ワンコから一言：実需に売れてよかったね！

 

　さて、分譲タイプのファミリー区分マンションを購入し、数カ月前に、売却できるかどうかというコラムを書いたのだが、購入検討の引き合いは入居者の方からで、その入居者の方が育児休暇中の住宅ローン申請ということで、住宅ローンが承認されるかどうかというのが、焦点になっていた。（←ここまでが、前回のコラム）

　けっこう審査が通るのは厳しいかなぁ、という感触であったが、いわゆる一般ローンではなく、さすが住宅ローンということで、某地銀（住宅ローンを申請するなら、このS銀行、狙い目かも）から、融資承認がおりたということで、一気に具体化することになった。

　そんなワケで、本件、売買契約が確定し、引渡しも完了したので、所有し、賃貸した２年５カ月の運営実績を開示してみる。

　ちなみに、この区分マンションの取得については、長年付き合いのある資産管理会社からの紹介で、私募入札に参加させてもらって落札した物件である。

 

　◆　売買清算結果（キャピタルゲイン）

　購入価格　：２,２１１万円（自己資金：１１１万円）
　初期費用
　仲介手数料：　　７５万円
　登記費用　：　　３８万円
　火災保険　：　　１７万円
　物件取得税：　　２２万円

　諸経費計　：　１５２万円
　自己資金計：　２６３万円

　物件売却額：３,２００万円
　簿　　価　：２,１５８万円
　諸手数料　：　１１２万円
   税引前利益：　９３０万円

　残　　債　：１,９０４万円
　諸手数料　：　１１２万円　
　税引前ＣＦ：１,１８４万円

　売買投資総額：２,４７５万円（購入費＋諸経費総計）
　売買純利益（税引前のキャピタルゲイン）：９２１万円
　投資回収率：１３７％

　◆　運用清算結果（インカムゲイン）

　家賃収入　：１５.５万円　※購入時１４.３万円
　累計家賃収入：５２２万円　

　諸経費計　：　１７１万円
　※減価償却除く
　融資返済計：　２４５万円

　総運用CF（税引前のインカムゲイン）：１０６万円

　キャピタル＋インカム総収益：１,０２７万円
　総投資回収率：１４１％
　自己資金回収率：３８５％（自己資金投入２６３万円）

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　結果的には、２６３万円の自己資金を投入して購入した物件を、２年５カ月保有してから売却、その結果、１,１８４万円の現金を手に入れたことになり、キャッシュベースで９２１万円の純資産増となった。

　もちろん、これは、購入した法人の利益になるので、しっかり課税されることになり、実効税率で試算すると、２２２万円の納税が発生する。

　その結果、税引後のトータル収益は≒７００万円というのが、今回の投資結果ということになる。

 

　すぐに気づくポイントであるが、本件は、想定通り売却できてラッキーだったね、ということなのだが、インカムゲインでは、ほぼ利益が出ておらず、インカムゲインの実態はチャラである。

　融資を使って区分マンションを購入して、インカムゲインを頼りにするのは、厳しいなと改めて実感した次第。本物件の購入時の入居者の家賃は、１４万３,０００円、その後、家賃を１５万円に改定、現在は、家賃を１５万５,０００円に改定して入居中ということで、家賃をアップさせながら運営してきたにも関わらず、２年半のインカムゲインの総収支（元本返済もマイナス計上した上での計算ではあるが）が、１０６万円という結果である。

 

　あと、分かってはいたけれど、売却まで実践した上で、改めて実感したのは、不動産というのは諸経費がけっこう発生するんだなという点。

　２,２１０万円で購入した区分マンションを３,２００万円で売却したといえば、大成功ぢゃないかと思われそうだが、実態は、前述したとおり、購入時には、仲介手数料やら登記費用やら火災保険やら物件取得税で、計１５２万円手出ししており、売却時にも１１２万円の手数料を手出ししているので、計２６４万円の手出しをしている。

　本件は、高値で売却できたからいいものの、買値と同じ価格で売却するようなケース（不動産、特に建物は経年劣化するので、買値と同じ価格で売却できる物件は、かなりの優良物件といえるにもかかわらず💦）では、大きく手数料負け（トータル収支マイナス）となってしまっていたという実態だということである💦

　とはいえ、インカムゲインと比して、キャピタルゲインで得られる現金増のインパクトは大きく、今回の売却は狙い通りの結果となった。

　本件の教訓としては、売買相場や資産価値から判断して、明らかに安く買える物件だと確信できない限り、キャピタルゲイン狙いの不動産投資は、リスクが大きい（リスクが大きすぎる）ということかと。