～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化9期目も丁度半分、私の今を綴ったコラムです。～

 

 

　皆さん、kazu21599です。

　R5年の目標を振り返り、達成したこと、できなかったこと、フィードバックし、R6年今年の目標を立てようと思います。
目標の項目はR5年の様式に統一して書くことで継続性を持たせるとともに、新たな項目は追加しようと思います。

 

明けましておめでとうございます

本年も宜しくです

 

構成は
1．R5年、年始に立てた目標の振り返り
2．R6年の目標を立てる
　

となります。

 

 

2．R6年の目標を立てる

 

⑴今年の入退去の目標

①地元学生予約物件⇒満室予約へ
　今年は3月卒業が8室のうち、県立大が3室予約未定、国立大が2室予約未定で年越ししました。県立大3室は前期試験・後期試験、新1年生寮抽選後の3回チャンスがあるので、そこで何とか決めたいものです。

　国立大学部移動はもうほぼ予約は済んだと思いますが⇒再度エ〇ブルさんにも依頼しようと思います。こちらは学生さん以外の社会人もご入居決まるので、予約募集決まらなくても退去後3か月くらいで申し込みはあると思います。

※12月中に1室申込になりました。審査決まって欲しいなぁ～

 

②遠隔地1室空⇒満室へ
　昨年は4室空で春の繁忙期にさらに1室退去となりましたが、仲介さんのプッシュで5室入居満室となりました。
⇒対策としては、礼0・敷0・手数料0・AD1か月に⇒追加してフリーレント1か月、初回保証金無料⇒初期費用を極力抑え、募集することで1室入居⇒満室目指そうと思います。

 

③RC2棟物件⇒募集中3室入居へ、1室現状回復後募集へ
　R5年の持ち越しになった4室の入居を目標にします。

⇒礼0・敷0・手数料1カ月・AD1カ月、保証会社必須で募集します。駐車場も近隣に確保しているので今春3室、秋までに残りの1室ご入居で満室目指します。

 

➃敷地内軽鉄3室⇒101号は昨年12月に学生新入生の4月入居予約となりました。207号は募集中です。103号は業者さんに全面依頼の予定でしたが見積もり見てびっくり、10年前の2倍の見積もりになってます。

⇒採算が合わないのでかなりの部分をDIYで乗り切ることにします。見積もり360万⇒200万目標に！

 

 

⑵原状回復の目標（2室）

　昨年12月空室になったRC・B棟1室は（募集中の部屋が合計3室あるので）原状回復は募集中3室の申込みの様子を見ながら（それでも9月頃までには）原状回復募集しようと考えています。

　もう1室は敷地内物件103号になりますが、10年くらい前にリノベした部屋と同じようなイメージでユーティリティ+対面キッチンに交換する方向で見積もってもらった結果

⇒10年前はエアコン3台付けてリノベして約180万だったものが⇒驚きの約360万（家賃は5.3万の予定なので回収に5年7カ月！！！）

※これでは採算が合わないので、大幅に変更し、最低限を工務店さんに頼み、解体工事DIY、石膏ボード貼り・床貼り工事（和室の洋室化も含め）DIY、電気コンセント配線工事DIY、照明取付工事DIY、エアコン取付施主支給別注でやることにしました。それでも合計で約234万かかる予定です（回収に3.7年かかります⇒吐きそう・・・さらに200万まで削減チャレンジします⇒築古50年再生やっててよかった、経験が役に立つよ）

 

⑶木造築古50年再生の目標（残り2室）⇒再生後満室へ

　再生7室目を1月に完成を予定していましたが、上記の敷地内103号室をDIY部分を2月末までに完成させないといけないので、しばらく延期になります。残り2室はＲ6年8月完成目標になりそうです。
　4－5月で7室目、6－8月で8室目完成させたいものです。
※DIY再生はなかなか予定通りにはいきませんね～

 

⑷その他やりたいDIY工事

●築古50年再生物件の外壁塗装…お部屋の完成がＲ6年8月目標なので、予定通りいけば、2階通路の裏側（1Ｆの通路天井）の錆止め塗装が年内に、外壁塗装はR7年になりそうです。

●フローリング又はフロアタイルの洋室工事…ついに軽鉄103号でチャレンジすることになりました。

●エアコン設置工事…これは当分の間施主支給で行こうと思います。

 

⑸簿記チャレンジ

　平成27年第1期5年計画で不動産賃貸業に親和性のある資格として5つの資格を所得しようと思いました。
●FP2級●宅建士●不動産賃貸経営管理士●第2種電気工事士は取得し、簿記3級が残っています、私は簿記3級取得が資格取得の最後の目標です。三男は簿記2級⇒木造築古50年C棟残り2室+外壁塗装工事完成後にチャレンジという事になります。

※簿記3級…複式簿記は不動産に関する会計、帳簿作成、税務を勉強する基礎になるので、これを理解することは、投資シミュレーションをするにしても役立つと思います。

 

⑹趣味の目標

●四国遍路再開へ…平成26年（2014年）四国88か所霊場開設1200年を記念して、また車遍路4回終わり、5回目記念として歩き遍路を決意しました。その後コロナや築50年木造アパート再生でのびのびになっていますが、コロナが2類から5類に変更となり、気兼ねなく旅行できるようになり、また歩き四国遍路を再開したいものです。

●遠隔地遠征へ（コロナと再生物件次第）…令和1年（2019年）を最後に遠隔地には訪問してません。今年こそ3男連れて訪問しようと思っています。

 

⑹事業承継に取り掛かる

　70歳になったら譲ろうかと漠然と考えていましたが、R5年12月に金融機関さんより「今度商工会議所さんより事業承継・引継ぎ支援センターエリアコーディネーターの小松さんという方が来るのでお話してみませんか」と話があり、三男と一緒に小松さんと会いR6年1月から事業承継の簡単な計画書（事業承継のための簡単な地図みたいなもの）を無償で作成してくれるということで申請しました。

⇒税理士さんに正式に依頼すると30～40万くらいかかるようです。（但しそこまで詳細なものではなくもっと簡単な計画書のようです）

※簡単に事業承継と漠然と考えていましたが、具体的に①会社をどんな形で移譲するのか②相続との絡みをどう組み合わせるのか③事業を受け継ぐ相続人と受け継がない相続人への遺言をどうするのか、など実際にはおおまかな地図（計画書）があると良いと思います。

⇒これも引寄せだと思います。⇒PC引寄せノートに70歳頃承継したいと書いていましたが、時がくれば向こうからきっかけがやってきました。

 

R6年の大きな目標は、①事業承継に取り掛かる②軽鉄103号のDIY原状回復③再生物件2室完成➃遠隔地遠征ということになります。

 

2024

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本年も良き年でありますよう