~このコラムは7年生大家が、次のステージに到達するまでの不動産に楽しく取り組む姿を記した「実践」コラムです~
皆さん、こんばんは
ジュニアです。
<今日は出張でした>
<青い空とタワーマンション>
今月5本目のコラムですw
前回のコラムでは、売買契約を終えたアパート4号の管理会社を探すため、地元の老舗不動産会社を訪問したことを書きました。
今回はその第二弾!
本命のB社への訪問をコラムにしています。
少しでも管理会社選びの参考になれば幸いです。
それでは本題に入ります。
1.B社への訪問
A社を出た私は、その足でそのままB社を訪問しました。
B社の方にも管理委託契約について説明を聞きたいとのアポイントを入れての訪問だったからか、前回よりは丁寧に迎え入れていただいた印象です。
対応いただいたのは前回と同じオジサンです。
店舗に入るとカウンター越しに3名ほどの営業と思われる男性と、2名の女性。
一番奥に社長らしき人の机がありますが、この日は不在でした。
こちらでは挨拶もソコソコに、管理委託契約の内容について早速お話をうかがいました。
2.契約内容の確認
事前に訪問したA社と同様、管理委託契約の内容について確認をしていきました。
契約形態、委託内容、管理費、賃貸借契約の内容等々、順番に確認をしていきます。
A社と同様、全体的にユルい感じですw
特徴的な条件としては、、
◇管理費は3%(驚!)
◇定期巡回は月2回(驚驚!!)
◇カギ交換、消毒は任意(驚驚驚!!!)
驚きの連続でした。。。
いちいち驚く私に対して、担当のオジサンは平然と「ウチは地域密着だから」の一言で片づけます。
この会社の収益構造はどうなっているんだ!?
そんなことに興味が湧く打ち合わせでした。
3.収益構造の謎
この会社は、私がそれまで接触してきた会社とは明らかに違っています。
そこに興味を持った私が確認をしたのは、、
ジ:管理戸数ってどれくらいなんですか?
担:1000戸くらいですね
ジ:エリアはどのあたりまで?
担:殆どこのエリアですよ、中にはお願いされてエリア外の物件もありますけどね。
正にドミナントでしょうか。
経営効率を考えたときに、エリアの広さはいろいろな意味で重要だと思います。
また、以前のコラムにも書きましたが、このエリアはファミリーに人気のエリアで、シングル向けの物件の比率は低いはずです。
平均家賃を8万円とすると、、、
それだけで相当な管理費ですね。
社員の人件費くらいは、賄えているのかもしれません(汗)
当然、自社所有の不動産もあるでしょうしね。
全体的に漂う「商売っ気の無さ」は、そんな試算をしてみると合点がいく気がします。
4.私の判断
打ち合わせの途中で、私の気持ちは決まっていました。
ここに管理をお願いしよう、と。
地元ですから、どんな対応であったとしても途中で管理会社を変更することはしないつもりです。
一蓮托生ってヤツです。
B社に決めた理由は、、主に以下の点です。
①全体的な雰囲
②管理費が安い
③管理戸数が多い
④社長との距離感
特に重要だと感じているのは「④社長との距離感」でしょうか。
恐らくは多くの大家さんを押えているのは社長でしょうし、せっかく小規模な会社と取引をするのであれば、決定権者との距離感は重要です。
次につなげる意味でも、それが一番かもしれません。
融資が決まり次第、両社を再度、訪問するつもりです。
5.最後に
今回、地元の老舗不動産屋さんを訪問したことには、非常に多くの学びがありました。
旧態然とした部分も多分にありますが、それも現実です。
例えば、今回訪問した不動産屋さんから物件を紹介してもらうのであれば「郷に入らば、、、」とする必要もあるでしょう。
一方で、不動産を始めた初期に訪問していたとしたら、感じられなかった違和感でもあると思います。
もうひとつ思うのが、
両社ともに入居付けに関しては、やはり大きな期待は出来ないと思っています。
ホームページも、ポータルサイトに掲載された情報も、今の時代においては何の武器もありません。
私はこれまで客付けには苦労をしてきており、空室が埋まらなければ自分自身でも客付け会社に営業に回ってもいます。
そんな経験があるので、管理会社にその部分を依存する割合が小さくなっているからこそ、B社に管理をお願いできるのだと感じます。
色々な意味で、管理会社の選び方の参考になれば幸いです!
今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。
これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。
また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。
(1891字)
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