こんにちは。サラリーマン大家のTAKAです。

本日は、順番が前後しましたが、先般売却した横浜市の築古区分マンションの売却活動についてコラムを書いていきたいと思います。

なお、物件の詳細、最終的な売却金額は11/23のコラムにも書いていますが以下のとおりです。

【物件の詳細】

物件所在地：神奈川県横浜市神奈川区（ターミナル駅から徒歩５分）

建築年：2000年（購入時は築約17年、売却時は築約23年）

間取り：１K

面積：約25平方メートル

購入金額：約1,750万円（＋諸費用約50万円で約1,800万円）

月額賃料：80,000円

マンション管理費・修繕積立金等月額：▲約13,000円

【売却金額】

売却金額：約1,800万円（仲介手数料はかからず）

１．不動産仲介業者へのコンタクト

区分マンション売却に向けて、ちょうど2022年12月頃から動きはじめました。

まずは、区分マンションの管理委託をしていたA社（区分マンションの管理業務ではわりと大手、物件の買い取りと仲介も行う）に、買い取りした場合の見積もりを依頼するとともに、大手ポータルサイトでの一括見積もりを行いました。一括見積もりでは数社から反響があり、仲介を依頼した場合に見込まれる売却価格の査定を依頼したところ各社の査定額（机上査定）は概ね以下の金額でした。

最低：1,000万円〜最高2,100万円（表面利回り約4.5%〜約9.6%）

多かったのは大体1,000万円〜1,900万円ほど（表面利回り約5.0%〜約6.0％ほど）

であり、肌感覚的にも「これくらいかな」という感じでした。

なお、管理委託をしていたA社での買取価格は1,600万円ということでした。

２．媒介契約

一旦A社での買取は見送り、一般媒介で売却の仲介を依頼することに、また見積もりを依頼した数社との間で、一般媒介契約を締結し、売却を依頼しました。

A社・・・物件の管理委託契約先（査定額：1,900万円）

B社・・・新興の業者（査定額：2,100万円）

C社・・・地場の少し大きめの業者（査定額：1,900万円）

D社・・・地場ではない少し大きめの業者（2,000万円）

売却希望金額は2,100万円からスタートし、最終的には1,900万円まで下げていきました。

C社、D社はきちんと書面で売却活動の報告書をいただきましたが、A社、B社については基本的には口頭での報告でした。

また、B社からは、仲介を依頼してから１ヶ月ほどたったころ、「ぜひ見せたいものがある」ということで、今後の物件の収支シミュレーションを渡されました。

収支シミュレーションは、２年ごとに家賃収入が５％ずつ下がっていくといった内容であり、シミュレーションを見せられて、「このまま物件を保有していると大変なことになるので、金額下げて早く売れるようにしましょう」と言われました。

2,100万円と査定しておいて。。。と思いましたが、若い担当者の方で、あまりにも熱心にすすめてくるので深くはつっこまずに、苦笑いでした。

３．結果

結果については、実は仲介ではなく、1,800万円でA社に買い取ってもらいました。

はじめの買取査定額は1,600万円は何だったのかとも思いましたが、あまり深くはつっこまずに、仲介手数料を考えると納得できる範囲だったので速やかに応じました。

B社〜D社には、とある業者に1,800万円で買い取ってもらうことに決まったことを伝えました。

そうしたところ、

B社の若い担当者が「１週間あれば、もっと良い提案できますので少し時間をください。」と力強い提案があったので、

「基本的には、売却先を変えるつもりはないが、メリットのある内容であれば検討する」と回答しました。

実際に１週間後に、B社の若い担当者から、「良い提案できるので話を聞いてください！」と連絡がありました。

B社担当者：1,800万円ということでしたが、1,810万円で購入したいという先を見つけました！

TAKA：1,810万円で御社が物件を買い取るということですか？

B社担当者：いや、仲介です。

TAKA：前にお伝えしたとおり、私は1,800万円である業者に物件を買い取ってもらうつもりなので、仲介で1,810万円では私にメリットないですよね。仲介手数料不要で大丈夫ということですか？

B社担当者：仲介手数料の値引きはできません。売却金額が高い方が良くないですか？

TAKA：。。。

B社担当者：ぜひよろしくお願いします！！

丁重にお断りしました。

４．おわりに

売却の目線としては、購入時の1,750万円を目安にしていたので、1,800万円での買取に即決しました（実質的には、売却活動は３ヶ月程度でした）。

もしかすると、もう少し時間をかけていれば、もう少し高く売れた可能性はあったのかもしれませんが。

（前回の築古狭小区分大家さんからいただいたコメントを踏まえると、なおさらもう少しもってもよかったのかなとも思いました。）

何より、実際の売却活動をとおして、売却までの流れや、業者による物件の査定額の違いや、当初の査定額と現実的に売却できる金額の差異などさまざまな勉強になりました。

そのような経験値が一番の今回の利益かなと。

最後までお読みいただきありがとうございました。