～このコラムは、セカンドステージに入った８年生大家の新たなチャレンジを記した「実践」コラムです～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

＜確定申告書の受付印は、、＞

＜今年限りだそうです、、＞

 

火災保険、値上がりしましたね～汗

 

水道管の水漏れや屋根の吹き飛びなど、このところ老化が隠しきれないワタクシの築古戸建ですが、５年の長期契約をしていた火災保険の満期案内が届きました。

 

タイトルに書いちゃいましたが、あまりの保険料アップにビビりましたｗ

そのまま流すわけにはいかないと、契約内容を見直して更改しましたのでコラムにて共有させていただきます。

 

 

１．戸建１号の原状

火災保険が満期になるということは、購入から５年になるということです。

表面利回り２９．５％で購入した借地権付きの築古戸建ですが、丁度１月にて原資抜きが終わりました。

先日の水漏れの費用も考量するとちょうど５年で原資抜き、つまり実質利回りで２０％ということになります。

融資は公庫で１０年で引きましたので、残債は１３０万円ほど残っています。

この残債額は覚えておいてください。

 

２．契約内容と前契約同条件

契約内容はこちらをご覧ください。

 

メモ書きがリアルですね、、

ざっくり言うとフルカバーです(笑)

現在の契約の保険料は年払で２７,８００円、それが”同等”プランで５６,３００円ですから２倍以上になりますΣ(￣□￣|||)

同党プランといっても免責金額は引き上げられていますので、補償範囲は狭くなっています。

 

大きな要因としては「築古」であること。

数年前より火災保険は築年数によって保険料が変わっており、新築から築１５年くらいまでは割引、それ以上は割増のイメージです。

この戸建ては築９０年を超えていることも大きいかもしれません。

この築年数だと、保険会社によっては新規での加入ができないかもしれません。

 

免責金額が上がった上に、年間保険料がおおよそ家賃１か月分にまで跳ね上がりましたので、さすがにこのまま更改するのは、ワタクシ的には受け入れられませんでした。

 

３．代理店に再見積もり依頼

まず、この満期案内を見て頭に浮かんだのは、以下の選択肢でした。

①県民共済
②ＪＡ共済
③他の保険会社
④無保険とする

この機会にいろいろなところから見積もりを取ることも考えましたが、タマの帰宅で時間も限られます。

費用対効果を考えると得策ではないと判断し、すぐに代理店である管理会社に電話をしました。

横須賀市内では大手のこの管理会社での更改手続きは初めてのことでしたが、結果としては非常に満足のいく対応をしていただきました。

私は購入金額と残債を告げたうえでミニマムの保険料、すなわち最低限の補償にすべく以下の３点をリクエストしました。

①約定割合を下限までさげる
②破損補償を外す
③特約は建物管理賠償を除きすべて外す

これでも高いようなら、地震保険も外すことも考えていました。

 

電話に出た女性はいったん節電し、３分ほどで折り返しの電話をいただきました。

約定割合はこれまでの５０％から下限の３０％まで下げてくれた上、評価額もわずかですが１１００万円から１０００万円まで下げた結果、保険金額は５００万円から３００万円まで引き下げられ、その保険料は

変更前：５６,３００円
変更後：３７,４９０円（△１８,８１０円）

当初の同等プランよりだいぶ安くなりました。

約定割合の説明は割愛しますので、わからない方はググってください
m(__)m

 

ついでにいったん外した破汚損の補償を付けた場合の保険料を聞くと

破損等付：３８,２６０円（△１８,０４０円）

現在の契約からは１万円ほど上がりますが、まあ、許容範囲でしょう。

 

４．判断のポイント

私の判断のポイントは、以下の点です。

①残債をカバーすること
上述のとおり、この物件の残債は１３０万円です。
サイアク、火事で全焼しても保険金額が３００万円ありますから十分にカバーできます。

②全損時の取り壊し費用をカバーすること
もうひとつ、仮に全焼や全損の状態になった後には取り壊して更地にする必要があります。この取り壊し費用は最大で保険金額と同額まで支払われますので、十分にカバーできます。

③小損害は自己負担
破汚損の補償や特約で補償していた建物付属電気機械の特約については、設備そのものも古いことから何かがあっても老朽化として保険を使えない可能性が高く、一定の損害はこれまでのキャッシュフローでカバーができますので思い切って補償から外しました。

 

本来の保険は「万が一」に備えるものです。

その基本に立ち返り、また残債も少なく一定のキャッシュフローもあることから、思い切って契約内容を絞りました。

 

代理店である管理会社には保険料の見積りまでをお願いし、手続きはネットで自分で行いました。

 

ネットでの手続き、煩わしくなくて良いですね。

一方で、アドバイス等も受けられないので、ある程度の知識がないと失敗する可能性もありそうですね。

 

５．まとめ

先日、原状回復で相見積もりを取ったコラムを書きました。

今回も火災保険を先方から提案された内容ではなく、自分自身で内容を決めました。

要は、補償と保険料のバランスを取ったということです。

 

火災保険料のみならず、原状回復や大規模修繕など、コストは今後も上がり続けるでしょう。

一方で家賃を上げることやそのスピードは、コストの上昇スピードよりも遅くなりがちです。

だとすると、一つ一つの費用を流すことなく検証し、自分でできる努力でコストを削減してくことが、これからの不動産賃貸業には欠かせなくなすはずです。

 

たかが１万円、されど１万円。

こうしてコスト削減を重ねることで、少しでも早期に福利の効果を得たいと思います。

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。

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