こんばんは。地主の婿養子大家です！

 

司法書士

 

これが厳密には新年1本目のコラムとなりまたまた遅れ気味ですね。汗

 

今日、昨年の3月に売買契約した区分店舗の引渡しが無事に完了したので、そちらについてシリーズでコラムにしたいと思います。

 

構成は

【1日目】

１．契約後～引渡までについて

２．一生理解出来ない人

３．司法書士の仕事

【2日目】

４．契約から約1年後に引渡

５．通常の売却との違い

６．引き出しの一つ

以上で買いて参ります。

１．契約後～引渡までについて

通常、契約から引渡しまでには準備するものがあります。

物凄く基本的な教科書コラムですが、売主側としては売買契約未経験の人もいると思うので、念のためコラムにしようと思います。

売主として、引渡決済に準備が必要なもの。

何が必要かを覚えるには、

何故必要かを理解しておくと忘れない

と思いますので、コラムで覚えて下さい。m(__)m

意外に取引を何度もやっている人でも、なぜ必要かを素通りしている人は多いと思いますが、今回の司法書士のようなケースに当たった時には決済日当日に決済が出来ないというような大きな問題に発展するリスクがあるので、覚えておいて損はないと思います。

 

①公課証明書

司法書士が売買の決済を実行する為に必要な書類になります。

通例、売買契約書を締結する際に、固定資産税の年額を確認する必要がある為、

・納税通知書

⇒所有者に役所から送られてくるもの。

・評価証明書、公課証明書

⇒区役所で取得可能な書類。評価証明書とは、物件の固定資産税評価額が記載されているもの。公課証明書はその評価額に対する、課税額までが表示されている書類になります。売買に当たっては評価証明書でも事足りますが、引渡時に行う固定資産税の精算で納税額を確認する必要があるので、結果、最初から公課証明書を取得してしまうケースが実務では多いと思います。評価証明書で済ませる場合には上の納税通知書とセットで納税額を確認する必要があります。

上記、のいずれかの書類を売主は準備する必要がありますが、実務上は、仲介会社が契約時に原本を預かってくれて、決済時までに司法書士へ渡したり、コピーをメールで送っておいたりします。

何故必要か、

登記費用に掛かる税額の算出に必要

です。

登記費用の内訳をよく見ると、大半は税金だったりします。

司法書士に実際に支払う費用は、

・交通費

・登記手続料

・調査費用

などいわゆる回数をこなさないといけない類の商売だったりします。

従って、

登記費用が高い云々でチェックするのはそこになります。

エンドだと登記手続料は20万円で、馴染みの業者だと1万円なんて事が普通に起こっているので。汗

 

②印鑑証明書（3か月以内のもの）

区役所で取得可能、最近はコンビニでも取れますね。

何故、必要か？

登記申請書の印鑑が正しいものか確認する為

です。

故に、厳密に言うと、

意外と知らない人も多いですが、

売買契約書は認印で契約は出来ます

が、この申請書には実印が必要です。

 

③実印

極論を言えば、実印が必要な箇所は上記だけだったりします。

 

④住民票

本人確認の一種。登記簿には所有者の住所が記載されているので、その部分の確認になります。

★注意点★

購入時の住所から引っ越しをしている場合には、住民票で確認を取るわけです。そして、2度以上引っ越しをしている場合、住民票で追えない為に、戸籍の附表というものを取らなければなりません。よく相続時にこの住所の変遷が負えないで手こずる事があります。汗

凄く細かい例ですが、

例えば、地主の婿養子という売主がいたとして、住所の変遷が

①姫路市

②横浜市

③東京都

と変わっていたとします。

本人確認の性質は、

③の住所にいる人間が紛れもない地主の婿養子本人である事の裏付けをとる為には、①に住んでいた事実と②を経由して今は③に住んでいる記録を見る事で初めて唯一の存在と証明できます。

②に住んでいた事をの裏付けを証明しないで、①に住んでいた人が③で地主の婿養子大家の住所と同じところに住んでいても、②に住んでいた事の裏付けが取れなければ他人の可能性を否定できないわけです。

実際、

日本全国探せば、同じ住所番地に、赤の他人だけど同姓同名の人間が住んでいる可能性は十分ありますし、その二人が過去に同棲をしている可能性もゼロにはなりません。しかし、その二人は、②の住所が違うのでこの部分で見分けるわけです。ややこしいですね～。笑

 

⑤本人確認書

・免許証

・健康保険証

・マイナンバーカード

・パスポート

などなど。公の証明書で本人確認をします。

今の時代、これを偽造出来てしまうわけですが、慣例として確認している部分もありそうですね。苦笑

 

⑥物件の鍵等

⑦領収書に貼付する印紙もしくは印紙を仲介が用意してくれるならば印紙代

 

