~このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化9期目も半ばを過ぎた、私の今を綴ったコラムです。~

 

こんにちは、kazu21599です。

 壁から出てきた排水管、さてどうしようと考えた結果、まずO君にショートメールしました。土曜だったけど返信があり、月曜日に現地で会って考えようという事になりました。
 

構成は

1.当初の予算
2.驚きの見積もり額
3.DIYで工事費を下げる算段をする
4.下駄箱外し、壁を壊すと・・・
5.今の間取りを活かし経費節約を考える
6.ほとんど分離発注とDIYでチャレンジ
7.完成後のお部屋

 

 

5.今の間取りを活かし経費節約を考える

①当初の設計図を見ながら考える…何のために通路をとるのか

●メリットは…ユーテリテイスペースがすっきりする、玄関入ってすぐにキッチンが見えなくなる、玄関入ってお風呂とトイレが見えない、お風呂に入いるときの脱衣場所ができる。

●デメリットは…壁を壊すにも再築するにもお金がかかる、出てきた配管の引き直しのお金が追加になる、30cm角のパイプスペースを取ると玄関から通路幅が99cm予定だったが壁厚10cmが30cmになることで⇒洗面化粧台を新設する予定のスペースから-10cm、通路が-10cmと狭くなる。

⇒ここで考えたのは、配管引き直すのに(洗面化粧台とトイレとキッチンで)16.5万かかる、トイレを間取りを変えず、今のトイレをそのまま使い洗面化粧台の位置も買えなければ配管はキッチンだけになり、配管工事も5万くらいでできるのではないか、トイレ交換費も壁の再築も必要なくなる⇒トイレを新規に変えたからと言って家賃を1万円上げられるわけではない。(家賃はほぼ変えない…古くなると安いのに広くてキレイが差別化

 

➁取り外したキッチンを…変更する対面側に置き直し、冷蔵庫や元の洗面化粧台の場所、どこに壁面をつくれば最も安く仕上げられるかイメージし考えた。

●安く仕上げるためには…できるだけ今のものを変えず、(使えるものは使う)⇒壊す部分・交換部分を減らす。

●目的はお風呂の脱衣場所が玄関入った時丸見えを防ぐ、玄関入ったときにキッチン丸見えを防ぐ、キッチンを壁向きから、対面型にすることで今風のファミリー物件のリビングに近づける。

⇒玄関とお風呂・トイレの間にドアを付け右開きにすると(右側にお風呂トイレがあるので)ドアを開けた時も直接見えない。⇒洗面化粧台は左側なので見える。

⇒ユーテリテイ部分とキッチンの間に右開きのドアを付ける。キッチンが玄関から直接見えなくなるし、ドアを右開きにすれば(キッチンは右側なので)開けた時直接見えない。

⇒ユーティリティスペースが通路を兼用するので1か所に纏めるという目的は達成できないが、常に誰かが出入りするわけではないのでキッチンからも脱衣のスペースは見えないし、通路を兼ねることで広くスペースを使うことができる。

⇒そうすることで工事数や交換設備を減らすことができれば数十万円安く仕上げることができる。

 

③工務店に依頼する部分を…できるだけ絞ることで(DIY部分を増やす)かかる費用を抑えることができる。

 

 

6.ほとんど分離発注とDIYでチャレンジ

 現場で仮置きしたキッチンや壁にする部分を眺めながら思考した結果

①工務店に依頼する部分は

●対面キッチンの設置と給排水管変更工事・キッチンの換気扇工事を依頼する。⇒IHヒーターの配線工事はDIYする

●壁工事の骨組み工事を依頼する⇒電気配線は壁の骨組みができたらDIYし、石膏ボード貼って、配線・コンセント取付もDIYする

●クローゼットの扉の取付工事を依頼する。(床下点検口の取付も依頼する)和室と洋室の通路のガラス戸を壁にして仕切る。⇒工務店さんはガラス戸の敷居も解体して敷居があったことも解らないようきれいに仕上げるが、そこは見えてもいいのでそのまま骨組みを組んでもらうことにした。(露出している敷居の上の部分にハンガーフックを取りつけ利用する)

 

※現場で設計図見ながらどう変更するかイメージしました

撤去したキッチンを対面に仮置きしてイメージを掴みます

床に石膏ボードを置いて壁やドアの位置をイメージします、左隅のダンボールが冷蔵庫、踏台が洗面化粧台の位置になります。

全体を見ながら、壁とドアの位置を再確認しました。壊して作り直す部分はなくしました⇒かなり減額できると思います

 

 

➁DIYする部分はかなり増えた

●電気配線工事とコンセント取付、石膏ボード貼りはDIYで⇒200V工事は出来なければ友達の電気屋に依頼する。材込み5万くらいでできると思う。

●玄関上り口ユーティリティー床はCFで(水濡れに強い)、リビング部分は今のフローリングの上にフロアタイルをDIY直貼りする⇒ついにフロアタイル貼りにチャレンジすることになった。材込み10万以下で出来ると思う。

●和室の洋室化、畳を除けたあとコンパネ(断熱材貼った)が釘打ちされているが、この上に1.2cm厚の合板を貼ってフロアタイルを貼る⇒多分10万以下で出来ると思う。畳は築古再生部屋で再利用する。

●クローゼット内部の照明と棚の取付、パイプハンガーの取付⇒DIYすることで5万以下になると思う。

●解体部分をできるだけ減らし、廃材も減らしDIYで処理する⇒ほぼ無料で出来ると思う

●トイレ・風呂・洗濯パンは今のまま掃除して利用、照明も使えるものは使う、洗面化粧台は今の50cmサイズを75cmサイズのものでシャワー水栓付きにする。⇒設置場所は変えないので設置は自分でも可能、材料費5万くらい、大型靴箱もネットで発注して取り付ける(10万以下であると思う)

●塗装工事、キッチンカウンター、巾木など、木部の塗装はDIYする⇒材料費3万円かからないと思う。

 

③エアコンと天井・壁クロス張りは…別注するが、①②をすることで、

間取りとしてはユーテリティと通路を兼用するというちょっと変側的になるが工務店依頼分を最少限にするので、167万からさらに下がり、予想していた総額260万よりさらに安くリフォームできるだろうと思う。

※どこまで抑えることができるか楽しみだ。

 

ということで、間取り変更部分を少なくする+工務店に依頼する工事を最低限にする+その分DIY工事で賄う⇒この方針で総額260万をさらに減額する予定です。(つづく)

 

ところが、、、想定外の出来事が、、、

 

設計図を書いてくれたO君に感謝です。見積書も設計図も書き直してくれて、早速(見積書全部揃ったので)商工会へ○経融資申し込みに行きました。