～このコラムは4年生大家がさらなる拡大を目指す実践大家コラムです～

（ザ・トウキョー！）

こんにちは！バットマンです🦇

前回、婿養子大家さんとのコラボコラム（こんな●●戸建ては購入しませんシリーズ）を書きました。同じく妄想大家Kさんも、独自の視点でコラムを書かれていて、面白い考察だなと感じました。

 

私の解釈とすれば、婿養子さんが求める物件は、買った瞬間から含み益がある物件。

妄想さんや私が購入してる物件は含み益が薄く運用で稼ぐ物件なのだと思います😅　※妄想さん表現が悪く申し訳ございません。

 

ただ、婿養子さんも優良な物件は見つからないと仰ってます。

昔は、含み益のある広い土地の物件が安価に売り出された時期があった！ということだと思います。

 

一方、現在は土地の狭い物件ですら平成築などは安く買えません😅

これはワンルーム投資と同じ構造で、良くないと言われた商品も相場の上昇により含み益が発生し始める。。。

なんてことは十分あり得るので、令和スタート大家さんは、負けずに頑張って欲しいと思います。

 

さて、今日は前回（令和から始める戸建て投資）の続きです。

 

1.建物

私の基本条件は、家賃10万円です。そのため、希望の家賃がもらえるならば全ての物件を排除しません。家賃相場にハマるかどうかが重要です。

当てはまらない典型的な物件は、狭小戸建て（50㎡以下）や壁が薄そうな物件です💦

私は、建物面積が50㎡以下の物件は買いません。50㎡以下の場合、築年数が著しく古いことや、水回りがかなり古いケースが多いです。家賃10万円を狙う場合、50㎡だと難しいです😅

 

リフォームに相当手を入れる必要があり、利回り（実質利回り12%）を確保することが難しくなります。

また、壁が薄そうなトタンの壁とか、それに類似するような物件も対象外にしています。これも家賃が伸びないことが理由です。

 

一方、違法建築はそこまで気にしてません。正確には気にしてないわけではないですが、家賃相場が10万円以上ならばOKにしてます。

そもそも、都内の再建不以外を1,000万円未満で入手することは、とても難しいです。逆に言えば、家賃10万円以上の戸建てならば、1,000万円以上の出口を取れる可能性があります。単純計算1,000万円の物件で家賃10万円取れたら利回り12%です。

都内で利回り12%のアパートがあったら、瞬間で売れますよね。

また、最近だと滋賀銀○がガンガン貸してくれます。セゾンファンデックスの評価方法のメインは土地です。違法物件だろうが関係ありません。

最近は、セゾンファンデックスが保証会社になる金融機関が激増しているようです。このスキームならば、どこの銀行も違法物件に貸してもらえることを意味します。

 

その他、大事にしてることは、「いつまで住んでいたか」です。

1−2年程度の空き家ならば良いのですが、長期間の空き家は警戒します。人が住まないと戸建ては急激に劣化します。目に見えない部分ですが非常に大事にしている点です。

 

そして、最後に建物で最も大事にしているがあります。

 

それは「直感」です。

 

不動産購入における直感って結構大事だと思ってます。

 

なんなら、最後はこれが全てだと思います。

 

いくら安く買えても、トキメキのない物件は絶対買いません。というか、欲しいと思えないのです。。。

安いけど、絶対買わない物件ってありますよね？

もちろん、リフォーム費用がバランスすれば購入すべきですが、心理的に体が拒否した物件は絶対に買いません。

 

2.成約事例

成約事例は、契約前に何がなんでも調べた方が良いです。「おっ！この物件は！」と思っても、調べると結構安いケースってあります。

土地情報システムや既存のサイト、可能であれば（見れるひとが近くにいれば）レインズで調べることになるでしょう。

これは出口をイメージする上でも役立つと思ってます。

土地の価値を精緻に把握した方が良いと思います。失敗すると完全に投資家さんの出口にされてしまします。

 

3.まとめ

・前提条件：自宅から行きやすい、家賃が高い、融資が出る

・土地：都市計画（市街化区域のみ）、接道（公道〜位置指定道路）、路線価（路線価以下、路線価の7掛け目標）

・建物：家賃10万円が取れる物件、建物の広さ、直感

・成約事例：成約事例より安いか

 

令和の戸建て投資・・・いや、お前の戸建て投資だろ。

 

 

では、また！