こんちくわHIKOです。

先日43条但し書き道路物件の物件調査に行ってきました。

そもそも43条但し書き物件なんか購入検討の対象外だよっていう投資家さんもいらっしゃると思いますが、私は価格（利回り）や物件のエリアの将来性を加味して合格点なら購入の検討をするようにしています。

 

まずは43条但し書き（43条2項2号許可）をご存じない方の為に説明させていただきます。

 

そもそも原則として建物は建築基準法の定める幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上敷地が接道していなければ建てることができません。

ですから下記の図の様な道路と家が建っている敷地の間に水路があると接道要件を満たしていない為、建物を建てれない訳ですね。

そこで出てくるのが43条但し書きになります。

国土交通省が定めた基準を満たし、建築審査会の同意を得ることで、特別に建物を建てることができるわけです。要するに市区町村長さん（場合によっては都道府県知事）のお墨付きが得られれば建築できるわけです。

 

 

今回物件調査した戸建ては正に上の図の様な感じでした。

な～んだ、建て替えもできるんなら別に問題ないじゃんと思われるかもしれませんが、そうもいきません。

立て替えの為の43条但し書き（43条2項2号許可）申請が通るかどうかはやってみなければわかりません。

将来的に周辺環境が変わることで国土交通省が定めた基準を満たしていない物件になってしまう可能性もあります。

そうすれば再建築不可物件として資産価値の著しく低い物件になってしまいます。

その為、43条但し書き物件にはローンが付きにくいなどのデメリットがあります。

更に上記の場合は水路に橋を架けている為、自治体によって水路の占用使用料がかかることもあります。

また、橋自体も個人で設置、メンテナンスする必要がある為コストがかかります。

 

こういったデメリットやリスクから出口が取りにくくなるのも事実でしょう。

 

さて、今回見に行った物件ですが、場所は政令指定都市の中心部の割と高級住宅街、駅からは遠いですが駐車場が1台（地方では駅からの距離より駐車場の台数が重要です）

敷地面積90.05平米（地方では狭小なので実需やパーワービルダーも買いません）

不動産会社もあまり積極的に販売しておらず、ネットにも出ていません。

建物は築41年4LDK

想定最低家賃5万円。

将来的にも賃貸需要の下落が少ないエリア

 

200万円で買えれば諸費用も入れて利回り25％位になるでしょうか。

買付入れようかな～

 

皆さんは43条但し書き物件の購入検討しますか？持ってますか？

※当コラムの執筆報酬は全国の児童養護施設や乳児院など、子供たちの為に全額使わせていただきます。