こんばんは、aloeです。
今年も残すところあとわずかとなりました。
コロナ禍の影響もだいぶ薄くなってきたかとも思いますが、皆様運営状況はいかがでしたでしょうか。
本日は私の今年一年の運営状況と、(運営コラムって全然人気がないので涙)利回りと客付け難易度の関係性について考察したコラムを書いてみようと思います。
2023年の入居率はどうだった!?
物件の売買もあったりで現在私は約70世帯を保有しています。
今年は完全満室の期間もちょこちょこあったりして、(特に下半期は)退去自体も比較的少なかった印象です。
さて、今年一年間の入居率は・・・
入居率:98.11%
と、久しぶりに98%を超えました😊
(12月中旬退去のお部屋は年内は空室と想定しています・・)
これは上記のように退去が少なかったことや、一番入退去が多い5棟目マンションを売却した影響もあったりします。
不動産を始めて5年間強経過しましたが、全期間全物件を通じての入居率も
全期間入居率:97.99%
ともう少しで98%という状況まで持ち直してきました。
もちろん賃料とのバランスもあるので入居率が全てではないですけどね。
空室平均日数、賃料の推移などまとめ
いきなりですが結果の表です。
空室期間順に並べていて、今年初めの段階で空室だったお部屋も含みます。
平均空室日数:約60日間
と、こちらは私の過去実績値とほぼ変わらずですね。
今年は賃料大幅upを目指した⑥と普通に賃貸需要が厳しい⑦が足を引っ張りました。
駐車場代が取れなくなった⑤は退去前後で賃料downとなりましたが、その他は概ね賃料も上げられていてまずまずでしょうか。
客付けは難易度は需給次第と強く感じたお部屋のエピソード
⑤のお部屋の客付けの際に「客付けは難易度は需給次第」というのを再度実感したのでコラムにしてみます。
この物件は、
・郊外(というかぶっちゃけ田舎汗)
・築30年
・2DK、40m2
というお世辞にもハイスペックとは言えない物件です。
2DK、40m2なのは客付け上メリットでしょうか。
賃料:38,000円(退去時より2,000円up)
共益費:3,000円
駐車場:3,000円+税
敷金:0
礼金:0
フリーレント、AD:なし
こんな感じの募集条件でした。
ある日、管理担当さんから連絡が入ります。
管「こんにちは、⑤のお部屋にお申し込みが入りそうです。」
a「おー、よかったです、どんな感じですか!?」
管「それが・・法人契約なのですが、B会社さんって覚えてます?以前aloeさんの物件にも入居されていたと思うのですが。」
a「あー、覚えています!確か2部屋ともそれなりの短期入居でしたよね、1年とか2年とかでしたっけ?」
管「そうですそうです、両方2年未満ですね。今回も短期入居の可能性があるのでどうしようかと思ったのですが、ひとまずご相談です。」
a「なるほどー。。B社さんとすると、法人契約なので礼金もらえるのはありがたいですが、多分駐車場代はもらえないですよね。うーん、悩ましいですね。」
管「そうなんですよねー、どうしましょう。お断りします?」
a「そうですね・・・。あ、短期解約違約金つけられません?2年未満の解約で1ヶ月の違約金でいかがでしょう。」
管「あ、それいいかもですね!それで交渉してみますね!!」
といった感じで担当さんが交渉してくださり、そのまますんなり交渉がまとまりご入居いただくこととなりました。
結局
賃料:38,000円(退去時より2,000円up)
共益費:3,000円
敷金:1ヶ月
礼金:1ヶ月
フリーレント、AD:なし
その他:2年未満の短期解約違約金1ヶ月
での入居となりました。
郊外(田舎)の築30年の物件で
・礼金1ヶ月
・短期解約違約金1ヶ月
って結構すごくないですか!?
(賃料は安いですが汗。)
「今回お断りしてもそのうちお申し込み入るだろうなー」と感じる(それだけ需要>供給である)物件であれば、このぐらい余裕をもった募集条件、交渉が可能ということですね。
この条件であればむしろ短期入居の方がありがたいぐらいですね笑。
ちなみに④のお部屋も同様に郊外築30年の物件ですが、家賃10%程度upした上に礼金1ヶ月いただいているので文句なしの契約条件です。
④⑤いずれの物件も利回り10%台後半で購入していますが、うまくいけば(入居者さんの入れ替わりが進めば)20%近くまでいくかもしれません。
利回りと客付け難易度(入居率)は実はあんまり関係ない?先入観をなくそう。
さて、突然ですが、物件の「利回り」とは何によって決まるでしょう。
・・・当たり前ですが、「賃料収入」と「物件価格」ですね。
ここで物件価格は一般的には物件を売買したい人の需要と供給で決まりますので、結局「利回り」は「売買における需給」で決まります。
次に「客付け難易度(入居率)」は何によって決まるでしょう。
・・・こちらは物件数や賃料、仲介さんの力量やADなど要因は様々ありますが、その全てに影響を与えるのは「賃貸物件における部屋数と入居者数の需給」だと思います。
つまり、
・利回りについては「売買する人」
・客付け難易度については「貸借する人」
の需給によって決まりますので、実は直接的な関係はないのです。
もちろん「売買する人」は「貸借する人の需給」を見て動きますので間接的な関係はあります。
ただ、「借りたい人>貸したい人」なのに「売りたい人>買いたい人」という物件が存在すれば、それは「高利回りなのに客付け難易度が低い(入居率が高い)」という物件が存在しうるのです。
そもそも、不動産の売買は比較的閉ざされたマーケットで取引が成立しますから、利回り(物件価格)についてはブレが大きくなりがちです。
極端な話、年間賃料100万円の物件を1,000万円で買ったか(何らかの特殊事情で)500万円で買ったかで、利回りは倍違いますが、同じ物件なので客付け難易度(入居率)は変わりません。
なので、「利回りが高い物件はク⚪︎物件ばかりで入居率が悪い」というのはぱっと見正論のようですし確かに大体そうであることが多いのですが、必ずしもそうとは限らないんですよね。
そんな感じで先入観をなくしてみると、お宝物件が見つかる、、、かもしれません。
aloe
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