こんにちは
サーファー母さんです
これで忘れっぽいのは落ち着くのだろうか・・・
お試し中です^ – ^
さて、
前回コラムからの引き続き
今日は
オーバーローンは怖い！
として私の経験談を書きます
私はオーバーローンで
1000万以上の損失を出しています
最近はオーバーローンを引くことは少ないと思いますが
フルローンでも近い事が言えると思いますので
ローン検討の方は参考までに。
私がオーバーローンは怖い！
デメリットと思った理由は
・ いつまでも残債が減らない
・ 売却のタイミングによってはリスクにつながる
ということを身をもって経験したからです
順に説明していきます
【デメリットその１】
・いつまでも残債が減らない
例えば、
物件価格2000万に対し、
2300万のオーバーローンで
金利２％ 固定
返済期間２０年
とした時、
何年で物件価格に到達するかというと
３年ちょっとかかります
何が言いたいかというと
ローン返済３年経過して初めて物件の返済が始まる、
ということです
オーバーで借りていると
当たり前ですが本来の物件の額の返済がなかなか始まりません。
【デメリットその２】
・ 売却のタイミングによってはリスクにつながる
その時々で事情は変わっていきます
早期に売らないといけない、
となった場合
いろんな状況から
今、売った方がいい、と投資判断をした時、
上記の例でいくと
３年満たないで売却する、
そもそもの評価が低い物件で評価以上のローンを組んだ場合は
持ち出しの可能性が高くなります
そもそも高値掴み・・・ということもあるかもしれません
なので注意が必要ですね
とはいえ、
３年経過すれば買値よりローンは減っていくことになります
なので、
３年経過して買値以上で売却ができれば
それまでの家賃収入を加えたトータルでほぼ損は出ず、
自分の所持金を持ち出すことなくその投資は終了することができる、という計算になります。
よって、
このような場合は
長期で物件を所有してこそ
不動産投資の良さが出てくると思っています
これが他の投資ではできない
不動産投資ならではのレバレッジ
魅力的な面であることは間違いないと思います
しかし、サー母は・・・数年前に
7000万の融資を組んだ物件を6000万で売却しています 泣
買値には届かずで損切りしています
なんだかんだ1000万以上の損失です 爆
（一瞬にして子供たちの学費用貯金が飛びました 涙）
例に出した2000万程度の物件でしたら
損が出たとしてもそこまでの損切りにはなりづらい
だから始めは小ぶりな物件から始めるといい、
と言われるのだと思います
しかし
ローンが5000万超えてくると
良くも悪くもインパクトは大きくなります
売れず、買い叩かれると・・・
精神的にも追い込まれていき
本当にキツイです！！
損切りの売却経験された方は・・・
きっとわかると思う
あのなんともいえないしんどさ
【まとめ】
今回
物件価格2000万に対し、
2300万のオーバーローンで
金利２％ 固定
返済期間２０年
この例で話を進めてきて、３年経てば・・・など
やたら３年が出てきました
全ての物件でこれが当てはまるわけではなく
実際には物件の利回りがどのくらいか、
金利が高い場合も低い場合もあるでしょう
ローン状況でどこが分岐点であるか、
物件ごとに調べておくのもいいと思います
返済表があればわかると思いますが
ない場合は
「ローン返済（月払い）高精度計算サイト」
こちらのサイトで借入残高の表が出せますよ
ローンを使える不動産投資ですが
諸刃の剣でもあります
物件の特性を理解してローンは上手に組みたいですね
なお、
多額の損失を出していたサー母ですが
その後着々と収入を増やし続け
５年目で黒字化へ到達です^ – ^
これも安定した不動産収入のおかげでもあります
というわけで
不動産投資は継続こそ力なり
と思うのでした
今日も読んでくださり
ありがとうございました
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