おはようございます。地主の婿養子大家です！

 

今月こそはきちんと三日に一回のペースでコラムを書こうと思っていた矢先に体調を崩してしまい40度の熱が出て寝込んでいました。汗

今朝、病院に行ったら、インフルもコロナも陰性だったので、今日から稼働しています！！笑

 

総戸数300戸

 

先月末にランドマーク（が見える物件）の引渡しを終えました。

ここ数年人に聞かれれば適当な数字で大体300戸って答えていた総戸数でしたが、売却も数件した事もあり、実際には到達した事はありませんでした。

それが今回の物件購入で晴れて本当に総戸数300戸となりました！！

 

今日は、規模拡大していく中で私が大事にしているある事について触れたいと思います。

 

構成は、

１．築年数と総戸数

２．自主管理内容

３．自主管理戸数

以上で書いて参ります。

１．築年数と総戸数

兼業大家さんにとっては、本業で時間が無いなかで不動産投資をするので、専業大家は時間があるから良いなと感じる時があったりすると思います。

隣のなんちゃらは青く見えるもので、専業大家の私にとっては時々、不動産以外の事でガス抜きしたくなるような気持ちになる事もあります。管理会社の方や専業大家さんなら私が言わんとする事もご理解いただけのかも知れませんが、日々の運営は時にストレスを感じるものなので。

そんな自主管理大家の私ですが、

規模拡大する中で、もっとも注意している点が一つあります。

時々コラムにしたりもしているかも知れませんが、それは

購入してから運営が手離れで軌道に乗るまでは集中的に管理に力を入れる点

です。

購入時点で懸念される点などを、

まあ、あとあと考えれば良いか

と問題の先送りにするケースがあります。

しかし、

不動産は買った時点が最も良い状態

で、

そこから向かうベクトルは変わる事なく古くなっていきます。

 

従って、購入時点で懸念されるものが誤魔化しが効いたとしても、良くなるわけではなく、悪くなる一方であり、最悪、それが爆弾の様に誘爆を重ねて、一気に運営問題を多数抱えるなんて事態だけは絶対に避けたいです。

よく、

保有耐性

という言葉を使うブロガーやセミナーなどを見かけたりしますし、私も時々使う言葉ですが、

この保有耐性というものは、

こういった、

運営面で起きるであろうトラブルを先につぶしていく事でより保有耐性を高める事にもつながります。

 

これまでに売却を経験した事がある人なら何となく思い当たる節があると思いますが、

売らなくても将来でも利を取れるのは確実で、総利益の観点で言えば、保有期間が長い方が確実に利益は増えるであろう物件

でも、潮目を言い訳にしながら、手放した物件はありませんか？

それこそ、

時代に助けられているだけ

で、売りたくなるような運営問題を抱えてしまった時に時代が受け入れてくれるとは限らないわけで、その意味での保有耐性として、

売りたくならない管理体制を整える

感じでしょうか。汗

 

築年数と総戸数の関係。

管理戸数が増えれば増える程、管理労力は勿論増えるのですが、上記を意識して拡大していく事で、

1物件購入する事で、１増えるはずの労力を0.5の手間で済む状態までを意識して物件を増やすように心掛けている感じです。

同時に、

自身がこれまで保有している物件たちも年々古くなってきます。

管理戸数が増えれば増える程、

運営問題の多発リスクは高まります

 

従って、

当たり前の事でもあるし、言うは易しではありますが、規模拡大する時には、必ず、保有物件の運営問題の振り返りや予測もしておきます。

勿論、

コラムでは私は完璧な印象を受ける読者もいて、書いている事は理想の話ですが、気にかけているかどうかくらいでもだいぶ結果が異なるように思います。

まわりの人たちを見ていても、

売却ばかりしている人

がたまにいますが、実際に利益を出して羨ましくも映るかも知れませんが、彼らは規模を拡大出来ない、維持できない、

つまり、

保有耐性が本人に備わっていない

事がよくあると思います。

そんな人は、

不動産に向いていない

事が多いです。

 

不動産投資は手段であって目的ではありませんので、あくまでも、特徴の話なわけですが、

自分自身の保有耐性を磨く

 

これが私が規模拡大と築年数の観点で最も注意している事でした。

 

２．自主管理内容

じゃあ、どのようにして自身の保有耐性を磨くのか。詳しく全部網羅しようとしたらコラム一つでは全然書けませんので、今日は、管理内容に限定して考えてみようと思います。

 

