こんにちは、人生逆転不動産投資家のCJ社長（@CaptainJacksan）です！

 

今日は、 自己資金1,000,000円以下で不動産投資を始めることができるかどうかというテーマについて書いていきます。

不動産投資系の youTube動画を見ていると、「まず自己資金最低300万〜500万円は貯めましょう」「100万円以下では話になりません」などと言われることがほとんど。

しかし、僕自身の経験からそれは違うと言い切れます。

考えてもみてください。

現在貯金が100円万あるかないかの人が、これから貯蓄額300万〜500万円 を達成しようと思うと、そのままの生活を続けておそらく3〜10年、または並行して転職した上でなおかつ成功する必要があるはずです。

発信者は簡単に貯金300万〜500万円は貯めましょうなどと言いますが、それは誰しもが実現可能なわけではありません。

人によっては、今すぐ100万円以下の自己資金を握り締めて、築古・ボロ戸建て投資の世界に飛び込み、1戸50万円、またはほとんどタダに近いような戸建てを安く購入し、自らDIYするなどして賃貸に出すほうが早い可能性もあるのです。

100万円で始める不動産投資のロードマップ

具体的に、 自己資金が100円しかない場合に、不動産投資家として家賃収入を得られるまでのロードマップを書いてみます。

  1. 楽待などのポータルサイトまたは地元の不動産会社を周り、非常に安価な物件の情報を入手する
  2. 内見に行き、値段交渉
  3. 購入
  4. 商品化（残置物撤去、修繕、または何もしない）等
  5. 客付け、家賃収入ゲット

順に説明します。

1. 楽待や地元の不動産会社等で非常に安価な物件の情報を入手する

まずは物件情報を入手しましょう。というと簡単に聞こえるかもしれませんが、最初のステップかつ最も難しいのがここです。

不動産投資において最も重要なのは、仕入れ（物件購入）です。

買ってすぐ売りに出せば利益が出るほどの安価で買えれば負けることはないため、良い物件をいかに安く購入できるかが1番のポイントです。

具体的には、売出価格10〜250万円ほどで出ている築古戸建てがおすすめです。 仮に200円で出ていたとしても、交渉によって60〜80万程で買えることはあるからです。

実際に、僕は2023年の1年間で、198万円→120万円、120万円→80万円、200万円→60万円で戸建てを購入しています。

1日に何回も楽待やその他ポータルサイトを見て、物件情報を探しましょう。仕事が休みの日には、それに加えて自らの足で不動産屋さんを回り、物件情報を仕入れるのです。

なんと言っても、あなたの自己資金は100万円。安く購入するために、他の人の何倍も努力する必要があるのですから。

2. 内見に行き、値段交渉

良い物件が見つかったら、ただちに見に行きましょう。

会社員であれば、出来る限り会社を休んで次の日の朝一番に。どうしても難しいなら、直近の休みの日の朝一番に行きましょう。

個人事業主や経営者など時間の縛りのない場合は、必ずその日中に見に行きましょう。少なくとも、必ずそうできないか聞いてみましょう。諸々の事情で難しい場合は、次の日の朝一番に行きましょう。

3. 購入

めでたく契約、決済です。

4. 商品化（残置物撤去、修繕、または何もしない）等

このパートが、購入に次ぐ2つ目の大きなポイントです。

残置物の撤去や、修繕（壁紙貼り、クッションフロア貼り、キッチン・洗面台の交換など）を、自分や家族、友人等の力を借りて、DIYで最安で済ませましょう。

最もポイント等は、購入する時点で、個々の商品化に際し、ほとんど費用も日数もかからない物件を選定することです。 物件によっては、購入した時のまま、ほとんど何も手を加えない状態で、家賃をいただけることがあります。

何を言っているのか意味不明かもしれませんが、僕自身の実例として、

「約50万円で購入→家具を少し撤去して家賃3万円台」

「約40万円で購入→ 家具を少しだけ撤去して家賃4万円台」

「15万円で購入→修繕費3万円で家賃3万円弱」

というケースがあります。

このように、ほぼ何もしなくても家賃をいただける物件に出会うことができれば、仮に自己資金が100万円以下であったとしても、1、2戸購入し家賃収入を得ることは十分に可能なのです。

5. 客付け、家賃収入ゲット

客付けにおいては、一般の不動産会社に加え、ジモティーを最大限有効に活用しましょう。理由はもちろん、仲介手数料が無料だから。

一般の不動産会社は、客付けに強いところは強いですが、その分（実務においては）「家賃1ヵ月分」および「ADと呼ばれる広告料」で、おおよそ合計家賃1〜4ヶ月分ほどの支払いになります。

ジモティーの場合これが完全にゼロになりますから、必ず活用しましょう。

僕自身、7年という長い借金生活に苦しんだ後で 動産投資の世界に入っていますから、現在自己資金が100円ほどしかなく辛い方々の気持ちはよくわかります。

様々な発信で、自己資金100万円では話にならないなどと書かれていますが、実際は必ずしもそんなことはありません。やり方次第で、自己資金100万円でも十分に不動産投資は成り立ちます。

ただし、それには当然比類なき覚悟と行動が必須です。

あなたも自己資金100万円から、不動産投資にチャレンジしてみようと思いますか？選択はあなた次第です。

それでは、今日はここまで。また次のコラムでお会いしましょう！

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