こんにちは。地主の婿養子大家です。

 

今日は28日。いよいよケツに火が付きました。汗

これから毎日1本コラムを投稿しなければなりません。昔、ほぼ毎日1本コラム投稿を1年以上続けた経験はありますが、我ながら超人ですね。。。

 

稼働率算出方法

 

皆さんは、ご自身の運営において稼働率を把握されていますか？

実は、私はコラム二ストになるまで計算したことがありませんでした。体感的に、100％からの原点方式でそんなに悪くはない感じで、ちまたで言われる稼働率95％あれば良い的なもので考えれば全然自分の方が良いと思っていたからでしたが、ちょうどコラムニストになる頃に、築古木造１Kアパートが原因不明に空室期間が3か月を超える事態が生じ、調査したところ、周辺に新築木造アパートが乱立して、AD出血大サービスのオンパレードをしていて、そこに取られていたようでした。これが続くようなまずいなと、稼働率を確認するに至った記憶です。

 

そんな稼働率について、その算出方法が私は少し皆さんと異なっていそうなので、改めてコラムにしてみようと思った次第です。

【1日目】

１．何故、稼働率は大事なのか？

２．2023年の稼働率

３．過去6年間の稼働率比較

【2日目】

４．6年間における変化

５．築年数と稼働率の関係

６．エリアと稼働率の関係

【3日目】

７．目標とすべき稼働率

８．私の稼働率定義

９．各々の項目への考え方

以上で書いて参ります。

７．目標とすべき稼働率

私がずばり目標としている稼働率は100％です。笑

2018年：99.7％

2019年：97.7％

2020年：98.2％

2021年：97.7%

2022年：98.7％

2023年：98.5％

2018年は惜しいところまでいきましたが、まあ現実的には相当厳しいのはわかってはいますが、達成しようとしなくて出来るものではないので目標にしています。出来るだけそこに近づけるという気持ちですね。

これを95％に置けば、

必然的にその数字に近づいてしまうのが、怠け者性質の不動産投資家大家だと思いますので。汗

 

そして、体感的な目標値としては、98％を念頭に置いています。

これは、

300戸×365日＝109,500

このうちの2％が許容値として、

109,500×２％＝2,190日

年始にここを計算して、

累計で空室日数が2,000日を超えなければ及第点は突破出来る。

大体の空室が10％くらいとして30室。

なので、

2,000日÷30室≒66日

 

1室あたり平均空室日数が66日であれば達成。つまり2か月ですね。

ここに拘る様にしています

８．私の稼働率定義

人によって異なる稼働率定義。

私はそれで良いと思っていて、自身の運営にプラスとなるように自身独自の数値を自身がしっかり把握して活用できれば問題ないと思っています。

一般的な算出方法は、

①単なる日数で計算

退去日から入居日を空室として、部屋に人がいるかどうかの数値。おそらくこれが最も甘い数値になりますよね。

 

②家賃入金ベース

フリーレントなどを加味して、実質的に賃料収入が得られる日からを起点として算出。例えば、フリーレント2か月で入居が決まったとしても、稼働率計算では2か月後からの入居で計算します。

 

③コスト面も考慮

ADをどのように捉えるかがここに反映されてきます。例えば、新築木造アパートでAD6か月で満室になったとすると、その物件のその年の稼働率は最大で6か月までしか稼働したことにはならず、稼働率は50％を下回る事になります。

 

私もこれらを踏まえて、

基本は家賃入金ベースで稼働率を算出しています。

９．各々の項目への考え方

私の場合、これらの一般的なものをベースにして、

・フリーレントは稼働に除外

⇒賃料発生日から稼働として算出します。退去後すぐに次が決まってもフリーレント1か月であれば、空室期間は1か月を超えます。

 

・ADは物件毎の通常を考慮

⇒私の保有物件はAD1か月です。AD2か月は基本ゼロです。

従って、基本AD1か月の場合は稼働率に反映させず、AD2か月をする場合には空室期間に1か月追加するようにしています。

 

・礼金について

礼金は物件毎でその通常値が異なりますが、私の場合、0か月、1か月で、その比率は1対９。つまり、ほとんどが礼金1か月。

仮に、諸所の交渉で礼金が2か月となったとしても、そこは雑収入扱いでしかなく、稼働率への考慮は一切しません。しかし、フリーレント1か月と礼金1か月を交換条件として契約する法人契約があったりしますが、この場合のみ異例にフリーレントの1か月は空室期間に含めないで処理します。これは稼働率をよく見せたいという下心ではなく、物件の集客力を測る上ではそうすべきだと感じるからです。

 

・原状回復費用について

★意外と重要★

私は原状回復費用については一切稼働率に考慮していません。

しかし！

他のコラムニストさんや相談者さんや管理会社の話を聞いていると、

明らかに原状回復費用に掛かりすぎている無駄な費用

がある大家さんが凄く多いです。。。汗

その点で言えば、

そういう方は本来、稼働率にマイナスを加えなければならないものだと思います。部屋ごと、物件ごとの運営成績を見る上では、大事なことです。

私の場合、

原状回復費用というものは、原状に復すために必要な費用であり、入居者が負担して済むものであるべきと思っており、

部屋の回転率が高くても長期入居でも

私が負担すべき費用の累計は変らない

からです。

逆に、

多くの大家さんは回転室が高ければ高いほど、無駄に取られているコストが発生しているでしょうから、それは稼働（運営）に影響していることになります。

簡単な例で言えば、

2年以内の退去だったけど、入居者が負担したクリーニングだけで済んだなら、実質的な稼働率への影響は、退去後の空室期間だけです。ただし、入居者からもらったクリーニング代が5万円で、実際にクリーニング費用が10万円なら家賃5万円の部屋なら1か月分稼働率を下げて計算すべきだという考え方です。

もし仮に、その状態で空室期間が延びたのであれば、それは退去時に正しく現状に復せていなかったか、時間が経過する事でまわりの需給バランスが変化をして競争力が落ちていたからなので、そこをしっかりと見極める。正しく、現状に復せていればすぐ決まりだろうし、バリューアップしていれば賃料UPでも同じ空室期間で決まるべき。

そんな風に考えています。

 

以上が自称満室大家だった私の稼働率への考え方でした。

もし、少しでも参考になる考え方や実践に役立つ内容となっていれば幸いです。

 

次回は、こんばん書き上げる予定ですが、テーマはまだ未定ですｗ

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m