～このコラムは4年生大家がさらなる拡大を目指す実践大家コラムです～

（都内のマリオカートも戻ってきました🏎）

 

こんにちは！バットマンです🦇

テリー隊長とリーマンまさゆきさんのコラムを見て、独自の不動産戦略をコラムにしてみます。

※詳しくは、2024.3.5テリー隊長のFIRE大家道０７１：持たざる者の不動産投資①、2024.3.6リーマンまさゆきさんの「総投資＜CF＋売価」が、不動産投資の基本、を読んで欲しい！

そしてついでに「いいね」もよろしくお願いしますm(_ _)m！

 

不動産投資の大前提は「総投資＜CF＋売価」であるという点は、なんら異論はなく、その通りです。

 

ただ、お二人の投資法は「持たざるものの不動産投資」とはいえ、そこそこ資金がないと築浅でも築古でも諸経費分も難しいのでは？と、お二人の投資法をどちらも再現できないワタクシは思うわけです。

持たざると言っても、そこそこのサラリーマンがそこそこの資金を保有している前提で、成り立つ投資となっている。仮に1億円のフルローン投資だとすれば、諸経費だけで700万円程度は発生します。さらに頭金を１割とすれば、なんだかんだで2,000万円近い初期費用が必要なはず。

※そもそも種銭なしに不動産投資なんてするな！という、当たり前の前提は一旦置いておく

 

不動産投資なので、CFが重要である点は理解しているものの

「総投資額＜売価」という整理も、不動産投資と考えて良いのではないでしょうか。あえて、私はCFが一切入ってこない不動産投資を推奨します。

ワタクシはマイホーム購入は３回目。１回目も２回目も、「総投資額＜売価」で売却しています。

今の住まい（今回は都心の戸建てですが）も3回目であるものの感覚的には、すでに2,000-3,000万円位の含み益があると思われます。

購入価格は7,500万円強ですが、市場価格ならば1億程度でしょう。毎月20万円を積み立てている状況（残債の減少）で、住宅ローン減税まで戻ってくる。

現在、都心物件の購入者は「含み益の増加」と「ハイスピードで残債が減少する」という、実質的にタダで居住出来て、お金をもらっているような状態です。

さらに売却時には、3,000万円まで非課税（3,000万円特別控除）というウルトラCもついてくる始末。

そんな状況であれば、郊外でしか買えない収益物件よりも都心のマイホームを購入した方が経済合理性が高いような気がします。

 

余談ですが、日本の人口は2023年時点で1億2,200万人だったそうです。2040年には1億1,280万人になるそうです。あと10年ちょっとで1,000万人以上が消滅する予想です💦

均等に人口が減るわけではなく、まだらに人口が減るわけなので、郊外の賃貸需要が厳しくなっていくことは容易に予想が付きます。

一方、都心に関しては円安効果による海外からの投資や株高により完全に別世界へ突入しています。

20年後の定年退職を視野に入れた不動産投資ならば都心物件の購入もありでしょう。

 

ちなみに2004年頃に販売された勝どきのthe Tokyo towersは、80m2で4,000万円位だったと記憶してます。3,000万円台もあったかな

先ほど、チラッと中古物件を見たら、軽く１億円を超えてました。

普通に3倍超の値上がりです( ´Д`)y━･~~

もちろん、20年前の良い時代の物件と比較してもどうなのか？という話はあります。

ただ、現実的に日経平均株価は最高値を更新しています。年末には5万円説もあります。いづれは実態経済を反映すれば6万円なんて話も聞きます。仮に円が200円になったらどうでしょうか。

今後、日本人の中でも格差はエグいほど広がる予感がします。そのココロは持てる人の資産はさらに増えるのかな？なんて想像しています。

 

将来の資産価値を買うと判断し、完済前に売却する前提であれば1億円で50年ローンを組むことも経済合理性として「有り」かなと思ってます。

マイホームならばローン保証料も内枠にして金利に上乗せしたり、売主物件を購入することで仲介手数料を無くせば300万円程度の諸経費で購入することが可能です。持たざるサラリーマンが1億円程度を投資するならばお勧めは、都心のマイホーム区分投資ではないでしょうか。

皆さんの周りでも都心のマイホームを保有する方がいるかもしれません。数年前に購入した方は4、5千万円の含み益なんて普通です。

もちろん、CFが一切ないマイホームは支払い懸念があります。

だからこそ私の自宅は都心。収益物件は土地値・利回り重視の築古を狙っているわけです。

私の優先順位は都心のマイホームが一番で収益物件は二の次です。私のコラムが、築古戸建て投資の話ばかりですが実は都心派なのです。

 

※なお、当たり前ですが投資は自己責任でございます。

 

では、また！