こんな感じでしょうか。

２．一生理解出来ない人

さて、サブタイルにありますが、今日、私は決済の場で初対面の司法書士のお先生にゼロセンチでオコしたわけですが、この人は何をしたかというと、厳密に言うと、

何もしなかった！！

わけです。

どういう事かというと順を追って説明すると、上記で説明した通り、

不動産取引、登記に必要な書類や知識

というのは専門的で、素人にはチンプンカンプンなわけです。

そこで士業の存在が出来たわけです。

不動産取引の士業が不動産取引士であり、登記関連が、司法書士です。

従って、士業は、

契約後、安全に取引を完了するために存在しているわけです。

 

その仕事が今回で言えば、所有権移転登記や抵当権設定登記、売主の住所移転登記などなわけです。

そして、

司法書士の先生は、取引を安全に済ませる為に、事前に売主が上記のような確認書類をもとに、紛れもない本人である事を確認しておかなければなりません。でなければ、地面師に騙される可能性があるわけです。今日私が不動産の売却がある事を知っている第三者が、契約後に私を拉致って私に成りすまして売買代金をだまし取るカモ知れません。

 

その為に司法書士は存在している

わけです。

それなのにこいつ、

3連休挟んで迎える決済の当日まで、一度も連絡を寄こさないで決済を迎えようとしました。汗

勿論、

メールで仲介を介して、登記の見積書と必要書類の案内は届いていますが、それが無事に本人に届いているかどうかメールなんて何かが理由で見れないかも知れないし、地面師がみただけかも知れないわけです。大げさですが。

実際、

金曜日の当日に印鑑証明と住民票を取るのを忘れて取りにいったのですが、これはあくまで私の怠慢でしかありませんが、金曜日にどうしても動けない人もいるかも知れません。そしたらどうするんですかね。ド素人の売主さんや高齢者の売主さんがメールで送られてきた案内をきちんと理解しているかどうかなんてわかりませんよね。

メール送って届いて確認したかの確認しない奴

って新入社員とかにいますけど、なんちゃらリーガルオフィスとたいそうなネーミングで、大勢の社員を雇っている代表者のお先生が、新入社員と同じ事をやっちゃっているわけです。。。

 

で、私、過去を振り返るけど、自分が仲介時代を含めて何百と契約してますけど、売主に直接本人確認を事前にしない司法書士っていなかったと思うんです。

っで、三連休に入る前に仲介から連絡があったので、司法書士の先生から一度も連絡ありませんけど大丈夫ですかって聞いたら、何の悪びれもなく、事務担当の人間が案内の連絡だけやっと寄こしてきたので、まずはそこでちょっと怒ったんですけど、

謝るべき人間は担当している代表社員

なんですよね。

 

それで、当日を迎えたら、また同じように何の悪びれもなく、決済の当日行う実行に伴う説明を始めたんで、ちょっと待てとなったわけです。その前になんかいう事ないの？って。

 

っでそれを言ったら、

私共の事務所では通常、本人確認は事前に致しません

なんて言うじゃありませんか。正直、私、大丈夫こいつって思ったりもしたんですが、あまりにこいつが平然としているんで、自分が可笑しいのかと思えてきてしまいましたよ。汗

最後にちょこっとだけ、気分を害されたのであればそれはむにゃむにゃ的なお詫びをしてましたけど、

ドストレートな私は、

いやいや、そちらではそれが普通なわけだから謝らなくていいです、もういいです、さっさて始めて下さいって言ってしまいました。汗

 

その後のその場の空気。。。汗

 

でも、決済終わったあとにいつもお世話になっている百戦錬磨の仲介会社の社長にちらっと聞いたんですよね。

普通、事前に本人確認しません？

って、そしたら社長も、普通しますよね。だって・・・・と上記をやっぱり私と同じ事言ってましたよ。

それが司法書士の仕事ですよね。って。

何のためにあんた存在してんの？って。。。

 

まあ、そんな愚痴っぽいコラムを新年にあげるあたり、私の心も疲れているのかも知れません。ご容赦下さい。汗

 

３．司法書士の仕事

疲れていると言いつつ、既に4000字が近くなってきて焦ってますが、コラムでは愚痴が言いたいのではなくて、あまりにも取引に慣れすぎると司法書士のお先生ですらこんな杜撰な姿になってしまうことを読者の皆さんには伝えておきたいかったわけです。一事が万事で、このなんちゃらオフィスで地面師が取引していればちょろいわけです。

なので、

普段、司法書士の先生に馴染みが無い読者の方には、本来はどうあるべきかを私の主観なのかも知れませんが理解をしていただこうと思ってこのようなコラムになりました。汗

よくいませんか、

決済の場から一番最初に出ていく司法書士。

本来は、

買主、売主、司法書士・仲介

の順であるべき

というのが私の自論でした。

 

本日も、新年早々に愚痴コラムを最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m

なんか書いていると元気が出てきました。笑

 

次回は、今日引渡しが完了した案件の振り返り実践コラムを書こうと思います！！