～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化9期目も半分にさしかかった私の今を綴ったコラムです。～

 

　こんにちは、kazu21599です。

　短期退去になった軽鉄101号室と同時期に、業者さんに依頼して原状回復リフォームしていた軽鉄207号も仕上がりました。
　こちらは、過去に180万で間取り変更（対面キッチン・トイレ変更・ユーテリティ）・エアコン3台設置した広めの2LDKのお部屋です。

※リフォーム資金回収に2.4か月かかりました。

 

　今回DIY部分は少なく、業者依頼するときの私のやり方をコラムにしようと思います。
　8月下旬退去となった部屋ですが、原状回復のチェック時に雨戸シャッターが壊れていて（2基はシャッターが途中で止まらずガラガラと一気に落ちる状態で、1基は1/3くらい下げるとガラガラと閉まる状態）ベランダ側2基と西側窓2基のうち1基、工務店さんと話していると、30年前のものでダ〇〇ハウス独自の規格なので部品もなく修理は難しく交換になるとのことでした。

⇒この交換に足場を組む必要があり、ついでに1基まだ使えるやつも交換することにしました。足場を立てるので、友達の電気屋にTVのブースターと分波器を交換してもらった際に、足場あるならついでにTVアンテナも交換しとけよとアドバイスがあり、12月までに仕上げて貸せるよう段取りしました。

 

 

構成は
1．軽鉄207号のスペックとリフォーム内容
2．お部屋のリフォームは
3．雨戸シャッターの交換は
4．TVブースター交換とアンテナ交換
5．かかった費用

 

となります

 

 

1.軽鉄207号のスペックとリフォーム内容

　南側ベランダに8畳和室と13畳リビングキッチンが面していて、和室の北側に12畳洋室、キッチンの北側にトイレ・ユーティリティ（洗面化粧台・洗濯パン・ユニットバス）、玄関があります。けっこう広い2LDKのお部屋です。

 

※軽鉄207間取り

●全室天井クロス・壁クロス張替え

●12畳洋室の床はフローリング上貼り

●和室畳の表替え

●雨戸シャッター4基交換

●ＴＶ分波器交換

●細かな補修（DIY）

●完成後美装
　をしました。細かなDIY補修以外は全部業者さん依頼です。

 

 

2.お部屋のリフォームは

　床のフローリング上貼りは工務店さん、クロス貼りは内装業者さんに依頼します。

　内装業者さんは直発注なので、どのメーカーのどのクロスを使うかは指定します。工務店さんのフローリングは見本を見て決めましたが、持ってきた見本より板目の広い（見本1枚4列⇒在庫1枚2列）在庫があるので、それ使って構わないか（見本より高いやつだけど同じ価格でいいとのこと）と電話があり⇒色目が同じならそれでいいよとOKしましたが、結果的にとても良い感じになりました。

 

※内装屋さんにはLINEで発注します

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リビングのキッチンカウンター前にえんじ色のアクセントクロス、天井はヘリンボーン柄を使いました、キッチン壁の側面も草木模様のアクセント柄使ってます、玄関・通路部分の天井もヘリンボーン柄を使い玄関には草木柄のアクセントクロスを使用しました

12畳洋室は天井を薄い藍色みたいな色にし、床を明るめのフローリングにしました。和室は襖と壁に濃いグレーと白の同じ柄の色違いのクロスを使い、畳（花畳）内装屋さんがアクセントクロスのグレーに合わせた方が絶対いいと言うので、アドバイスに従いました

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ユーティリテイの天井はリビングキッチンと同じヘリンボーン柄、壁1面タイル調のアクセント柄を使い、トイレの奥はえんじ色基調のアクセント柄を使いました。

畳の表替えは初めは左下の若草色にしてましたが、内装屋さんの強いアドバイスで真ん中の黒っぽい色で表替えしました。花畳という表替え1枚税込み8,800円です（素材はポリプロピレン）

※長女にお部屋のクロスや床のプランを頼んでますが（カタログのモデルルームを参考にしているようです。壁紙の値段を考えず全部1000番台（1か所だけさらに高い原価1600円/ｍのラメ入りの壁紙）を選定していたので、柄物は変更できないですが、色目を合わせればいいベースの白の壁紙と単色の壁紙は、廉価版の500番台で探して代替しました。

 

 

3.雨戸シャッターの交換は

　雨戸シャッターは通常、シャッターを下ろしても途中で手を離せばそこで止まりますが、中のストッパーの部品がはずれたのか、ちょっと引っ張るとそのままガラガラと下まで落ち、洋室の窓の1つは強風が吹くと勝手にガラガラと落ちてくる状態で、これは危険だと判断し交換することにしました。

