こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

インボイス

消費税還付

 

シリーズ構成は以下のとおり。

【1日目】

１．12月初旬のある日の打合せ

２．誰が悪いのか問題

３．本件の分岐点は実は〇年前

【2日目】

４．消費税還付を狙うべきか問題

５．インボイス後のスキーム

６．行けるのか！？

 

1日目の反応を見ると、読者の大半が、今の自分には関係なさそうだと感じて読んだように思います。

 

しかし、

保有物件の建物にかかる売買価額が1000万円を超える事

自体はそんなに難しい事ではなく、ここに集まる人の大半は将来確実にかかわってくる話の類だと思っているので、シリーズの続きを書こうと思います。

 

４．消費税還付を狙うべきか問題

前回のコラムで紹介しましたが、顧問税理士事務所の担当者から、

婿さんの名義、今年実は原則課税でした。テヘペロ

と言われて、憤怒しつつも、

どうせ原則課税になってしまうなら、仕入れ消費税を増やして、還付を狙うのは常套手段だとも思っていて、年内に物件購入をあきらめずに頑張ってみようとおもった事を書きました。

 

実際に、その効果ってどれくらい望めるのかは、

①購入物件の建物にかかる省費税

②今年含めた3期分の納めることになる消費税の総額

を見比べて押し引きする事になります。

 

例えば、

物件価格3500万円で、建物3300万円、土地200万円の物件を購入するとしたら、支払い消費税は300万円です。

そんな乱暴な按分はないないと思われそうですが、区分物件ならではの特徴に、建物比率が高めになるケースが多いことを踏まえると可能性はあるとかんがえます。

しかしながら、

残り2年間は、

その物件の賃料にかかる消費税は売上消費税なので、原則課税で計算するところ、物件が利回り10％だと年間30万円の消費税が掛かる感じですよね。2年で60万円の売り上げ消費税アップ。

これと購入時の300万円を引き算すればおおよそ、メリットがあるかどうかわかりますが、このケースでは大雑把に言えば200万円以上の還付メリットがあるとは言えます。

上の計算は、本来は仕入れ消費税も差し引くわけですが、

大半の大家さんが直面する可能性がある、

付き合いのある零細個人事業主的リフォーム会社などはインボイス登録していない場合が多々ありますので、売りあげ消費税から仕入れ消費税を差し引く事が素直にそのまま出来るわけではない点は注意が必要ですね。涙

 

また、本件では購入物件しか考察していませんが、実際は、私名義で既に保有している物件の約二年間分の消費税も関わります。

私の場合、

課税売上賃料は既に毎年900万円以上あり、1000万円を超えないギリギリラインだった為、新たに購入すれば常時1000万円を超える状態になってしまい、購入から2期後以降にも免税事業者には戻れません。売却とかしないかぎり。。。しかも、仮に売却してもまた消費税は重くのしかかる。

５．インボイス後のスキーム

こうやって考える事も既に労力なわけで、労力対効果が高いとは言い切れませんが、テナント物件購入でのスキーム自体はまだ不可能ではないと思います。

しかしながら、

インボイス制度が始まってしまったことで、相手がきちんとインボイスを発行できる相手でないといけないわけで、それらを実現するには、相手が業者になる可能性が高いわけです。

すると、

業者は建物額は極力低く契約したい

と考えるのは必至ですから、私が思い描くような還付スキームを受けるだけのメリットのある契約を締結する事自体の難易度が過去に比べれば格段に上がってしまった印象を受けます。

 

過去のそれよりも格段に難易度が上がってしまった印象

を強く受けてしまいます。。。

 

６．行けるのか！？

行けるのかどうかで言えば行けそうです。

ただ、球を見つける時間がなさすぎますよね。

故に、こうやって恥を忍んでコラムで晒しています。このスキームは時間がかかるわけで、年始にしっかりとそのつもりで動いていれば、結果、何十万、何百万と手元に残るお金が変わった可能性があります。

 

結構、悩みましたが、私は今回は購入を見送る事にしました。

そのままいけば来期は免税事業者になるのに、ここで購入すると、毎年課税売上が1000万円超えてしまう状態です。私の名義では。

 

故に、

今回は年内に無理してテナント物件は購入しないでおこうと決断しました。過去に検討した物件の指値はまだ通らなさそうだったのも理由の一つですが。

 

皆さんも、保有物件を売却する時には、

①課税売上1000万円を超えるか問題

②超える場合には簡易事業者を選択

③課税売上5000万円を超えると自動的に原則課税になる

ここらあたりを頭の片隅においておくと、いざ、売却した年の年末に私みたいな事には陥らないと思います。

 

どうぞ反面教師でお願いします！笑

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

前回のコラムもそうでしたが、もう1時半だ。。。涙