北国の大家です。

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＜アップダウンのTシャツ＞

北海道出身の芸人アップダウンを招いたイベントを企画しました。（写真では見にくいですが）アップダウンさんのTシャツです。日本の戦争・原発などをテーマとした社会派の舞台でした。

タオルも買って振り回して応援しました(笑)。懇親会では隣の席でしたが、物静かなまじめな方でした。懇親会ではボケません(笑)

 

皆さん不動産購入時に融資が出たときに考える事は何ですか？

「ウェーイ！融資が付いたぜ」と浮足立っていませんか？

私は浮足立っていたのかもしれません。

何故なら、繰り上げ返済の約定を読んでいなかったのですから。

銀行マン・信金マンも「まーこれはアレですから・・」と言った感じで軽く流します。

しかし彼が悪いのではありません。

（ストイックでもなく、フツーに）社長の私が悪いのです。

今回、３本のローンを借り換えます。

借り換えるという事は、繰り上げ返済するという事です。

１．恐怖その１（違約金）

赤裸々なデータをご紹介します。

A信金　残債１７百万円：残期間１１年間

　　　　違約金１７４千円

　　　　残債の１％！！

B信金　残債２２百万円：残期間８年間

　　　　違約金： 残債×０．７×固定残期間÷３６５

　　　　違約金４７７千円

　　　（固定特約中の解約：５年固定、残固定３年）

　　　　残債の２％強！！

B信金　残債１１７百万円：残期間３２年間

　　　　違約金： 残債×０．７×固定残期間÷３６５

　　　　違約金２，４５２千円

　　　（固定特約中の解約：５年固定、残固定３年）

　　　　残債の２％強！！

違約金合計・・　３１０万円！！

心の声・・ここから）

３１０万円って言ったら、国産車がキャッシュで買える金額じゃねーか(笑)

カネを返したくない人のペナルティなら解るが、カネを返す人のペナルティってどういうこと(笑)？

サ〇金でも、返済日までの元利金を返せばニコニコするんじゃねーか？

心の声・・ここまで）

と言っても金消契約書に繰り上げ返済時の違約金はしっかりと計算式が記載されています(;^_^A）。

返済先ではなく、借換先の銀行でも（割と親しい人なのに(;^_^A）

「社長が知らないのはおかしい」

と言われてしまいました（大汗）

がびーん(笑)

不動産投資家も銀行に行くと社長と言われます。

ちなみに、残債の２％強なので利息制限法にも全く抵触しません。

２．恐怖その２（金利）

続いて恐ろしい事があります。

違約金３１０万円を支払っても、

たったの金利が０．１５％下がるとトータルの返済額は減る！！

金利って怖いよねー

３．まとめ

不動産の融資が通った時に、金消契約書の小さな字を全部読む人も少ないかなと思います。

私は今回２庫の金消契約書をすべて読みました。

読んでみると全く難しいことも特殊な用語もありません(;^_^A）。

強いて言えば、期限の利益喪失くらいです。

期限の利益喪失＝一括返済ってだけです。

昔流行った事例で言うと、二重売買契約書・粉飾決算が見つかり、悪質だと判断されると、期限の利益喪失＝一括返済コースの方も数名いました。

物件を売却して支払う感じになります。

私の知る人は皆さん売却金で一括返済できましたが、新築ワンルームマンションなどを購入した際（高掴みした人）の一括返済では、売却しても残債に満たない場合もあるでしょうから、そうなると地獄ですよね。

やはり自己資金を１割・２割入れておくと、随分と安心感が違うようです。こういう時に、フルローンは怖い。

念のため・・

自己資金を捻出するための、二重売買契約書・粉飾決算は絶対にダメですよ！

話を戻して、

特に出口を取る前提の不動産投資では、必ず繰り上げ返済の条件を確認しましょう！

皆様におかれましては、私の屍（事例）を乗り越えて、借換・売却時に計画外の出費が無いように！と願っています！！

 

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―