こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

管理会社

 

ついに11月28日にランドマークタワー（が見える物件）を購入しました。笑

この物件は、私史上最も高く購入した自覚があるので、管理委託する心の余裕はもはやありません。汗

 

でもまあ、その意味では、自主管理出来るというのはそれだけで強みにもなっていたのだなあと痛感したりもしました。笑

 

なので、購入してまず最初にやるべき事は管理会社へのご挨拶でした。

 

今日はその様子をコラムにいたします。

 

構成は、

１．仲介からのアドバイス

２．どんな管理会社？

３．物件についてアレコレ

４．まさかのプレゼント

５．雑談の中に

以上で書いて参ります。

 

１．仲介からのアドバイス

この物件の管理会社ですが、横浜在住で長く業界にいた私も聞いた事すらない会社でした。

物件検討時には、尊敬し信頼を置く仲介会社社長も、

「この会社さん知ってはいますけど、管理やっているのなんて初めて見ました。もし管理委託するなら変えた方が良いと思います。」

と、割と確信の無い事にはアドバイスなんてしないのにそんな事を言っていました。

 

しかし、

この社長は、売買仲介の最前線にはいるものの、管理業務は社員任せなので、本当の意味で管理の実態は理解してはいないと思っています。

勿論、

社長には失礼なので言いませんが、むしろ社長の会社の賃貸部門の方が任せるには不安があるくらいだったりもします。笑

そんな風に聞いていた管理会社でしたが、

 

賃貸借契約書原本が保管されている

契約書ファイル

を見た時に私の印象は180度変わりました。

 

他に類を見ない程整理された状態で決済で渡された

のです。

 

大体のファイルは、雑然と契約書と関係書類が部屋ごとにまとまっているだけですが、このファイルは、

①最新更新書類

②契約書原本

③入居時関係書類

と一つずつ、この順番できっちり整理された状態でファイリングされておりました。

特に注目すべきなのは、③ですが、これが雑然と入っているだけで、引渡後に全てに目を通しながら整理しなければいけないのがこれまでのパターンでしたが、この物件では、既に整理されているのでレントロールと突き合わせしながら整理するのが非常に楽でした。

 

こんな感じだったので、

私の中では既に、

きっと真面目な管理会社

という印象がありました。

 

管理会社選定には人それぞれ決め手がありますが、基本、私が購入する物件は賃貸付けで競争力がある物件であり、誰が募集をしようが決まる物件である事が前提だったりします。

故に、

管理会社に求めるのは、

大家の代わりの立場で物件を管理してくれるような管理会社

なわけです。

 

ただ、今回は自主管理予定なので、この管理会社には管理終了となる旨を前提に購入したので、

管理会社へお断りするお詫びと、今後も継続する更新業務をお願いする為に、訪問をしてきました。

管理をお断りする為に足を運ぶ投資家はもしかすると稀かも知れませんね。汗

菓子折りを持っていきました。

 

２．どんな管理会社？

夫婦二人で経営している、本当に小さな会社でした。

しかし、

予想通り、私のように入居者一人一人との距離が近く、

聞けばいくらでも入居者の特徴や、物件の歴史、問題点、懸念点が出てきます。

おかげで、

今後注力すべき運営点などの整理が出来ました。

 

詳しい話をすると、こんな良い管理会社があるのか？と思われるかも知れないくらいです。

本件でも、売主との契約ではコンサルとの関わりもあり、特別料金の月3万円程度で管理していましたが、その管理内容は、5％でも足りないくらい、フットワークの軽い、理想的なものでした。

残念ながら、

この管理会社自体が、この物件の管理から離れる事を喜んでいたので、同じ条件でお願い出来るものでもないし、自主管理予定だったので、この物件では縁は切れるわけですが、お願い出来るものならそのままお願いしたいと思わせてくれるくらいの感じでした。

 

マメ知識かも知れませんが、

本当に良い管理をするところというのは、こういう風に、利益度外視で責任感のある管理をしてしまうので、管理が外れる方が嬉しい感じになるわけで、

オーナーが分かっても管理はやらせてくれとしつこい先は、お金ばっかり見ていて、むしろ責任感が追い付かないケースも多いのではないでしょうか。

彼らはその逆でかれらの責任感においては、あまりに管理費が安すぎるけど、責任感が強いがゆえにここまで管理を引っ張られてきたような感じです。

 

３．物件についてアレコレ

1時間半くらい雑談しましたが、

①各入居者の特徴や注意点の引継ぎ

②過去の問題を伝達

③売主から聞いていなかった修繕履歴

④過去の漏水事故

⑤入居者の過去の騒音問題

⑥滞納入居者の状況

など色々な事を教えてくれました。

 

特に、③の修繕履歴については、

とある分譲マンションの買取再販業者にフルリノベーションをした部屋がある事、その他の部屋も全部スケルトンでフルリフォームされている事などまで知る事が出来ました。

 

私が知りたい事を教えてくれた感じです。

 

４．まさかのプレゼント

最大のプレゼントは、

この物件は建築図書が無いと言われて購入したのですが、

彼が言います。

「実は、売主さんも知らないし、コンサルももちろん知らないだろうけど、この物件の図面、私が保管していたんですよ。笑」

貴方は良い大家さんだからなんて言いながら、建築図書をプレゼントしてくれました。笑

たかが図面ですが、本当に助かります。

 

この管理会社は売主さんの前のオーナーの時から管理していたので、その頃から保管していたそうです。

 

５．雑談の中に

は、売主さんがいくらで買ったであろう話、コンサルとの軋轢の話、近隣さんの話、入居者さんの話、過去の問題、今の問題など

私が知っておくべき事の多くを教えてくれました。

管理をお断りに行ったのに。。。

これが礼儀というものなのかも知れませんね。

 

他にも、彼が事務所を借りているマンションのオーナーと彼が企画して毎年夫婦で一緒に旅行に行っていたりする話、将来相続時には相談が必ずあるであろう話などがありました。無茶苦茶良い物件です。

おそらく、

彼らには融資は難しいので、結局、彼らは誰かに仲介する事になるだろうと。ここで貪欲婿養子が牙をむきそうになるのをぐっと堪えて、

彼らとは

今後も何かしらでお付き合いをしていきたい

そう思わせてくれるような管理会社でした。

 

断るのにわざわざきちんと挨拶に行ったからこそ、また新たな出会いにも恵まれたのかも知れません。

 

やっぱり、

不動産は人と会ってなんぼ

そんな風に思ったのでした。笑

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございます。m(__)m

 

いよいよ今年もあと1か月。私は空室あと一つのところまで来ましたが、昨日1件、明日一部屋退去であと3部屋で年越しになりそうです。何とか満室予定で新年を迎えたい！！