◆築古ボロボロ物件を購入

　２年ほど前、物件を購入しました。地方の築40年の中規模RCです。　

　利回りは20％以上ありましたが、空室が多くまだリフォームもされておらず、それはそれは酷い状態でした。

　部屋の間取りは50平米の3DK。バブル期に大量に建てられた公団のような物件です。写真を見ていただくと分かりますが、なかなかの状態です。。。汗

　私の不動産投資スタイルは地方高利回り投資ですから、こんなような自ずと築年数の古いボロボロの物件が多くなります。

　空室も多くて、各部屋リフォームが必要です。

（この部屋はまだマシな方かもしれません。もっとすごい状態の物件を買っている変態チックにすごい人が（失礼）、世の中にはいっぱいいますよね！？笑）

　ですから、この物件も購入当初から各部屋のリフォームは大きな課題でした。「いくらかけてどこまで直すか・・・」

◆リフォーム完成！

　私の場合、高い利回りの物件を安く購入した上で、最初から各部屋を思いっきりリフォームすることを戦略としています。

　1度大きくリフォームすれば、入居が決まりやすくなるだけでなく、その後10年ぐらいは退去があっても原状回復程度で済みます。費用もさほどかかりません。

　そのため、今回も思いっきりリフォームしました！

　キッチン、トイレ、お風呂、エアコンはすべて新品に交換し、和室は洋室に変えて段差を無くしフルフラットにしました。おおよそ1ヶ月程度です。

　以前「平凡サラリーマンの不動産投資戦略＜エリア戦略編＞」でもお話しした通り、事前にエリアマーケティングを行い入居需要があることはわかっています。

　ですから、地方で築年40年を超えたマンションとはいえ、リフォームすれば大抵はすぐに決まることは確信しています。（決まらない時もありますが笑）

　すると、繁忙期だったということもあり、まだリフォーム途中にも関わらず（先行して入居募集していた）、管理会社から「入居が決まりました」という電話を頂いたんです！

◆リフォームする上での重要ポイント

　とはいえ、肝心なのは、「リフォームにいくらかかったか？」ですよね！？

　お金をかければいくらでも新築のようにリフォームできますが、リフォームに何百万円も際限なく費用をかけていては、高利回りで購入した意味がなくなっちゃいますから。

　たとえば、利回り20％、5000万円で物件を買えたとしても、リフォームや修繕で5000万円かけていたら、利回りは半分の10％になっちゃいます。

　それだったら、もっと築年数の浅い物件や、入居需要のある都心で購入した方が安定して手間もかからないかもしれません。

　ですから、「いかに安くリフォームするか」が、私のような投資スタイルの場合は重要なポイントになってくるんです。

◆リフォーム予算の考え方

　リフォームについては投資家さんの考え方によって大きく違うと思いますが、みなさんはどのようにリフォーム予算を組んでいますか？

　私がリフォーム予算を組む場合は、ざっくり2年〜3年分の家賃をリフォーム予算としています。（物件によって異なる）

　今回はファミリー向けの物件で1部屋の家賃が5万円〜5.5万円ということで、おおよそ3年分の家賃「150万円〜180万円」を予算としました。

　つまり、リフォーム前の築古ボロボロの状態から、リフォーム後の写真のような状態に持っていくために、150万円〜180万円でリフォームしないといけないということです。

　しかも、私はDIYはほとんどできない（しない）ので、すべてリフォーム業者さんにお願いする形となります。この予算でフルリフォームは結構厳しいですよね。。。

　では、どうやってリフォーム費用を安くしているかというと・・・

（つづく）

◆編集後記

　高級賃貸物件やデザイナー物件でよくあるリフォームで、「ガラス張りのバスルーム」というのがあるじゃないですか！？

　あれ、一度でいいからやってみたいなと思ってるんですけど、妻や関係各位から猛反発されまして、まだ試したことがないんです。。。

　やったことある方いますか？笑