◆最初は自己資金不足との戦い

 私のような持たざる不動産投資家にとって、不動産投資1stステージで最も頭を悩ますのが「自己資金不足」です。

 

 購入する物件によっても必要な自己資金額は変わりますが、1棟モノを購入していくとしたら、最低でも以下の自己資金が必要です。

購入価格 必要な自己資金(目安)
3000万円以下 500万円 
3000万円~5000万円 800万円 
5000万円~1億円 1000万円 
1億円~2億円 2000万円 

 

 人によってリスク許容度が異なりますので、もっと綱渡りで勝負する人もいるかもしれませんが、私の感覚ではこのぐらいの金額が最低のラインです。

 

 ところが、金融広報委員会の「家計の金融行動に関する世論調査[二人以上世帯調査]」によると、年齢別の貯蓄額の中央値は以下の通りとなっています。多くの人にとって自己資金ハードルが高いことが分かります。

年代 貯蓄額(中央値)
20代 201万円
30代 400万円
40代 531万円
50代 800万円

 

 そのため、持たざるサラリーマン投資家にとっては、「最初の物件を買うために、自己資金をどうやって作るか?」が、大きな課題となるわけです。

 

 みなさんは自己資金不足問題どうしていますか?

 

◆2棟目3棟目と自己資金が枯渇していく

 また、1棟目の購入はなんとか自己資金を捻出して買えた人でも、2棟目3棟目と購入していくうちに、自己資金が枯渇していきます。

 

 自己資金1割2割を求める銀行が一般的ですし、中古物件の場合は物件購入後1年間はなにかとお金がかかるものです。突発的な事故だったり立て続けに退去が発生したり、、、 

 

 物件を買えば買うほど「お金が無い」ということになっていきます。そのため、途中で売却して自己資金を回復したりする投資家もいます。

 

 ただ、すぐに思ったような金額で売却できれば良いのですが、売れずに苦労している人も見かけます。仲介手数料や繰上げ返済手数料、手間などを考えると、よくてトントンだったなんて人も結構います。

 

 また、購入した物件が良い物件であれば良い物件であるほど、それ以上の物件を見つけるのも大変で、手放すのがもったいなくなります。(私はできれば売らずに持ち続けたい派です。)

 

 ですから、「どうやって自己資金を回復しながら、2棟目3棟目と続けて購入していくか?」も継続した課題になるのです。

 

◆1stステージの誘惑

 ところで、1stステージで自己資金不足と戦っている頃に、必ずと言っていいほど負けそうになるのが”ある誘惑”です。

 

 それは、「自己資金0でもできる!」系の不動産投資法へのお誘いです。

 

 私の1stステージでも、光速系と呼ばれる不動産投資法が流行っていました。耐用年数の長いRC物件を自己資金を使わずにフルローン・オーバーローンで融資を受けて短期間で立て続けに購入していく手法です。

 

 今でも様々な形に手法を変えて残っています。新築アパートでフルローン・オーバーローンを引く手法もその1つです。(また、無理くり自己資金不足を解消しようとして、違法なことに手を染めてしまう人もいますよね。。。)

 

 ただ、私はやりませんでした。正直言うと何度も何度も誘惑に心揺さぶられたんです。できなかったというのが正しいのかもしれません。

 

 なぜかというと、結局は相応の金融資産を持っていたり、高年収だったりしなければならないからです。私のような持たざるサラリーマン投資家には難しいことが分かったんです。

 

◆私も最初自己資金作りに苦労した

 そのため、私も1stステージ自己資金不足に悩んだ一人です。常に「自己資金不足との戦い」でした。

 

 私が不動産投資を始めたのは32歳で結婚したばかりの頃でした。新婚生活で何かと入り用でしたし、貯金300万円しかありませんでした。

 

 それでは1棟目を購入する時に自己資金はどうしたのか?

 

 実は仕事が終わった後、父をお気に入りのヤキトリ屋さんに呼び出して、人生で初めて父に頭を下げて家族融資を利用しました。(この時のなんとも言えない感情は今でも忘れません。)

 

 2棟目購入に向けても自己資金を準備するのに苦労しました。この時は徹底した節制生活と不用品転売で自己資金を作りました。1棟目に購入した物件の利回りが高かったので、CFの積み上りスピードも速かったことも幸いしました。

 

 そして、3棟目購入時には、給与+1棟目CF+2棟目CFで加速度的に自己資金が貯まるようになっていました。それでも、どの銀行もリーマンショックと大地震の後遺症を引きずっており(2011年後半)、融資が出ずに苦労しました。

 

 そのため、審査も通りやすく自己資金を求められない住宅ローンを利用しまして、この自己資金不足問題を解消しました。(この時の話はいずれまた)

 

 振り返ってみれば、足を使い頭を使いあらゆることにチャレンジして必死になって自己資金不足問題と戦っていた1stステージでした。

 

 おそらくこの記事を読んでくださっている人の中には、これから不動産投資を始める人や2棟目3棟目と買っていこうとする1stステージの方もいるのではないでしょうか。

 

 誘惑に負けたり安易な道を進んだりせず、勉強と情報収集と創意工夫で「自己資金不足問題」を解消しながら物件を買ってきましょう! 

 

◆編集後記

 実は自己資金不足を解消する方法はたくさんあります。

 

 誰でもできる難易度の低いものから難易度の高い方法まであります。もちろん違法な方法はなく、すべて真っ当な方法です。

 

 なるべく読者のみなさまにとって有益なコラム記事を書きたい思ってますので、どのくらいの方が知りたいのか反応が分かると嬉しいです。(自己資金の有り余っている人ばかりが読んでるかもしれませんし笑)

 

 もし私が実践してきた自己資金不足の解消法を知りたい方いらっしゃるようでしたら、「いいね」ボタンを押して頂ければと思います。

 

 「いいね」の数に応じて、このまま連載で取り上げていきたいなと思います。