～このコラムは、セカンドステージに入った８年生大家の新たなチャレンジを記した「実践」コラムです～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

＜最近の平日の夜はコレ！＞

＜コラム書きながら聞き流しています＞

 

少し前のコラム「＃４５９　築古戸建トラブルへの対応の件」では、築１００年の戸建１号の地中水道管からの水漏れがあったことを書きました。

その費用を支払って数日後、、、

またもや戸建１号がやらかしたとの連絡が、管理会社から入りました。

一難去ってまた一難、、です(;^_^A

 

 

１．管理会社からの連絡

ある週末の午前中、たまに行くスタバでコラムの原稿を書いているときに、その電話は鳴りました。

担：戸建１号の入居者さんから連絡があり、先日の強風で屋根が飛び、車に傷がついたそうです！
　　屋根と車を直してほしいと仰っています。

 

「超」が付くほどの築古戸建ですからこれくらいでは驚きませんが、皆さんならどう返答しますか？

 

ジ：屋根は火災保険、車は施設賠償特約で払えると思うので、保険会社に保険金の請求を上げてください。

屋根が飛びそうなら連絡くらいしてくれれば良いのに、との言葉は胸にとどめて屋根は１０万、車は１０～２０万くらいかなと、そんな値踏みをしていました。

願わくば、担当者からの第一声の後は

「当社でご加入いただいている火災保険に請求をしたいと思いますが、よろしいでしょうか？」

と、続けてほしかったところです(;^_^A

 

 

２．管理会社からの報告

上記のやり取りから１ヵ月ほどでしょうか、、

偶然にも、これまた週末のスタバにて受電。

管理の担当者が保険会社に確認をしてくれたところ、

①屋根が飛んだのは火災保険で対応可能
②入居者の車の修理は施設賠償責任特約（以下、施設賠）で対応可能

との回答で一安心。

ところが、両方同時には使えないためどちらで進めるか判断をしてほしいとのことでした。

なぜでしょう、、、

 

３．両方の保険金が使えない理由

強風で屋根が飛んだのであれば風災に当たりますので、火災保険の支払い対象になります。

ここまでは良いですよね。

ただし、

風災なら大家の責任ではないので施設賠は使えないのです。

 

一方で、老朽化で飛んだのであれば所有者としての管理責任を問われる可能性がありますので、車の修理代は施設賠償特約が使えます。

その代わり、老朽化ですから火災保険で支払いができず、屋根は直せないということになります。

つまり、原因によってどちらか一方しか使えないとの判断とのこと。

言われて見ればご尤もｗ

先に気付けよって話ですよね（汗）

 

「どちらで対応しますか？」

保険会社はそう聞いてくれており、選択肢を残してくれた判断はありがたいことです。

私は「屋根の修理代と車の修理代を比べて判断したい」と担当者に伝えました。

ところが、、、

 

４．修理業者の反応

そんな私の発言に対して担当者は続けます。

修理業者曰く、、

「保険を使うなら最初から保険会社のアジャスターを入れて見積もりを作るので、保険を使うか使わないかを先に教えて欲しい」

と言っているとのこと。

それを決めてくれないと見積りが作れないとも、、、

おかしな話ですよね。

 

５．私の判断

私は自動車修理業者の話は受け入れませんでした。

世間では大型中古車販売店の話題がニュースになっていますが、自動車の修理見積もりに保険を使うか使わないかは本来関係のない話です。

が、

自動車修理においてこのような対応は日常的に行われています。

 

例えば傷ついたバンパーを直す場合、保険で直すなら金額を気にせず新品に交換、自腹で直すならお金が掛からぬように板金塗装や中古部品を使って修理する、といった具合です。

当然後者の方が安い見積りになります。

法律上の損害賠償は時価をベースに行われますので中古部品でも構わないのですが、所有者も修理工場も保険金なら見積金額の高い新品交換の方が良いですよね。

ただし、実額ベースではそんなに大きな差が無かったりもしますので、保険会社もそれを受け入れているケースがほとんどだと思います。

お客さんもそれを望みますしね。

 

話を戻します。

ということで保険を使うか否かに関わらず見積もり自体は作れるはずなので、まずはそれをお願いしました。

車の損傷は屋根とフロントドアからリアに掛けてと聞きましたので恐らくは、車の修理代の方が高額になると思われます。

できればそちらを保険で対応してあげて、屋根の修理代は私が負担するのがベターかなというのが私の判断です。

 

６．まとめ

上記のやり取りから約１か月が経過しますがその後連絡はありません。

おそらくは入居者さんが修理見積もりを取りに行っていないのだと思いますが、今のところ静観しています。

前回の水漏れ等修理代とと今回の屋根の修理代で半年分の家賃が飛びます（汗）

 

アウトソーシングしている不動産投資は、このように判断を求められることの連続です。

「いったん預かって検討します」

としてしまうと仕事の流れが止まり、先方にも確認作業を増やすことになります。

スムーズで効率的な運営をするためにも、その場その場で適切な判断をすることが重要です。

そんな時には、この場のコラムが役に立ちますよね。

 

しかし、、、

築古戸建も楽ではないです。。。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。

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