こんばんは。地主の婿養子大家です！

 

痛恨のミス。先月アップしたはずのコラムがネットのせいなのか、アップあれていませんでした。汗

新年明けてもう6日ですが、せっかく気持ちを込めて書いたものなので、アップします。

最近、コラムへのコメントが出来ていないどころか、読めてもいない状況で、中途半端はいけないと思いますが、しばらくの間は、コラムを読んでもコメントできない事が多くなりそうです。

これまで約6年間続けて来たマイルールで、この場で一緒に頑張っている仲間への激励や感謝のつもりでずっと続けてきたコメントでしたが、コラムを書く事を優先すべきだと思いますので、コラムニストの皆さん、ご容赦下さい。m(__)m

 

ここからは、既に書いていたものになります。

 

各数値振り返り

 

今年、最後の一本。

今年も色々な人との出会いもありましたが、少しこれまでよりも活動が減ってしまいました。来年はもっともっといろんな人と会い、いろんな人の考え方を学びたいと思います。

 

一年間、ご愛読いただきありがとうございました。

それでは、参ります。m(__)m

 

シリーズ構成は、

【1日目】

１．一年の成果

２．振り返る指標

３．各々の指標で確認

【2日目】

４．各々の数値

５．2024年の展望

６．おわりに

以上になります。

 

４．各々の数値

ここでは完全に私の数値なだけですが、以下の指標を確認していきます。

 

念のため、現在の私の投資状況は投資歴約18年。総投資額37億円。これは売却したものの投資額も含みます。なぜ、総投資額をいつも記載するかは、私は基本オーバーローン信者なので、

金融機関に借りたお金でゼロから生み出した資産がどれくらいになったかをおおよそ測る事が出来るから

読者の役に立つ部分もあると思って記載しています。

まあ、感覚的には毎年2億円の借金を続けてきて、20年経つとどうなっているか？を見る感じですね。

 

①総戸数、総投資額などなど

総投資額37億円。総戸数は約300戸。年間賃料収入は約3億円。

戸あたり平均約10万円の賃料。

ここが、横浜市ドミナントでは結構総戸数と収入のバランスの良いと感じます。

私の場合、

これが下がれば下がるほど単身住戸は増えるし、物件の競争力が落ちるので稼働率に響く

そんな風に結果感じます。

 

②稼働率、退去件数など

稼働率は前回のコラムで確認しましたが、退去件数30件程度で98.5％でした。

前回のコラムでは、年間退去件数が10％とかなり低い印象を受けた人がいると思いますが、毎年いつもその事について言及されており、私の数値はやはりいつもそのくらいであることに気づかされました。それくらい私の回転率は低いのだと思います。退去回転率が10年平均というのは大家としてはかなりの強みですね。汗

しかし、

前回のシリーズでは稼働率と築年数は関係ないと明言していますが、

実際のところは、

退去率に関して言えば、

築年との絡みであるタイミングで退去率が上がる傾向がある

のはあります。

主には設備の交換時期前のくたびれた状況で誤魔化し入居付けした場合などは比較的短期になり易かったり。

従って、

これまで稼働率が良いからと言って、来年以降の稼働率が良いという保証は一切ない。ここは大家にとっては心労部分であり、こことどのように向き合っていくかが大事ですよね。私は今のところゲーム感覚で楽しむ事で乗り越えています。笑

 

③残債利回り

私のコラムをずっと読んでいる人にとってはもはや馴染みのある指標だと思います。どんぶり大家の私は最もこの指標を大事にしていますので。

計算式は簡単。

残債利回り＝賃料収入÷残債×100

です。

各々の目安ですが、

これも既述の内容ですが、新しい読者の為に抜粋します。

10％以内・・・要注意

⇒イールドギャップ、経費、空室リスク、家賃下落リスク、完済までの期間、減価償却期間、修繕リスクなどをあらゆる把握し、実質利回りでどのくらいかも把握しておくべき水準です。

 

15％以上・・・まあまあ優秀

⇒これくらいなら、実質利回りで10％も見える水準。つまり、10年間で残債回収が見えるラインです。なので、空室リスク、家賃下落リスク、完済までの期間、減価償却期間、修繕リスクなどを把握していればドツボにはまることも考えにくいかなと思います。

 

20％以上・・・優秀（どんぶりok）

⇒おそらく、空室リスク、修繕リスクを把握していれば、例え減価償却期間が満了してデッドクロスを迎えても、なんとかなるラインかと思います。

 

2020年末時点では2016年頃までに進めてきた10年戦略の売却物件の売却が進んだことで残債も当初の投資額24億程度から

残債額：約11億円

残債利回り：16.59％

まで減っていました。

2021年には約6億追加投資をして、残債は約1億減少。

2021年年末時点では

残債額：約16億円

残債利回り：15％強

でした。

そして、2022年12月末時点では、

残債額：約18億円弱

残債利回り：15.5％

となりました。

 

今年は

残債額：約18.5億円

残債利回：約16％

です。

 

