北国の大家です。
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本当にありがとうございます!
<手みやげ>
新しい管理担当者から頂きました。
やはり嬉しいですね!
地方都市物件で、2棟ほど売主の業者に管理委託している物件があります。
メガ大家さん系の不動産会社ですが、不動産会社としてみると非常に小さな会社です。
以前は、管理担当者は一人、しかも売買との兼任でした(汗)。
その担当者の離職に伴い、新しい管理担当者が着任されました。
社長には管理担当は専任にして欲しいと強く伝えていましたが、その甲斐があってか(無関係かは解りませんが)、今回は管理専任となるようです。
専任はありがたいことですが、やはり何者かがヒジョーに気になります。
早速、お電話で1時間ほど話を聞かせて頂きました。
私の質問に答えて頂いただけの時間とも言います(汗)
その後、本店の地方都市から札幌までお越し頂き、じっくりと膝を突き合わせてお話をしました。
やり取りのダイジェストをお届けします。
<アジェンダ>
Q1経歴など
Q2管理業務
Q3客付け
Q4仲介
Q5業界について
Q6プロパン業者の貸与
まとめ
結局、新担当者への不安は・・・、最後まで読み進めて頂ければと思います。
Q1.経歴など(不動産業界の人ですか?)
回答)
・宅建士は保有済
・北海道の道東生まれ・育ち(札幌のことは疎い感じ)
・マンション管理組合系の経験のみ
北国の心の声)おっと~(汗)、賃貸物件の管理はしたことがない!少し質問を増やして具体的なヒアリングが必要そうだ。
Q2.管理業務(どうやって覚える?)
回答)社長と親しい管理会社へ3か月間だけ(新人教育のため)業務委託している。
この間に委託先のベテランから管理業務のアドバイスを頂き、仕事を覚える。委託終了後も相談には乗って貰える予定。
北国の心の声)新人研修は3か月間の所が多いけどね・・。つまり新人研修後の社員が一人で管理業務を担当するって事か(汗)。
当面の間、他社のメンター(アドバイザー)が付くとはいえ、ぶっちゃけ不安よね~、やはり一度会いたい。
Q3.客付け(満室にできる?)
回答)前任者の引継ぎ資料を読み込んで、委託先の管理会社とも今後打ち合わせをする。街中の賃貸仲介店には、委託先の担当者と二人で挨拶回りをした。エ〇ブルが1店舗増えていた。
北国の心の声)今回の挨拶回りって仲介店に自分を知って貰う意味合いだよね?
まずは空室のマイソクを新たに作って貰い、物件を把握してもらう。
こちらでマイソクのレビューを行い、滞納・トラブルがあった入居者、物件の駐車場の状況把握(入居者ごとの利用状況)、空き車庫の高さや条件などの把握を強く依頼する。
その上で、もう一度仲介店へ挨拶回りを依頼する。
次は自分ではなく、物件を売り込むための挨拶ってこと。
Q4.仲介(個人謝礼をどう思う?)
回答)当該エリアで、個人謝礼(キックバック)がバレてクビになった営業を知っている。
その営業マンは、別の不動産会社で今も仲介店の営業をしている。
個人謝礼で囲い込むより、オープンにした方が結果的に早く満室になると思っている。
北国の心の声)潔い(汗)、個人謝礼はなしで行こう!
ここまでが電話で約一時間、電話でのやり取りの要約でした。
その後、新担当者は(高速道路で1時間近く掛けて)札幌まで挨拶に来て下さると言いました。
実際にお会いして聞きたい事もあり、こちらの心を見透かす提案だなと感じました。
早速、自宅の横のファミレスでお会いすることにしました。
冒頭の写真は、その際に頂いたものです。
Q5.業界について(やっぱグレーだと思う?)
回答)扱う額が大きいし、賃貸借契約も大家に有利な内容もあるが、管理会社としてしっかりと契約を履行する。
短期解約違約金・退去時のハウスクリーニング費用(計10万円ちょい)が払えず、副業を始めた人もいた。
社会的には、大家さんが取り過ぎ!?って思われる場合もありそうだが、オーナー代理としてしっかりと回収する。
北国の心の声)入社3か月目だから、初々しさを感じるし、業界を客観視しようとしている感じだ。
どっぷりと不動産業界にハマる(これが普通と感じる)より、不動産業界を俯瞰できている今のままでいて欲しいな。
但しこの話では、大家は酷くない。
これが酷いとしたら、燃料供給会社や銀行はもっと酷い(汗)。
Q6.プロパン業者の貸与(どう考えている?)
回答)実は・・、意外にも来年7月以降貸与が出来なくなるので、その前に営業を掛けて一気に客を奪おうとする会社が出てきた。
具体的な貸与設備についてはエアコンが多い。
北海道は築古でもエアコンが必須になったので、エアコンの提案が受けるらしい。
この流れは新築案件にも波及している。
規制より少し早めに、プロパンの貸与は一切しないとした建築会社も、徐々にプロパン物件を増やしている(プロパンに戻している)所もある。
提案としては、他の供給会社からこういう営業を受けたことを、今の供給会社に伝えて営業費で出来る範囲(価格転嫁せずに済む範囲)で追加貸与を打診するのはアリだと思う。
北国の心の声)見立てや考え方は俺と一緒だ(汗)。
以上が、ファミレスでのやり取りの要約でした。
まとめ
人柄の印象は良く、動きも早い感じで概ね好感しました。
個人的にはコミュニケーションを含めた人柄とスピーディーな行動は一番気にする要素です。
今後の不安が無いと言えば嘘になりますが、逆に応援したい気持ちになりました。
まずはと・・、ファミレスの会計では、私がご馳走しました(笑)。
メンターの方にも私から協力や感謝を伝えて、新しい担当者を応援することにしました!
今は、この新しい担当者と一緒に満室運営を目指したいなと思っています。
オーナーの意向を汲んで、オーナーの大切な物件を預かる。
そんな意識がありそうで、仏の北国さんとも相性も良い感じがします。
相手が迷惑に感じているかもしれませんが(笑)
結果・・、新人君を応援したくなりました!
今回のコラムは如何だったでしょうか?
私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。
我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。
―以上です―
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