どうも! 億トレ大家です!

 

~ 前回のあらすじ ~

 

一棟目の物件として、東京で築古RCマンションを購入した! 

 

さて。

 

入居者の募集を開始した当初、本当に人が入ってくれるのか? 正直なところ、不安はありました。

 

東京都という名前を冠しているとはいえ、この物件の所在地は、めちゃくちゃ田舎です。

 

駅徒歩5分の場所に、普通に畑とかあります。

 

最寄りのコンビニ、スーパーまで歩いて10分くらいかかります。

 

設備のグレードも、お世辞にも良いものとは言えません。

 

広さは60㎡くらいあるのに、エアコンは一台しかありません!

 

一体、誰が住むんだ?

 

ボクはお金を貰っても、こんな地獄みたいな物件に住みたいとは思いません!!

 

じゃあ、なんで買ったんだ!!!?!?

 

それでも、ボクがこの物件に強気に出れたのは、近くに立川駅があったからです。

 

立川駅といえば、東京の23区外の駅では、最大規模の利用者数を誇るターミナル駅です!

 

めちゃくちゃ栄えています!

 

なんと、この物件、ド田舎ではあるのですが、車を使えば、立川駅まで15分ほどで出られる場所にありました。

 

立川駅の近辺で築浅のファミリーマンションに住めば、家賃は20万くらい取られると思います。

 

この物件と比べて、家賃は3倍くらいあります。

 

本当は立川駅に住みたいけど、家賃が高すぎて厳しい人たち。

 

当初の見込みでは、そんな人たちをメインターゲットに据えていました。

 

実際、立川駅に勤務地があって、車で通勤する人たちにとっては、悪くない条件に感じます。

 

結論から言うと、この物件の空室は募集から半年で埋まりました。

 

当初の想定していたターゲットとは、完全に離れたところに需要があったのです。

 

立川駅に通勤している人たちではなく、地元に根を下ろして生活している人たちが借りてくれました!

 

東京の底力のようなものを感じます!

 

都市部に一極集中という形ではなく、全体にまんべんなく、賃貸需要があるのが、東京エリアの強みなのです!!

 

本題に入ります。

 

初めて投資用の不動産を購入する人は空室のリスクというものを気にすると思います。

 

ですが、結論から言いましょう。

 

適切な運用スキルを身に付ければ、空室リスクなんてものを気にする必要はありません!!

 

強い言葉を使うと、コメント欄が荒れてしまうかもしれませんが、ボクの自論では、東京都の不動産には、

 

 

空室リスクなんてものは存在しません!

 

 

東京の不動産に関して、駅から離れると空室リスクが~、とか、真顔で語っている人間を見ると、

 

本当に不動産投資やっているの??????

 

サブリース業者のポジショントークじゃないの???

 

という風にすら思います。

 

郊外の物件であっても、人が住める状態にして、適切な家賃設定を行えば、絶対に埋まります。

 

この業界には、空室リスクを煽った方が、得をするポジションの業者というのがおりますので、初心者の方は真に受けない方がいいです!!

 

大切なのは、競合物件よりも魅力的な条件を提示することです。

 

偉大な先輩投資家たちの中には、

 

・路線価がつかないような超秘境

・汲み取り式トイレ

・上下の水道が通っていないエリア

 

上記のような激ヤバ物件を買って、事業として成立させている人たちも多くいます。

 

東京の不動産で、空室リスクが怖いなんて言っていては、偉大な先輩に笑われてしまいますよ!

 

ただし、空室リスクというものは存在していなくても、流動性リスクというものは確かに存在しています。

 

流動性の低いエリアの場合、ライバル物件よりも魅力的な条件を提示できていたとしても、人の流れが少ないために、

 

決まるまでに時間がかかる OR 更なる条件の引き上げを迫られる

 

という、強制の二択を突き付けられる可能性はあります。

 

東京の市街地であれば、最低限の流動性は確保できているのですが、地方の流動性の超低いエリアで、満室経営ができるのか? と言われると、ボクにはその自信はありません。

 

それでは、次回は、実際に募集を開始して、入居してくれた人たちについて語ります。

 

ド田舎マンションに入ってくれた変わり者たちを紹介しますよ!

 

 

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