みなさん、こんにちは

先週末は東京、昨日は名古屋に出向いていたものぐさ大家です

明日から４，５日かけて、岡山、広島、小倉、長崎、佐賀をぐるっと車で回る予定です（こちらは不動産はサブで遊びの旅行がメーンですが）

なんでこんなにジタバタしているのか自分でもよくわかりません

いいトシなので、そろそろ落ち着きたいです･･･

 

 

久々に開いた物件見学会

 

先週土曜は東京に泊まったのですが、日曜は大慌てで関西に帰ってきました

とんぼ返りの理由は、日曜午後に私の神戸の物件で見学会を企画していたからです

 

最近購入して近々リフォーム予定のものと、昨年購入してリフォームを終え、客付けを始めたばかりのものです

いずれも築古戸建てで、たまたま比較的近いところにあることから、先日開いたお仲間勉強会＆ゆる呑み会で「見学希望者いれば開きますよ～」とお声がけしていました

結構ご希望いただいたので、月末ぐらいに開催しようと思っていたのですが、リフォームや客付けの都合で急がなければならなくなり、急きょ開いた次第です

急なお誘いでしたが、７人のもの好き、もとい、熱心な投資家さんが集まってくれました

（わざわざ集まったもの好きな熱心な方々）

“ビフォー”と“アフター”の両方開催が効果大

 

今回、１物件はあえてリフォーム前のものを見ていただきました

「どうリフォームするかが参考になるのだから、リフォーム前を見てもしかたないじゃないか」と思われるかもしれませんが、私の考えは違います

リフォーム前の状態を見ているからこそ、それがどう変わったのかということがよくわかります

リフォームした後のものを見るだけだと「うわぁ、すごいなぁ」「うーん、もう少し手をかければいいのに」といった結果についての感想だけしか得られません

しかし、前の状態を知っていれば「なるほど、状態がひどかったから思い切ってここまでやったのか」「コスト削減のために、まだ使えるこれはあえて残したんだな」といったことまで理解できます

コストと効果（客付け力）をてんびんにかける、大家の思考過程をトレースできるのが両方見る効果だと思います

（この古くて汚いのをどうするか、それを考えるのが築古投資家の重要なお仕事です）

 

 

見積りなどはフルオープンで

 

私の場合、参加される方にはリフォーム計画や実際の見積もり、DIYでやる部分とそれに必要なコスト・時間などをすべてお伝えしています

（お付き合いのある業者さんの単価をさらすのははばかられるので「一式」の見積もりを例で挙げていますが、現場では細かな単価をお伝えしています）

必要な費用などがわからないと、そのリフォームの必然性や優先順位などを考えられないと思うので、判断材料として提示します

「あなただったらどこまでやりますか？」ということを考えてもらう狙いです

そして、リフォームがアップした後、改めて見に来てもらうことで、コストをかけたことが正しかったのかどうかなど、“答え合わせ”をそれぞれでしてもらいます

当然ながら正解なんてないですが、自分で考えてみることが大事だと思っています

 

 

見学会を開く側にもメリット大

 

こう書くと、なんとも上から目線な恩着せがましい感じに聞こえると思いますが（あえてそう書いていますww）、実は見学会を開く側にも大きなメリットがあります

それは、客観的にどう感じるかがわかったり、新たなアイデアをいただけたりするからです

特に不動産投資経験の豊かな人に見てもらうと、「なるほど、その手があるか!!」といった気づきをもらえることも多々あります

その場で見て終えるのではなく、終わった後にランチしたり、飲みに行ったりして、「あーでもない、こーでもない」と論議することは、ブレーンストーミングにもなりますし、なにより同好の士と盛り上がるのは楽しいものです

 

実際、今回の物件見学では、「私ならばこの部分はもうひと手間かけて塗装する」といった声や、「ここは省いてもいいのでは」といった指摘を受けました＜すぐさま取り入れます

当然ながら、終わってから酒を飲みながらワイのワイのと話していました
これは楽しい以外のなにものでもありませんでした

 

 

ルールとマナーには気を付けて

 

良いことばかりのような見学会ですが、ルールをしっかり決め、それを守ってくれる方限定にしなければ、面倒なことになりかねません

現地を見せるということは、その物件の登記を取得して所有者の名前も住所もわかるということです

参加者自身がそんなことをしなかったとしても、「●●さんの見学会、すごく勉強になりました～」などとして物件の外観写真やだいたいの場所などをSNSで公開してしまえば、同じことが起こりかねません

特に一棟物件であれば、継続的に入居者募集をやっているため、内装の写真だけであってもだいたいの場所が記されていれば、物件特定はそれほど難しくないものです

私自身、SNSに詳しく書いてしまった人がいて、消すようにお願いした経験が過去にありました・・・
このため、私が見学会を開く際は、原則顔見知りで信頼できる人しかお招きしていません

広く公開すれば喜ばれると思いますが、上記のようなリスクがあるため、範囲を絞らざるを得ないのが現状です

SNSは便利で有益ですが、中には情報の扱いに無頓着で、物件の場所や所有者の住所、本名、職業といったことを流してしまう人が残念ながらいらっしゃいます
そういう方とは信頼関係が築けないのでお付き合いしないようにしていますが、なかなか難しいものだなといつも思っています（ちょいちょい嫌な思いもしています｡｡｡ﾎﾞｿｯ）

 

見学会を開催される場合には、このあたりにも気を付けてもらえればと思います

 

 

お誘い待ってま～す♪

 

で、私としては勉強のため、できるだけ色々な物件を見たいと思っていますので、見学会を開かれる際はぜひお誘いください＞顔見知りの皆様♪

 

本日も駄文、長文におつきあいいただき、ありがとうございました