北国の大家です。

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＜タオルウォーマー＞

ホテルや旅館などで見かけるタオルウォーマー、北海道の製造メーカーを訪問しました。

皆様のアパートに如何でしょうか？

 

自宅併設RCの建替えプロジェクトも最後の検討段階です。

今回は検討経緯の中間報告です。

＜アジェンダ＞

１．プランＢ（隣地購入）

２．ボリュームプラン

３．駐車場

４．駐輪場

５．消防設備

６．内階段

７．ロードヒーティング

８．建築費など

９．表面利回り

１０．まとめ

所有地２００坪のプランA、２００坪＋１３０坪の隣地購入（合計３３０坪）がプランBとして、二本立てで検討してきました。

プランAは隣地の外部駐車場を利用することで、ファミリータイプを増やして容積率を使い切るプランができました。

１．プランＢ（隣地購入）

プランBは隣地を取得するので、外部駐車場が利用できません。

プランBだと敷地が３３０坪と巨大（ファミレスも誘致できる）になりますが、北側に道路が無い事と、ファミリータイプ物件にしたいとの思いから、今回は容積率１６０％がファイナルプランになりました。

家賃にして容積を使い行ったときに比べて４０万円（月額）以上のダウンです。

立地がこんな感じでファミリータイプ向けなので、容積率の追及はやめて、本プランを最終プランにする事としました。

・偏差値の高い小学校が徒歩１分

・北海道で一番人気のSC徒歩１分

　（来客用の駐車場としてSCの駐車場の利用が見込める）

・徒歩圏内に複数の商業施設あり

・クリニックが多数あり

・大型病院あり

・JR（６分）・地下鉄（１０分）のダブルアクセス

 

ファミリータイプを重視したのは、こんな理由です。

・札幌にはファミリータイプの賃貸住宅が（戸建て価格の高騰などで）不足

・ファミリータイプの定着率が高い

・高家賃帯の物件で属性アップに期待する（オーナーズ住居も作るため、セキュリティー費用の側面あり）

 

最後の悪あがきで、１Ｆ道路側にテナントを１戸でも入れると１０万円（月額）の家賃アップまでは期待できます。

駐車場は１台分として、他のお客様は、物件最寄りの広大な青空駐車場（ＳＣの駐車場）を利用して貰う。

としても、容積未消化分の家賃が３０万円（月額）残りますが。

という状況ですが、融資の目途も付いたし、私たち夫婦はこれで行くことにしました！

２．ボリュームプラン

ボリュームプランです。

全３２戸（ファミリー２４戸、シングル８戸）です。

ファミリータイプ率は、戸数７５％、面積（賃料）８４％です。

ギリギリまでファミリータイプを追求しました。

■ファミリータイプ（３人以上）

３ＬＤＫ　１３戸（８０㎡、７５㎡、６０㎡）

２ＬＤＫ　７戸（５５㎡）

■ファミリータイプ（２人：カップル）

１ＬＤＫ　４戸（４０㎡）

■シングルタイプ（単身向け）

１ＤＫ　　８戸（３５㎡）

３．駐車場

赤い部分カーポートのように鉄骨の屋根を掛けます。

※別物件のイメージ図

５百万円では設置できない程度の見積もりでした。

青枠の１台だけは青空駐車場です。

無色の駐車場はピロティといって、躯体（RC）の屋根が付きます。

赤、青、無職ごとに駐車場の料金は変える予定です。

４．駐輪場

考ええたのは、駐輪場の不足と、放置自転車の撤去です。

放置自転車の撤去は、管理会社に頼むとそれなりに費用が掛かります。

屋内であることと、無料だと放置自転車が増える事から、駐輪場は有償にしようと考えています。

５．消防設備

2000㎡超のため屋内に消防設備が必要になります。

画像の緑枠の部分です。

消火栓とポンプ用に一定の貯水が必要になります。

５百万円では設置できない程度の見積もりでした。

６．内階段

2,000㎡超のためバルコニーを設置しても、避難階段が必要になるようで内階段を２カ所設置しました。

そもそも今回のボリュームプランの図には、バルコニーは描かれていませんが（汗）。

７．ロードヒーティング

赤枠の（屋根が掛かった駐車場）横の通路は、ロードヒーティングで雪を溶かします。

屋外設置用のボイラーイメージのイメージはこんな感じです。

※別物件のイメージ図

赤丸が都市ガスのボイラーです。

ジツは・・、２年前に灯油ボイラー２機を購入したばかりです。

灯油ボイラーを移設すればイニシャルコストは移設費だけです。

都市ガスのボイラーの方がランニングコストは抑えられるのと、灯油のホームタンクが不要です。

最終的な決定はしていませんが、都市ガスのボイラーの新規調達が良いかなと思い始めています。

８．建築費など

今までコラムで書いた見積額は、杭とガス配管・設備（給湯器、ヒーター）・外構が外出しでした。

これらの数字を確定させると、今回の壁式RCの建築費は企画料込みで、７０万円（税込）／坪となりました。

一般的な価格よりは、１０％程度安いはずです。

ラーメン構造のRCだと、１２０万円（税込）超です。

この価格は来年３月着工までの価格です。

来年４月からの着工分に関しては、省エネ基準のクリアが必須要件になります。

１割は値上がりすると考えた方がよさそうです。

９．表面利回り

プランB（３３０坪：隣地取得）の表面利回り　８．４％

プランA（所有地２００坪）　９．５％

低い利回りを選ぶのは、投資家失格ですね・・。

１０．まとめ

規模にして、３年前に購入した築浅RCの４～５倍、資産額もやっと２桁になる予定です。

首都圏の方には伝わらないと思いますが、熱烈にファミリータイプを希望した結果、低い利回りを選択することにしました。

地元の方からは、あの立地ならもっとファミリー率を上げられないの？って声もあります（汗）。

次回はプランのパースが出来たら掲載しようと思います。

パースの作成にはカネが掛かるので、融資の審査が終わったとになると思います。

今は２行で審査中です。

うち１行からは、クレジットライン以外は問題ないと回答を頂きました。

クレジットラインの話が出るのは、信金です（汗）。

３億円のクレジットラインの２倍の申請なので、理事長、専務理事の承認が必要らしく、審査部だけでは決まらないって事らしいです。

理事長、専務理事とは昨日もお会いしたのですが、懇親会だったので、仕事の話をブッコむのはやめました。

その他、融資には幾つかの課題が残っています・・。

多くの課題をクリアして、ここまで漕ぎ着けました。

全く楽ではありませんでした（涙）

融資の本審査を無事にパスすることを祈ってください！

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―