おはようございます。

しげお＠です！

 

今日のコラムは区分マンションの話です。

昭和３０年代、４０年代くらいに建築された●●コーポ、コーポラス、●●マンション（ヴィンテージマンション）ってあるじゃないですか。

その物件って今後どうなるでしょう？

 

かなり課題を抱えているんじゃ・・・と思います。

建物の老朽化、居住者の高齢化、物件によって自主管理、管理戸数が少ない、修繕積立金が不足している・・・

 

都心部であれば、建物の建替えにディベロッパーが参加してくれますが、そうでないエリアは建替えの協議は管理組合任せ？

建替え多数決の割合が緩和されたとて、居住者の高齢化により移動が出来ず、「自分が生きている限りはこのまま」の状態になりませんか。私が７０代、８０代だったら動きたくないと思います💦

 

総戸数が少ない自主管理のマンションは、管理会社に委託する予算の課題があるでしょう。築年数が経過していれば管理会社の管理費は高くなりますし、管理会社から拒絶されることだってありそうです。

某都内の築３５年を経過したタワマンで、「管理費・修繕費が足りない」と値上げをしたところ住人（主に最初の頃から住んでいるパワハラ系住民）から文句の嵐で、管理会社が管理契約を解約しようとしましたが後釜が見つからず、住人も困り果てて、管理費↑↑↑で管理継続になったようです。

 

「区分マンションは管理体制で選ぶんだ！」と、どこかで聞きました。これから先は本当に「管理体制」と「立地」を考えなくては・・・大変なことになりそうです。

 

・総会で発言して干された気がした。

私は区分マンションを３件購入したことがあります。１件は自主管理、１件は大手の管理会社、１件は中規模管理会社です。

 

総会に参加して、この３物件の中で、一番管理体制が良かったのは「自主管理」のマンションでした。管理組合の結束間、修繕判断の速度、理事長だけで無くサポート役の方も「自分たちのマンションが古く、手をかけなければいけないことに真剣」でした。（築５０年くらいの旧耐震、都心部）

 

管理会社が入っているマンションは、管理組合が人任せ感があるというか、話し合いが進まず、管理会社を悪く言うばかりで・・・・私が意見をしたときも皆の反応が薄く、他人事というか、なんだか残念だな～と覚えています。※私が保有したマンションがそうだっただけで、他の物件は違うと思われます。

 

勇気を持って発言しても多数決にはかないません。私は発言して、干された後、２度と総会には参加しませんでした。売りました。

 

・築古区分マンションを買うときに

売買契約時に、「重要事項調査報告書」という管理内容を纏めた書類をいただきます。積立金の総額や、マンションのルールを要約したもの。

それとは別に「議事録」も見るようにしましょう。今、何が課題で、どんな話し合いをされているのかが分かります。

 

共用部の大規模修繕や配管の修繕、建ぺい率・容積率オーバー、既存不適格、再建築した場合どのくらい面積が減る可能性があるのか、等も知っておいた方が良い調査事項です。

 

築４０年、５０年の区分マンションを購入するときは、その建物の５年後、１０年後を考えてから購入しましょう。

 

・さいごに

昭和育ちのヴィンテージマンションはこれからどうなっていくのでしょうか。テレビで取り上げられても､結局は「協議」という言葉で終わっていました。

 

区分マンションだけで無く、他の種類の不動産もですが、その物件の課題、将来性を考えながら物件購入をしていかないとですね💦

「自分が理事長になってマンションを改革する！」くらいのリーダーシップがあれば良いのでしょうが、私には長年お住まいになっている超先輩方を説得する力も、時間もありませんでした・・・。😢