こんにちは！地主の婿養子大家です！

 

長期引渡案件

 

今月二本目のコラムになります。

この場を盛り上げる事に全力を尽くしてきた私でしが、最近、息切れしていますね。自分に言い訳はなく、単純にこの6年間頑張った方だと思っています。汗

おそでも、今でも頑張るコラムニストの皆さんや、私のコラムを楽しみにしてくれている読者の為に、また頑張れるように頑張りたいと思っています。！！笑

 

それでは早速参ります。

 

【1日目】

１．契約後～引渡までについて

２．一生理解出来ない人

３．司法書士の仕事

【2日目】

４．契約から約1年後に引渡

５．通常の売却との違い

６．引き出しの一つ

 

４．契約から約1年後に引渡

前回のコラムでは取引において、ほぼ必ずお世話になる事になる司法書士について注意点を実例をもとに書いてみました。多分、司法書士についてのコラムは初めて書いたのではなかったかなと思うので、個人的には良いコラムだったのではないかと思っています。

今回はその取引が完了したので実践コラムとして記録しつつ、基本に忠実をモットーとしている私が変則的な取引をとった理由やその結果を振り返りたいとおもいます。

この取引は、

約1年前

に契約した案件の引渡しでした。

 

通常、普通の中古物件の売買の場合、

契約から引渡までの期間は

①現金決済の場合

即日～1か月

②融資利用の場合

2週間～2か月

③残置物撤去の場合

1か月～2か月

④リフォーム後の場合

1か月～3か月

⑤確定測量後引渡

2か月～3か月

 

こんな感じでしょうか。

これ意外に通常ではない取引も実務では本当は多く存在します。

・相続登記後引渡

・サンタメ取引

いわゆる、

停止条件付売買

と呼ばれるものです。

単純に言えば、引渡出来る条件が整った段階で引渡しますよ的なものですね。

 

今回の私の取引は、ある意味ではこの停止条件みたいなもので、

約1年後に引渡

という少々通常売買にしては、契約から引渡が長い契約でした。

 

５．通常の売却との違い

このように条件を提示したのはもちろん私からですが、理由は単純で、

①1年間の賃料収入が見込める

②更新後すぐで買主も安心している

③市場が高騰気味で売り手市場

である事や、

自身が昨年は課税事業者だった

からが一番大きい理由でした。

 

もう少し突き詰めて言えば、

じゃあ普通に一年待ってから売り出せばよいのではないか？

というと、いや確かにそうだよねと思う読者もいると思います。

しかしながら、

昨年のこの時期に

一年後に市場が引き続き売り手市場である保証なんて何もない

のです。

 

そんなわけで、私の判断としては、引渡までの期間が長い上で案件が壊れるリスクを加味しても昨年の時点で契約しておく方が良いと判断したのでした。もちろん、手付解約などはこちらが損をするわけではないので、途中解約が入るとすれば、違約解約か融資特約による白紙解約です。この二つを考慮して大丈夫と考えました。

 

特筆すべき点としては、

この条件を提示したのは、

値決め交渉終了後に契約書の作成時期に入ってから

見方によっては後出しジャンケンのように見えますが、

その通りです。

これが、コラムの私像と実物の大きな違いとでも言いましょうか。

取引においては、

基本、自身の保全の最大化を意識しています。

勿論、

それ以外の相手への配慮、引渡後に賃借人に一緒に挨拶に行くやら何かあったら連絡くれて構わないスタンスなどについては最大限買主向きに取引するように心がけてはいますが。。。汗

 

後出しジャンケンは、やられるとムカつきますが、やる側は、それでも成立する自身がある場合にやってきます。

裏を返せば、

そんな物件の場合、あいてがプロだと

後出しジャンケンが当たり前にある場合もある

という事だと思います。

 

単に、嫌な仲介の場合とかもありますけど。汗

 

６．引き出しの一つ

私はコラムではしつこく言うのが基本に忠実に取引を心掛けて下さいという言葉です。

これは、単純に高額取引になりがちでかつ魑魅魍魎な不動産の世界で極力安全に取引を進めていくべきだと考えているからです。

私の経験値、歴でも、

基本はいつも基本に忠実

です。

しかし、

自身の引き出しとしては冒頭に羅列した特殊な条件下の取引に対応できるだけの知識を常に更新しています。

例えば、

私が3年前にコラムで注意喚起していた生活保護スキームを悪用する業者の存在。世間的には昨年やっと明るみになり、被害者が出ているようでした。

あの取引は全くをもって基本に忠実ではないスキームで、応用の応用編であり、そこへド素人を引き寄せるスキームだったわけですが、基本知識、引き出しの無い人があのスキームに嵌れば大損害を被りますし、まんまと嵌るのが目に見えます。

逆に、

基本に忠実な人が応用編として活用する場合には利益と変える事も出来る

 

そんな取引事例でした。

 

裏を返せば、本件においての教訓は二つ。

買い側としては

基本に忠実に契約～引渡期間は相応の期間で契約する

売り側としては

基本に忠実でありながら売り手が強い事を意識して契約する事もまた出来る

こんな感じでしょうか。

 

無事に引渡を終えて、1年引渡を伸ばすことで、

①賃料200万円を得て

②100万円弱の税負担から逃れた

そんな感じの取引事例でした。

 

読者の方の参考になる部分が少しでもあれば幸いです。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m

今月もなんとか10本目指します！！笑