ご覧いただきありがとうございます。
都内で専業大家をしております、都心部目指す大家です。
今回は管理会社の選び方についてのコラムです。
この度、契約に進めそうな案件があるということで、新たな管理会社の選定をしています。
既存物件の管理会社に頼んでも良かったのですが、一番信頼している管理会社はエリアが合わず。それなら新たに探してみて良さそうだったら頼んでみようかなと思い、まずは何社かに色々と話を聞いてみました。
またコラムでも書く予定ですが、管理会社では結構大変な思いをしてきているので、そういった経験を踏まえ、私が見ているポイントをまとめてみました。
管理会社の探し方
大家の皆さんはどのように管理会社を探していますか?
中古物件ですと前オーナーの管理会社にそのままお願いすることも多いでしょうか。私もこのパターンは結構あります。
あとは仲介や金融機関、同業の方からの紹介とかがありますかね。
そんな中、今回は初めて管理会社の一括見積りサイトを使ってみました。
売却査定サービスなどと同じような形で、物件所在地などの基本情報を入力すると対応可能な管理会社がわーっと表示され、その中から何社か選び、個別でメールや電話にて話を聞いてみました。
管理会社を選ぶ時に見るポイント
色々確認すべき点はありますが、私が特に気にしているのは以下のあたりです。
・金額:管理手数料とサービス内容のバランス
・修繕:オーナーの自由にできるか、修繕費の相場
・対応:意思疎通のとりやすさ・連絡の速さ、レポート等
・その他オーナーに不利な事項
それぞれ詳しく見ていきます。
金額
管理会社を選ぶ際にまず気にするのは管理手数料だと思います。集金や入居者対応などの日々の業務への対価ですね。
賃料の○%を管理手数料として支払う、という形が多いと思います。3~5%程度が相場でしょうか。
この管理手数料の金額とサービス内容のバランスが合っているかをまずは確認します。
私の認識だと大体清掃の有無で費用が変わり、清掃無しで3%・清掃付き(+その他サービス)で5%になるイメージなので、これを基準に高めか安めかを見ていきます。
他の出費では募集時の手数料や更新時の手数料などもありますが、ここはあまり大きな差はないかなと思います。
修繕
修繕をオーナーが自由に手配できる契約になっているかも要チェックです。管理手数料が安くても、修繕費用を過剰にとることで収益をあげようとする管理会社もあり、
「修繕は管理会社が手配する」
「簡単な修繕は管理会社の判断で実施する」
「緊急時に○円までは無断で修理する」の○円が高すぎる
などの契約になっていると非常に厄介です。
もしそのような規定になっている場合は条文の変更が可能か聞いてみましょう。
また、主な修繕費の金額感も事前に聞いておき、相場と比較して判断すると良いかと思います。
対応
管理会社とは日頃から頻繁にやり取りをすることになるので、意思疎通のとりやすさ、連絡の丁寧さ・速さといった部分は重要です。
(見積り時の担当者が実際に管理を頼む際の担当者だとして、)見積り時のメールや電話での対応でチェックできると良いでしょう。
また、各業務の報告レポートの雛形を貰って確認するのも大事です。
清掃レポートであれば清掃前後の比較写真、巡回の報告レポートであれば、共用部等の写真を撮って、ここにはこういう不具合がありそうです、みたいな内容のものですね。
募集については、問い合わせ件数や閲覧数、業者からの問い合わせの状況をまとめた反響レポートとなります。
そもそもレポートを出してくれるのか、そうであればその中身は適切か、といったところを見るといいと思います。
その他オーナーに不利な事項
募集時の媒介契約の取り決めや解約の定め、あとは賃借人から消毒料等の余計な費用をとっていないか、などオーナーに(極端に)不利な事項がないかを確認します。
ただ、これらも修繕と同様、交渉によって容易に変更してくれる場合も少なくないと思うので、そこは相談してみるといいと思います。
おわりに
私なりの管理会社の選定基準についてまとめてみました。
管理会社を新たに選んだり変えたりする機会はそこまで多くないのですが、日々接するパートナーなのでしっかり確認できればと思います。
ご覧いただきありがとうございました。
引き続き宜しくお願いします!
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