～このコラムは、セカンドステージに入った８年生大家の新たなチャレンジを記した「実践」コラムです～

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

＜初めての最前列（嬉！）＞

＜私は通路側派ですｗ＞

皆さん、物件を売却したことありますか？

私はありません！！

今がセカンドステージだとする私の今年の計画の一つが物件の売却です。

初めてのことなのでわからないことだらけですが、まずは査定に出してみることにしました。

物件査定と言えば楽待の「一括無料査定」でしょ！

とはならず、、、（笑）

実際に売却することも想定しているためレジェンドコラムニストさん達に相談したところ「とりあえず大手じゃない？」とのアドバイスをいただきました。

理由は良いお客さんを抱えているから、とのこと。

早速アパ３号、４号でお世話になった大手２社の担当者さんに査定をお願いしました。

残念ながら査定書を晒すことは禁止されているようなので、できる範囲で共有させていただきます。

１．提出した資料

まずはそれぞれの担当者に連絡をし、物件の売却を検討していることと、売却時に仲介をお願いしない可能性があること、他社にも査定を出していること、結果によっては売却しない可能性があることなどもお断りしたうえで、査定書の作成をお願いしました。

約１年半前に購入したアパート３号の担当者は残念ながら異動となっていました、、、

が、なんと赴任先が自宅最寄りの店舗！

さらには所長さんに昇格されていました！！

全く関係ないはずですが、何故かうれしいですね。

追っかけて連絡をすると、快く引き受けてくれました。

金融機関もそうですが、大家歴が長くなるにつれて気軽に相談できる担当者が増えてきました。

有難いことです！

追って担当者から必要書類を求めるこんなメールが届きました。

「査定のご依頼ありがとうございます。

他社様の件やご売却しない可能性がある旨等も承知いたしました。

査定につきましては、特段の縛りもなく、無償にてご対応可能でございますのでお気兼ねなくご活用いただければと思います。

つきましては、ご用意いただける範囲内で下記資料を頂戴できますと幸いです。

・対象不動産所在地の情報
・各住戸の賃貸借契約書 もしくは レントロール
　※ご共有が難しいようであれば、各住戸の賃料等の情報
・各住戸の間取り図、各階平面図
・測量図
・管理委託契約書
　※管理委託料、解約に関する規定だけでも確認をできますと幸いです。

また、もしご協力いただけるようであればランニングコストに関する情報もいただけるとより詳細な査定書の作成が可能でございます。

(例：ランニングコスト)
・修繕費
・維持管理費
　(管理委託料除く、定期清掃費・共用部電気費・消火設備検査費・修繕費用等)
・損害保険料
・固定資産税額

引き続き、どうぞよろしくお願いいたします。」

こういう時のために、この手の書類はすべてＰＤＦ化しておくべきですね。

所要日数は両社とも４～５日、きちんと謄本も上げて確認をするそうです。

２．Ａ社の査定

最初に届いたのはアパ４号でお世話になったＡ社からです。

査定書の構成は以下のとおり。

１．評価額（積算・収益還元）
２．物件サマリー（建物・土地）
３．マーケット、ロケーション、総合の各コメント
４．評価額の算出根拠

表紙を含めて７ページの査定書。

コメントは定型文をベースに加工をしているのでしょうか、残念ながら他の物件コメントが残ったまま送られてきたのはご愛敬ですｗ

評価額については以下のとおりでした。

積算価格　　：購入金額－４６０万円
収益還元価格：購入金額＋　１０万円（Aggressive Case）
　　　　　　　購入金額－３００万円（Middle Case）
　　　　　　　購入金額－５８０万円（Conservative Case）

この会社のイメージどおりシャレオツな表現ですねｗ

ちなみに残債は購入金額－７００万円です。

保有期間６年半のキャッシュフローはありますが、なかなか厳しいですね。

このとおりの金額では手数料と税金を払ったら、、、

６年半所有して買った金額で売れれば御の字かもしれませんが、私の想定（目論見？）よりも低い評価額でした。

３．Ｂ社の場合

数日遅れてＢ社の査定書が届きました。

依頼をしたのも数日遅れたので所要日数的には同じくらいです。

こちらは昇格された所長ではなく、部下であろう担当者からのメールでした。

査定書の構成は以下のとおりです。

１．挨拶分、会社紹介
２．物件概要
３．成約事例リスト（土地・建物など）
４．売り出し事例リスト（土地・建物など）
５．査定物件所在地および周辺事例
６．評価額
７．周辺の取引状況・市場動向
８．周辺の購入希望顧客情報と成約物件分布
９．購入ターゲット層分析
１０．販売活動の流れ
１１．諸費用の概要

、、、などなど、成約者３大特典なども記載されており全３２ページ！

この会社のイメージ通り、商売っ気を感じますｗ

実需や収益物件、売主や買主すべての査定を同じフォーマットで作成されているので実需用のデータなどは直接的には不要ですが、マーケットを知る上では参考になりました。

で、

気になる査定額は以下のとおりでした。

積算価格　　：購入金額＋２００万円
収益還元価格：購入金額＋１００万円

積算価格のＡ社とは６００万円以上違いますΣ(･ω･ﾉ)ﾉ！

これらを踏まえたうえで売り出し価格のご提案として、以下の金額がコメントと共に記載されていました。

◇査定価格
　　購入価格＋１００万円
◇成約予想価格帯
　　購入価格 ±０～購入価格２００万円
◇売出適正価格
　　購入価格＋７００万円、、Σ(￣□￣|||)

収益物件らしく、表面利回り換算での提案額でした。

両社の査定額には９００万円の開きがあり、売出適正価格を最低評価額とは１４００万円の開きがありました。

これも歪みなのでしょうか？？

不動産って、面白いですねｗ

４．まとめ

本当に売却をするかもしれないので、流石に数値をさらすことができません！（涙）

購入金額や表面利回りなどがあればわかりやすかったと思いますが、ご容赦くださいm(__)m

ゼロ金利政策が解除され、物件価格も下がり始めたこのタイミングでの売却はマーケット動向から見たら良いタイミングではないのかもしれません。

あと１～２年早ければとも思いますが、こればかりはしょうがありません。

私の中ではアパート４号の取得があって初めて売却のステージに進めたのです。

以前のコラムでも書きましたが、セカンドステージでは家賃収入１５００万～２０００万のレンジを維持しながら物件の入れ替えと財務内容の強化を図っていくつもりです。

今後も不動産価格は上下動を繰り返すと思いますがコントロールができる話ではないので、その時々の状況の中で自身の計画を整斉と進めていきたいと思います。

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。