管理を委託されている兼業大家さんにとっては、自主管理と聞くだけで大変で自分には出来ないとすぐに拒絶反応を示してしまいそうですが、比較的入居者との距離の近い型の自主管理大家を20年近く続けている私の見解は少し違います。

 

それにはまず管理会社と取り交わす管理委託内容を整理する必要があります。

 

・入居者からの問合窓口

これを最も懸念されている人も多いかも知れません。しかしながら、問合せを受けた管理会社の担当者からほぼ必ず大家にはホウレンソウの連絡が入ります。もし毎日のように楽待の物件検索や実践コラムを読む余裕のある人ならば、問合せ手段をメールにしておけば、大家としてやるべき、

①状況判断

②修繕等の発注判断

などは出来ます。

問題は、これらが出来ないから管理会社にお願いする場合も多いと思いますが、分からないままでいる事はカモで居続ける事でもありますので、最初は管理委託しながら、経営判断が出来る知識を養う事が大事なのかも知れません。経験が積みあがると、管理費が馬鹿らしく感じるようになる人も多いです。同時に、その頃には金銭的余裕もあるからそのまま管理委託を継続するケースもあるでしょうが。肝心なのは、自分が経営状況を理解出来るかどうかだと思ったりします。

 

・更新業務

自主管理していても、仲介してもらった仲介会社にそのまま更新業務を委託する事は可能です。私たちが通常ADと呼んで、何の気なしに支払っている1か月分の支払いがありますが、業法上、突き詰めると単なるADは違法と判断されるケースがあるので、まともな仲介会社は、管理業務委託費として徴収しています。その中に、

・入居者から連絡の一時窓口

・更新業務

・退去時の解約受付

などが組み込まれている場合が多いです。

故に、仲介会社さんにお願いするのは別に無理強いでもありません。

自主管理大家さんの中にはこれらも全て自分でやってしまう人もいると思いますが、仲介会社の中には、なんでもかんでも自分主義大家を嫌う仲介会社も多いので、私は営業の観点から、仲介してもらった会社に付加価値として残る様にしています。実際に、仲介会社の口から、

「あの大家さんは何でもかんでも自分の利益にしてしまうから本当に客付けするだけで、なんかクレームがあった時だけ高圧的に言ってくるので、客付けしたくないんですよね。どこでも決めきれなかった時のゴミ箱扱いしてます。笑」

って聞いた事があるので、注意したいですね。汗

 

ある種自主管理大家のバランスどころだと思っています。

 

・修繕の協力業者

これは自主管理の肝の部分だと思います。管理委託をしていても何度も修繕費が高すぎる事に疑念を持った人はいるのではないでしょうか？

誤解を恐れずに言えば、

ここを自分で探す努力をしない人は、余裕のある富裕層か怠慢な人なだけだと思っています。

管理委託の有無に関係なく、建物を人に貸す、人の命を預かる商売に身を置く上で、もっとも努力すべき点くらいに思っても良いと思います。

 

・家賃の集金業務

昔はここが最も大家として手間だった部分ですが、民法改正から業界の流れとして保証会社の集金代行が進んでいますよね。昔は管理会社が独自に集金代行会社に委託したり、担当者が滞納者に対応をしていたので基幹業務として挙げられるものでしたが、

今や、ここが省ける以上、

昔と同じ管理費で管理委託している事が疑問

です。

 

管理会社によっては正直に、この部分をディスカウントしているところもあると思います。それくらい管理会社にとっても楽になったわけです。

つまり、

ここを保証会社の集金代行を基本として入居を募っているのであれば、もう管理委託の意味の半分くらいが薄れているくらいのものだと私は考えています。汗

 

３．自主管理戸数

そうはいっても、規模拡大する中で、自主管理戸数は現在240くらいだった記憶ですが、そうなってくるとまあまあ大変です。汗

比較は難しいですが、

労力的には、毎日4時間出勤、心労的には過去のサラリーマン時代の半分くらいの感じです。（分かりづらいようで的を得ている気がする）

個人的には、

自主管理戸数は行っても300戸までかなと感じています。汗

 

年齢的にもあと10年くらい自主管理で頑張りつつ、その間に管理委託の比率を上げていくことで、自分への労力と全体のバランスを変えない程度に拡大は続けていく感じでしょうか。

 

多分、

総戸数500戸

自主管理300戸

がマックス状態で、そこから自主管理戸数はどんどん減らして、地元だけに留める感じにしようと思っています。

ここはあんまり参考にならないかも知れませんね。苦笑

 

以上、簡単ですが、総戸数は300戸になったので、節目的に私の管理部分について触れてみました。

 

最後までお読みいただきありがとうございます。m(__)m