　足場を組むので洋室窓のもう片側も一緒に交換しておくことにしました。

　既製品のサイズではないので、発注して3週間くらいかかるようで、先に内装を済ませ、中の美装も済ませてから足場組んでシャッター交換工事となりました。

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ベランダの2階の雨戸シャッターが2基とも壊れています、窓側の2基も交換します

当初ベランダ側にも足場が必要と言ってましたが脚立で済みました、後軒天貼ったら交換完了です

足場は窓側だけ（半分以下に）になったので、足場代少し安くなると思います雨戸シャッター交換してアンテナ交換したら完了です

 

 

4.TVブースター交換とアンテナ交換

　①ブースター交換については…【実践大家コラム】№130、TVが映らないWifiも使えない後編にて詳しく書いています。

　NHKのチャンネルだけが映らなくなっていた件で、原因はブースター劣化によって電波の増幅が充分できていなかったことです。最終的に大元のブースターと各部屋への分波器を交換して解決しました。

 

②アンテナ交換は…雨戸シャッター交換時の足場を使って交換すれば簡単なので、この際やろうということになりました。

 

 

5.かかった費用

①内装クロス全張替え（畳表替え8枚含む）…約445,000円

②洋室フローリング上貼り…約98,000円

③ブースター・分波器交換及びアンテナ工事…162,000円

➃雨戸シャッター交換工事…約962,000円（足場14.8万・シャッター4基37.8万・取付費9.5万・コーキング5.5万・ベランダ軒天復旧8.7万・残材処理５万）

➄美装+エアコン3台洗浄…約72,000円

⑥DIY費用…27,000円

 

※全合計で176.6万の原状回復費で、お部屋だけにかかった費用は64.2万でした。（退去者さん負担分は約9.7万で大家負担分は54.5万でした）

 

※仕上がったお部屋です

玄関です、大容量靴箱あります。

玄関上がって通路部分です

洗面化粧台、お風呂部分です

　これでユニットバス換えたら完璧なんですが、本体施工で30万外壁変更加えたら50万やっぱり躊躇しますね。（家賃10,000円アップできるわけでもないし、2.5年回収と考えると家賃8万くらいにしないとダメだし）

このユニットバス交換すると新築に近い感じになるんですが、6万円の家賃では貸せなくなります

お風呂の横に洗濯パン置いてます

トイレも交換すると新築に近づくんですが、、家賃が、、（10年前に交換したんですけど）この三角のロータンクは古く見えます

※リフォーム完成はけっこう気に入ってます

12畳の広い洋室です、2つに仕切ってお子さん2人の部屋に使えます

13畳のリビングキッチンです

8畳和室、花畳使っています

 

 

　このお部屋は国東半島周遊中に、不動産会社さんより商談があり、リフォーム仕上り次第内見して良ければ決めるということになり、但しご入居は来年2月予定
⇒ところが隣の病院の事務長から「お部屋空いてるみたいやけど、12月中旬にお医者さん決まれば貸してもらえんかね」と電話が・・・
「まだ確定ではないけど今商談中で、不動産屋さんに任せているのでその進展によっては、借りてくれるととてもいいけど」

「〇〇不動産さんならうちの評議員さんやし、早速連絡してみますわ」

「そうですね、その方が話が早いし、うちがダメでも他探してくれると思うし、是非問い合わせて下さい」

　電話の結果、お医者さん決まれば12月の中旬にはご入居するそうで、丁度それまでにはシャッター雨戸交換も美装も完了予定。

⇒不動産屋さんの話では順番だからと思わなくても（先の人はまだ正式申し込みをしていないし、ご入居は2月頃からやから、病院の方が12月中旬という事でお家賃もすぐ入るし）、うちは大家さんが早い方に決めてと言ったと伝えればいいよ。

ということで、「まあ私は隣の病院には母も今お世話になっているし、30年以上のお付き合いやし、お医者さんで全然OKですけど、じゃ〇〇不動産さんにお任せするので流れを見ていい方に決めて下さい、宜しくお願いします」ということになった。

※ところが、お医者さん来てくれなくなったとのこと残念！

　この軽鉄アパート3室が順調にご入居決まれば、メンタル的にも経済的にも大きいので、是非決まって欲しいものだ。
※リフォームも状況にあわせて業者さんに依頼するのもタイミングを逃さないためにも、自分リフォーム・業者お任せ、振り分けてやることが大事ですね。

 

それでは最後まで読んで頂きありがとうございます。

内見してくれる入居予定者さんに感謝を
リフォーム完成してくれる業者さんに感謝を
入居付け頑張ってくれる不動産会社さんに感謝を