 

約2億円の追加投資をしていますが、小さい物件の売却で現預金は増えた上で更に残債利回りが上がっています。

 

ここが！

私が今年、築47年RCに大きな投資を出来た下支えになっています。

雰囲気的には

あと2年～3年で追加購入をしなければ残債利回り20％が見えてきた感じです。

そして、

ここが一番重要ですが、多分、追加購入はしますが、

追加購入を続けても、あと5年くらいで20％は超えるであろう事。

投資歴約20年すると、

常にオーバーローンで購入し続けていても、私の買い方ではこの水準に到達出来た。

我ながら頑張ったなあなんて思います。笑

 

⑤現預金流動資産保有率

今年末でざっくり計算したところ、去年からは2,000万円の資産増額でした。私名義で売却二件しているのですが大規模修繕で1000万円近くの現金は使ったのでまあこれくらいだと思います。

ちょっと生々しいのであれですが、

残債に対する率としては、

約26％

に到達しました。

 

持つだけでリスクである不動産運営において、私が初期からず～っと目標にしてきた数値は30％ですが、もう少し。あと2年くらいで達成できそうな気がしています。

 

⑤債務償還年数

以下、新しい読者の為に、コラムからの抜粋です。

かみ砕いて言えば、

借金を何年で完済できるか？

つまり、20年ローンだから20年で完済という話ではなく、

その事業（物件）で得られる利益を全て返済に回したとして何年ですか？

という考え方ですね。

一般的には、不動産賃貸業はローンありきな商売なので、

10年以内・・・・正常先

15年以内・・・・普通

20年以内・・・・及第点

こんな感じで捉えておくとよさそうです。

金融機関によって若干計算式が異なったりするらしいですが、

計算式は

（有利子負債－現金）÷（経常利益+減価償却）

とします。

 

個人的には不動産投資、賃貸業にはあまり適さない指標だと思っていて、私は残債利回りで済ませてしまいますが、一応、経営者なので。汗

 

ここは生々しい数字が羅列する事になるので、計算式は割愛しますが、私はざっくりと

12年以内

くらいのところまで来ていると思います。

 

皆さんはいかがですか？笑

 

５．2024年の展望

私自身の抱負ではなく、不動産市場を取り巻く環境について書こうと思います。

①金融機関金利情勢

明かに金利上昇傾向だった今年と横ばいであって欲しい。しかしながら、年末年始にかけて、これまでが横ばいだった信金でも上げ傾向が見られ始めている点は懸念しています。

また、短期連動型変動金利と長期連動型固定金利の各々の特徴についてはしっかりと勉強をしておくべきだと思います。

当面は、短期連動型変動金利が優位だと思いますが、ある局面が来た時にはそこから固定金利に組み替えてもかなり上がった状態になる恐れがあるからです。自身の残存返済期間と相談しながら、上手く、変動と固定を案件ごとに調整していく年になると感じています。

 

②不動産市場

依然、売り手市場が続くように思いますが、既に、売れない物件も出てきている印象があります。ある種、売れる物件と売れない物件の二極化傾向が出てきている。買い手側の情勢が、それくらいは選ぶだけの情報量になってきているのかも知れません。若干の市場の成熟具合みたいなものを感じます。

これの二極化傾向って、いつもそうですが、短期的なものでしかない場合が多く、売りて側の立場としては、自分の物件がどうかを見極めていきたいところです。例えば、私はインボイスで買い手が付きにくくなる可能性があったので、テナント物件を二件今年、去年に売却したりしていますが、そんな観点です。

 

③賃貸市場

インフレに伴う値上げ傾向は出来る物件と出来ない物件とがはっきりと分かれ始めていると感じています。これは、今年私がよく言った言葉ですが、

実態の伴わない好況感、インフレで、進んできた日本の自力が徐々に露呈し始めており、

生活苦を感じさせる入居者の言動

が出始めたのが今年の印象でした。

この傾向は来年以降ももっと顕著になる可能性があるので、貸す側として、入居者の選定にはより注意していこうと思っています。

あくまでも傾向ですが、

来年あたりに長期入居者をつかめた物件と相変わらず回転率の速い物件との差が5年後に大きく出る

気がしています。

 

展望はこれくらいにします。

どうせ来年もずっとコラムで発信し続けると思うので。笑

 

６．おわりに

一年、あっという間です。

この場にかなりの気持ちを込めて過ごしてきた5年間でしたが、この場に関わる全ての皆さんの人生が少しでも豊かになる為に、コラムを書いているつもりですが、気が付くと、書く側の私が読者に励まされて何とか1年間書き続けられた感じでした。

応援、激励、

いつも本当にありがとうございました。

2024年も読者の皆さんにとって素晴らしい不動産ライフが開けるように、この場で少しでも楽しく情報共有や知識の提供をして、お互いを励まし、高めあいながら過ごせれば嬉しいです。

 

では、良いお年を！！ゴーン（除夜の鐘）笑