~このコラムは7年生大家が、次のステージに到達するまでの不動産に楽しく取り組む姿を記した「実践」コラムです~
皆さん、こんばんは~
ジュニアです。
<もう、こんな季節ですね>
<今年中に買えるかな、、>
前回は、アパート4号の購入に向けて金融機関の新規開設店舗に突撃したことをコラムにしました。
並行して取り組んでいるのが管理会社探しです。
売主さんが自主管理をされていることもあり、遠隔大家の私は管理会社は新たに探す必要があります。
これまで取引のある管理会社にお願いすることも可能ですが、せっかく地元の物件を購入するのですから、地元密着老舗系の「不動産屋さん」に任せたいと思っています。
もちろん、将来的には地元の物件を紹介してもらう下心があってのことです。
物件を買う前に、下調べを兼ねて3社の不動産会社を回ったことを「#448 物件近くの仲介業者にヒアリングをした件」のコラムで紹介しました。
その中で候補を2社に絞って、具体的な打ち合わせをしましたので今回のコラムネタとさせていただきます。
1.2社の特徴
今回、目星をつけたのは地元で長く商売をしている2社、仮にA社とB社としましょう。
A社は駅徒歩1分に店を構えて、B社は目抜き通りの真ん中付近に目立つ店舗を構えています。
フランチャイズ系の店舗ではないので地味ではありますが、今回、私が求めるのはしっかりとした管理をしてくることと、地元の物件をどれだけ押さえているかの2点です。
客付けについて大きな期待はしておらず、力不足であれば自分で補うつもりです。
恐らく、どちらも管理がメインで
A社はリフォームに強みが、
B社は強いて言えば地元の管理戸数に強みがありそうです。
さて、皆さんならどちらから攻めますか?
2.A社を訪問
私が先の訪問したのはA社です。
なぜなら、本命はB社だから。
アポイントは前回対応してくれた店長に入れましたが、実際に対応してくれたのは別の担当者で、店長は不在でした。
こういうことは、事前に行っておいて欲しいですね。
自分でも熱が冷めるのを感じます。
担当者と初めましてのあいさつの後、少しアイスブレイクの時間を取りました。
この会社は賃貸、売買、修繕、リフォームと担当者がそれぞれ分かれているとのことで、この担当者は賃貸の担当。
数年前に他社から引き抜かれてきたとのことですが、ホントかどうかw
しばし雑談の後、本題に入ります。
まずは管理委託契約書を見ながら基本的な条件を確認します。
①契約形態
管理委託契約の形態は「管理+専任媒介」のイメージでしたが「管理のみ」でも可能とのこと。
これは意外でした。
この会社が管理メインであり、客付けについては得意ではないのかもしれません。
まあ、囲い込みさえされなければ基本的にはオッケーですが、入居者の質に影響を与える懸念はありますね。
②業務委託内容
管理委託の基本的な業務内容は入居者対応はもちろんですが、定期巡回、簡単な点検や清掃まで含まれていました。
私が他の物件で契約をしている大手や地場大手の管理会社では、定期巡回はほとんどなく、ましてや清掃は別料金です。
相場は月一回の清掃でも1万円ほどかかります。
ちなみに他の物件はアパート清掃のマッチングサービスを利用し、月一回の清掃を2500円で済ませています。
ローカルの不動産屋さんでは、巡回や清掃がデフォなんでしょうか??
