを見せながら切り出すと、奥の社長に向かって

営:社長!〇丁目の〇〇アパートですって。

と、社長に意見を求めます。

ジ:(お前は答えんのかいっw)

社長はフランクな感じで

社:そ~だな~
  〇〇の間取りは10万円ちょっと。

  良くても12~13万円位だと思っておいた方が良いよ。
  駅からちょっとあるしね。
  〇〇の間取りは4万円台、良くても5万円くらいで見ておきな。

どちらもレントロールの7~8割です💦

 

ジ:あの辺りは更地価格だと、どれくらいですかね?

社:更地のエンド価格で80万円から、高くても100万円かな。

 

こちらも厳しめです。

そこに営業感?は全くなく、甘い数字を言わない対応はかえって好感が持てました。

丁寧にお礼を述べて、A社を後にしました。

 

 

4.B社の場合

続いてB社です。

メイン通りに店を構えていますが規模は小さく、実需がメインの様子ですが歴史は感じます。

ドアを開けると男性が一人だけ、在席していました。

机の数からも社員は2~3名程度の様です。

丁寧にあいさつした後で訪問の目的を告げると、売買の担当だから家賃相場は分からない、と。

それではと、マイソクを見せながら〇丁目の土地の相場を聞くと、更地のエンド価格で130~140万円位ではとのことでした。

 

店の規模からしても、、残念ながらB社に管理を任せることはなさそうです💦

 

 

5.C社の場合

最後にC社です。

駅のすぐ隣に店を構えており、看板には売買とリフォームの文字が見て取れます。

期待できるかもしれません。。

 

早速凸すると、30歳前後と思しき店長さんが対応してくれました。

これまたみんなの意見を聞きながら、、、

店:〇〇の間取りは16~17万円くらい狙えるのでは。
  駐車場があればプラス1万円くらい。
  〇〇の間取りは5.5万円から6万円くらいですかね。

A社とは反対に「〇〇万円を狙えます」と表現されますw

店長は続けます。

店:更地のエンド価格は170万円くらい。
  買取価格なら130万円~150万円か、もうちょっと安いかもしれませんが。。

 

私の見立ては坪100~120万円。

これに対して総じて高めの回答でした。

 

 

6.まとめ

A社は管理+客付け

C社は管理+リフォーム

それぞれキャラは違いますが、管理をお願いする候補としてはアリだと判断しています。

 

ヒアリングをしてみて感じたことは、、、、

「人の意見は物件購入時の参考にはならない!」

というものでしたw

参考にならないというのは言い過ぎかもしれませんが、私の判断に影響を与えることはありませんでした。

それが今回の結論です。

 

家賃相場も土地値の相場も、ある程度はデータを調べることは可能です。

そのデータは平均的なものであり、実際の相場には一定の幅が存在します。

ヒアリングをして得られる情報は、所詮はその幅の範囲のものでした。

 

もっとも、、、、

もっと細かいエリアの賃貸需要とか、もっと細かい募集条件とか、そういった疑問なら地元のプロの見解が参考になることもあるとは思いますから、ヒアリング自体は無駄ではありません。

 

売買に関しては、それだけ個別性が強いということなんでしょう。

当り前の結論に着地しちゃいましたね(笑)

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。

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