楽待実践大家コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。

大変ご無沙汰しておりまして、申し訳ありません。昨年の10月に物件価格の高騰で買えないという嘆きのコラムを書いてから、かなり空いてしまいました。不動産投資に対するモチベーションが下がったわけではなく、その後も物件検索を継続し、買付も何件か出していたものの、売り止めになったり、買い負けたりしていました。

本日のコラムは、2年前くらいに同じタイトルのコラムを書いているのですが、読者の皆様に私の不動産投資の状況を共有させていただき、現在とこれからについて書きたいと思います。

昨年の実績

まず、不動産収入は約 930 万円でした。礼金・敷金・更新料などを除いた家賃収入のみから計算した入居率は、約 97% でした。どちらも2年前よりも良い数字になりました。なお、所有物件は、区分2室、戸建2戸、アパート2棟の全18室です。

残債は約5600万円です。残債利回りを計算すると、約16%となります。2年前に残債利回りの基準として、出来れば 15% くらい欲しいと書きましたので、この基準は超えました。20% あればさらに安心ですね。

ちなみに本業については、2年前と比べると、120万円くらいアップしました。でも、まだ不動産収入には追い付きません涙

2年前との違い

2年前のコラムに「保有物件が変わらないとして減価償却と返済比率を気にしています。まず、減価償却ですが、耐用年数切れの木造を 4 年で償却する選択をしてしまった（公庫の融資期間 10 年にした物件もあります）ので償却が終わり、今後は減価償却費が 200 万くらい少なくなりそうです。償却切れが怖いので、これまで修繕費をなるべく資本的支出にして対策してきたのと、青色申告の控除があるので、大きな影響がないことを見込んでいますが、公庫の返済の元金分が増えて金利負担も減るため、税金対策は必要かもしれません。」と書きました。

保有物件は変わっていません泣。減価償却費を比較すると、2年前が約440万で昨年が約270万です。経費が減ると、課税対象になる所得が増えます。青色申告控除後の所得を比べると、2年前と比べて30万ほど増えました。ちなみに納税額は約7万でした。修繕費で少しだけ調整しましたが、基本的に納税する方針です。

現在とこれから

2年前に書いたことは、以下の 3 点でした。

① 手間がかかっても利回りが高い物件を狙っていく。（融資は公庫）

② 残耐用年数が 20 年程度の区分を購入する。（融資は信金）

③ 現金購入できる物件を狙う。（戸建だけでなく団地も検討）

基本的に方針は変わっていませんが、2年前と変わった点があるとしたら、ポータルサイト以外のルートで物件情報をいただく機会が出てきたことです。そして、ついに

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本日、決済してきました。5年振りに物件を購入しました！

② の条件に当てはまる物件です。楽待のコラムニストでもあった（ある？）方に紹介していただきました。LINEグループで真っ先に手を挙げてローンブレイクしたら恥だと内心不安でしたが、信金からはじめてのプロパーローンで購入させていただきました！

詳細はまた別のコラムで紹介させていただきます！

これからですが、

① 法人設立

② 借り換え

③ 公庫融資での物件購入

を目指します。