でも、私のイメージする管理ってそんな感じです。
定期的に巡回をして建物の様子を確認して、汚れやゴミがあれば当然キレイにしてくれる。。。
それを管理と言うものだと認識していますが、それを契約書に謳っている管理会社には巡り合ったことがありませんでした。
③管理費
管理費は5%、相場でしょうか。
他の管理会社では4%でお願いしていることを説明して交渉しましたが、「上に相談します」と即答は頂けませんでした。
これは私にとってはご挨拶みたいなもので、そこに強い拘りはありません。
承諾を得られればラッキーくらいな感覚です。
④家賃の振込日
家賃の振込日は結構重視しています。
「家賃の振込日<ローンの引落日」だとキレイに回りますが、「ローンの引落日<家賃の振込日」だと、その間はキャッシュを立て替えているような状況になります。
これが複数物件になると、現金が少ない初期においては地味にキツいのでご注意ください。
家賃は本来前払いですから前月末には入居者さんから集金、もしくは引落ししているはずですが、例えば家賃の振込日が月末なら常に家賃1か月分を立て替えているような状況になります。
逆に月初に家賃が振り込まれて月末にローン返済がされるようなら、キャッシュフロー的には大分助かります。
融資を受ける金融機関によってはローン返済日を選べたりするので、月末に近い返済日を強くお勧めします。
⑤賃貸借契約の条件
24時間サポートや消毒費用など、いわゆる付帯サービスってヤツです。
併せてハウスクリーニング代や鍵の交換費用などの金額も確認をすべきだと思います。
任意でお勧めをする分には一向にかまいませんが、「必須」として募集をするケースが増えてきています。
A社でも24時間サポートは必須としていました。
ハウスクリーニング費用やエアコンのクリーニング費用は、相場で高くはなかったので少し安心です。
⑥原状回復工事の大家手配の可否
これも毎回確認をしています。
管理会社によっては原状回復費用でガッツリ稼ぐところもあり、リフォームなどを含めてある程度コントロールできるようにしておきたいとの意図からです。
もちろん、全てお任せで対応いただける方がありがたいのですが、築古の場合はともすると「クロス全面貼替+床材全面貼替」などのコンボを安易にブッコんでくるところがあります。
また、管理会社によっては原状回復工事を自社で行うことを契約に盛り込んでいるところもあります。
費用と品質に問題が無ければよいのですが、新規取引だと確認をする術はありませんが、注意すべきポイントだと思います。
その他にも保証会社や火災保険はどこの会社を使っているか、賃貸借契約書の内容や入居者募集の他社付け可否(囲い込みの有無)を確認しましてヒアリングは終了です。
ここまで時間にすると30分くらいでしょうか。
3.A社の強みと特徴
こればかりは聞かなければ分かりませんので、ストレートに質問をしてみました。
「御社の強みは何ですか?」と。
その前段として社員数や担当業務など、その会社の体制を確認したところ冒頭に書いたように売買、仲介、管理、修繕とそれぞれ担当者がいること、何かあればそれぞれの担当者と直接やり取りをする体制であることを確認しました。
また、A社は元々建売分譲の会社が売買、仲介に事業拡大していき現在に至っているとのことで、仲介よりも管理、修繕、リフォームなどに強みがあるようです。
併せて地域の賃料相場やアパート4号の入居付けについてもアドバイスをいただきました。
ファミリーを狙うなら1戸1台の駐車場は必須であること、ペット可にしても家賃アップはせいぜい+2000円程度で大きな強みにはならないことなど、色々と勉強になりました。
イザとなれば「ペット可」にと考えていましたが、少し甘かったようです。
4.老舗のユルさ?
ひとつだけ、管理戸数を確認し忘れましたが、聞きたいことは殆ど確認をすることが出来ました。
が、、
ひとつだけビックリしたことがありました。
それは確認させてもらった賃貸借契約書が、2020年の民法改正に対応していなかったことです。
具体的には保証人の限度額や原状回復の範囲の明確化などについて記載のないひな形を見せられました。
民法改正対応について質問をすると「今、変更を検討中で間もなく対応します」とのこと。
ちょっとビックリです💦
昨年アパート3号を購入した時も売主さんは自主管理だったので、新たに地場大手の管理会社に管理をお願いしましたが、その時は未対応だった賃貸借契約については契約を巻き直しました。
A社においてはそのような危機感はなく、旧態然とした昭和の雰囲気に不安を感じて打ち合わせを終え、他社にも話を聞いたうえで回答することを約して事務所を後にしました。
少し長くなりましたがのでB社の訪問については次回のコラムとさせていただきますね。
今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。
これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。
また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。
ちょっと長くなったので2回に分ければ良かったw
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