おはようございます。サラリーマン大家のTAKAです。

本日は、まさに不動産投資を始めた際に購入した横浜市の築古区分マンションを売却したので実際にどれくらいの利益（損失？）だったのかについてコラムを書いていきたいと思います。

安易に区分マンションを買ってしまった同じようなサラリーマン大家に贈るコラムとなります。

１．物件のスペック・融資の状況

物件のスペックは以下のとおりとなりますが、多少詳細はぼやかしています。

物件所在地：神奈川県横浜市神奈川区（ターミナル駅から徒歩５分）

建築年：2000年（購入時は築約17年、売却時は築約23年）

間取り：１K

面積：約25平方メートル

購入金額：約1,750万円（＋諸費用約50万円で約1,800万円）

上記の物件については、某銀行（区分マンション投資ではおなじみの銀行）のアパートローンを利用しておりました。

融資金額：約1,750万円

金利：1%台（変動）

期間：35年

２．賃貸の状況

物件は結果的には、約70ヶ月保有していましたが、空室だったのは約3ヶ月であり、稼働率は約95％となかなか優秀でした。

賃料（月額）：約80,000円

マンション管理費・修繕積立金等：▲約13,000円

管理委託費：▲約4,000円（賃料の5%）

保有期間：70ヶ月（稼働率95%）

なお、保有年ごとのCF（家賃収入ー管理費等費用ー利息・融資元金・返済額ー租税公課）については、以下のとおりでした。

2017年　＋約45,000円

2018年　▲約45,000円

2019年　＋約50,000円

2020年    ▲約25,000円

2021年　▲約55,000円

2022年　＋約45,000円

2023年　▲約15,000円

合計で、約±0円（実際には▲約1,000円）ときれいにほぼとんとんという結果になりました。

３．売却金額、最終的な手残り金額

売却活動についてはまたコラムに書こうかと思いますが、結果的には仲介手数料がかからずに売却しております。

売却金額：約1,800万円

融資繰り上げ返済：▲約1,555円

その他諸費用：▲5万円

なので手元に残ったのは、約240万円でした。

かなりざっくりいうと、約50万円の自己資金が、７年弱で約240万円となったという感じです。

（実際には来年の確定申告で税金が引かれるので、手残りはもう少し少ないですが、減価償却による節税分も計算には入れていないので、実質的にもこれくらいかと）

４．まとめ

購入時よりも高く売れており、結果オーライです。

購入から数年後に売却を検討したときには、せいぜい1,600万円ほどでしか売れなそうな感じでした。

あまり勉強もせずに安易に買ってしまった物件であり、損切りを覚悟していたのですが、完全に足元の区分マンションも含めた不動産価格の上昇に助けられたかたちです。（単に運がよかっただけ）

もしかするともう少し待てばまだ価格は上がっていった可能性もありえますが、「もうはまだなり、まだはもうなり」ということで。

最後までお読みいただきありがとうございました。