こんばんは、aloeです。

 

今回は私がいつも不思議に思っていることを、特に初心者の方への注意喚起も含めてコラムにしたいと思います。

 

収益物件を購入する上で土地(の値段)の評価が重要なことは重々承知ですが、私達素人にとって土地の正確な評価って非常に難しいことなどから、今回は利回り(収益還元)ベースでの物件評価について考えています。

 

RCと木造、一般的に利回りが低いのはどっち?

一般的に同一エリアでの物件を比べた場合、

 

木造築20年、1億円、年間想定賃料800万円(表面利回り8%)

RC築20年、1億円、年間想定賃料700万円(表面利回り7%)

 

のようになることが多いかと思います。

 

その考えでいくと、

物件A:木造築20年、1億円、年間想定賃料800万円(表面利回り8%)

物件B:RC築20年、1億円、年間想定賃料900万円(表面利回り8%)

(面倒なのでどちらも土地値1億円とします。今回の趣旨ではありません。)

というような物件が同一エリアで売りに出ていた場合、

 

「あれ、Bの物件割安じゃない?」

 

ということになります。

 

でも、本当にBの物件は割安なのでしょうか!?

 

固都税比率とは?物件の真の稼ぐ力を評価しよう!

私達が普段不動産投資を考える場合(不動産が投資か事業かは本筋とズレるので無視します)、駐車場代などの地代のみで稼げるような超資産家さんや地主さんを除いて、建物から産み出される「賃料」という形で主に収益をあげます。これは土地信者の方でも同様です。

 

そういったことから(土地建物セットではじめて収益を産み出すことから)、私は年間想定賃料に対する(土地建物合わせた)固定資産税・都市計画税の割合を物件評価の一つの尺度としています。

 

例えば、

想定賃料:1000万円/年

固定資産税・都市計画税:100万円/年

であれば、

 

固都税比率:10%

 

となります。

 

当然ですが、建物の固定資産税はRC>木造ですので、

物件A(木造):固都税比率5%

物件B(RC):固都税比率15%

というようなことが起こりえます。

 

固都税は物件が満室だろうと空室だろうと必ず発生する維持費ですから、

表面利回りから固都税を引くと、

 

物件A(木造):表面利回り8%→7.6%(8*0.95)

物件B(RC):表面利回り8%→6.8%(8*0.85)

 

とRCの物件Bの方がすでに0.8%も利回りが減ってしまっています汗。

もしこれが一般的な相場(RCの方が利回りが低い)であったとすると、例えば

 

物件A(木造):表面利回り8%→7.6%(8*0.95)

物件C(RC):表面利回り7%→5.95%(7*0.85)

 

とさらに利回りの差は拡大してしまいます汗。

 

RCの方が客付けが多少容易、などはあるかもしれませんが、そもそも入居率なんて木造でも90%台後半とかはいけるのに、RCと10% 近い入居率の差がつくなんてありえません。

 

また、修繕費は(特に漏水などの建物躯体に関わるトラブルが発生すると)RCの方が高いことが多いです。これにエレベーターがある物件などであれば維持費はさらに跳ね上がることに・・・。

 

ちなみに余談ですが、賃料の比較的取れるエリアの木造築30年などは固都税比率2〜3%程度となる物件もあり、個人的には好みです。固都税比率は築年数が浅くなるほど高くなる(客付けも容易になる)ので、固都税比率+空室率=10%を目標にしています。

この観点から固都税比率が10%を超える時点で基本的には購入見送りとしますが、地方RCとかだと固都税比率20%とかの物件もあったりします汗。

 

そのようなことから私はRCをあまり評価していない(稼ぐ力が弱いと判断している)ので、木造より高い利回りになるまで指値するので、まぁほぼ買えません笑。

 

都会以外のRCはババ抜きゲーム要素が強いので要注意

ではなぜRCの方が木造より利回りが低いかというと、それは「融資が引きやすいから」ただその一点に尽きます。

耐用年数が47年と長いですので、築20年で購入しても耐用年数以内で27年の融資がひけます。なのである程度利回りが低くてもCFが出るので売れてしまうんですね。

<追記(コメントいただいて気付きました汗)>

あとはRCはいわゆる積算価格が伸びて融資金額が伸びやすいからですね。

融資金額・融資年数ともに「融資をひきやすい」というメリットがあります。

 

解体費用を考えるとRCでの長期的な投資が一般投資家レベルで成立し得るのは少なくとも土地坪100万円を超えるエリア(できれば坪300万ぐらいは欲しいかも)で尚且つ人口動態が安定している(人口増加)エリアと個人的には思っていますが、それ以外のエリアでのRCでの解体更地売りなんて退去の手間暇や解体費用を考えると全くコスパに合わないですので、つまりはある段階(買い手の融資がつく)で売り抜きするしか出口がないのです。

 

築30年前後のRC売り物件が多い理由はそこにあります。

ここを逃すともう次の買い手が見込めなくて、基本的には持ち切って時間をかけて解体費用を稼いでから解体更地売りするか、もしくは安値(高利回り)で売却するしかなくなります。

 

数年間〜10年程度での売り抜けを狙う場合、相場が上昇傾向の場合にはいいかもしれませんが、相場の頂点や下落局面で物件を掴んでしまうとこの築30年(売却時期)を逃してしまう可能性があります。

 

融資がでやすい物件というのは買い手側としては甘い誘惑ですが、的確なタイミングで売り抜けできる自信がなければ、都会以外のRCには「少し安くて少し築年数が浅い」ぐらいでは安易に手を出さない方が無難かな、、、と個人的には思っています。

(あとはずーっと持ち切る気ならいいかもしれませんが)

 

おまけ:融資期間と金利の関係について

昨今は金利上昇が話題になっていますね。

実際に上昇するかどうかは不透明ですが、確かに想定しておく必要はあります。

 

ちなみにRC(に限らず利回りが低い物件)は一般的にはCFを出すために長期融資を引くことが多いと思いますが、融資金額1億円に対し

 

融資期間30年・金利1%:支払利息約1580万円

融資期間30年・金利2%:支払利息約3306万円

融資期間30年・金利3%:支払利息約5178万円

となります。

 

ちなみに融資期間を短くすると、

 

融資期間15年・金利1%:支払利息約773万円

融資期間15年・金利2%:支払利息約1583万円

融資期間15年・金利3%:支払利息約2430万円

 

と全然違いますね。。。

 

aloe