北国の大家です。

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今年も固定資産税・都市計画税(以下、固都税)の納付書が届きました。

東京の投資家は来月の話ですが、心の準備をしておきましょう!

私のコラムに固都税が多いのは、自宅併設物件がRCだからです。

固都税の恐怖について、涙を流しながらお届けします!

最後は前向きな考察もあります。

1-固都税とは

固定資産税・都市計画税は土地、家屋に分かれます。

※固都税では、建物を「家屋」と表記します

※今回は償却資産については触れません

ちなみに札幌市は税収の半分を固都税が担っています(他の自治体も似た感じです)。

市税事務所の方とも何度も話しましたが、まあまあ納得いかない課税体系の一つです(笑)。

2-家屋(建物)

納税額が高額になるRCでは、新築時に固定資産→償却資産にした方がトータルの納税額を抑えられます。

例えば、エアコン・館名プレート・外構・宅配BOXなどを、建物→償却資産とすることで、新築時の評価額で償却を完了することができます。

これが家屋(RC)になると一生評価額が下がらない事になります(涙)

私たちの自宅併設RCは新築~築3年まで固都税が半額の減免措置がありました。

4年目に通常料金の納付書が届きました。

納付額は年間90万円でした。

・・それから27年間経ち・・

今年届いた納付額は89万円です(笑)

27年間で1万円しか下がっとらん(涙)

正確に言うと、建物は若干でも下がった時期もありました。

土地は(ありがたいことに)上昇中です。

建物の評価額の算出はざっくり言うとこんな感じです。

㎡数x再建築価格x経年補正

赤字の再建築価格が超クセものなんです!

いいですか、皆さん!

昭和初期に建てられた建物でさえ、令和6年の単価で建て直したら建築費は幾らになる!?

って、計算式なのです(涙)

評価額は、最終的に新築時の20%で下げ止まります。

それまでの期間は、木造15年~35年間、RC60年間です。

RCはインフレがなく再建築価格が全く同じ期間が60年間続くと、60年後の評価額が新築時の20%まで下がるって事です。

細かい話を除くと・・

RCの固都税(家屋)は一生下がらないという事です(涙)!

今日は涙もろい・・

自宅併設RCの直近6年間の建物の評価額を見てみます。

令和6年 58百万円(評価替えの年)

令和5年 58百万円

令和4年 58百万円

令和3年 58百万円(評価替えの年)

令和2年 58百万円

令和元年 58百万円

6年間(2度の評価替えを乗り越えて)全く変わっていません(涙)

今日は涙もろい・・

但し、感謝すべきポイントもあります。

評価替えをした結果、前回以上の評価額となった場合は、評価額アップは行われず、評価額は据え置かれます。

そういう意味では、資材・人件費の高騰などで再建築価格がアップすることにより、家屋(建物)の評価額が前回を上回ってきたのに、据え置いてくれたと感謝することもできます。

今年もそうですが、評価替えの年に建物評価額が変わらない(据え置かれる)と、市税事務所に多くの問い合わせの電話が掛かってくるようです。

市税事務所の方も大変なのです。

新築時の固都税(家屋)は、都市によって基準が違います。

大都市の方がより高額になります。

3-土地

家屋(建物)と違い土地はバンバン上がります。

自宅併設RCの直近6年間の土地評価額の上昇率を見てみます。

平成30年 (この年を基準とする)

令和3年  22.3%アップ

令和6年  21.6%アップ

直近2階の評価替えでは、土地の評価額が毎回22%前後アップしています。

これは時価の上昇を追随しているので、建物と違い素直に喜びましょう。

固都税の評価額で見ても、年平均6.8%(3年間で22%程度)上昇しているという事です。

上がり過ぎじゃね?という疑念もぬぐえないので、相続税路線価の上昇率も見てみます。

H30 前年比 7.0%アップ

R1  前年比 7.9%アップ

R2  前年比 4.9%アップ

R3  前年比 3.5%アップ

R4  前年比 7.9%アップ

R5  前年比 14.6%アップ

H30~R5の上昇率は年平均7.6%程度、評価額は5年間で約1.5倍に上昇したということです。

固都税、相続税路線価の上昇率は似た感じでした。

4-納税額

納税額は、H30に比べてR6がプラス1万円です。

固都税の納付額の上昇は・・・最小限で抑えられています。

5-まとめ

今回は築27年RCの固都税の詳細でした。

固都税に関してはRCの場合、評価額は下がらないと思った方が良い。

築20年で新築から2割下がっていたら、喜ぶレベルです!

経年減点補正率では10年で2割、20年で3割下がるはずですが、課税年度の再建築価格が適用されることで、経年減点補正率通りには下がりません。

失われた30年と言われるデフレ下でこれですから、インフレ基調になると新築時の評価額が、ずーっと続くかもしれません(涙)。

涙で目がかすんでキーボードが打てません。

それでもRCを建てるのは、容積率消化(大規模化)とローンが長く組みやすいためです。

札幌の信金・地銀では、新築RCのローン期間は最長35年間です。

木造も加点要素があれば、新築35年間、築古15年間で組める信金が出始めました。

ローンの期間だけでRCを選択するのはどうかな?という感じです。

RCを選ぶ理由としては、容積率の消化、防音性能の高さ(騒音問題が少ない)、出口の取りやすさ(買主に長期のローンが付くので売りやすい)などがありそうです。

そうそう・・、800㎡近い(私たちの自宅併設)RCの火災保険は、(M造なので)地震保険・施設賠償保険を付けなければ、1棟1年間2.8万円です(笑)

RCの火災保険は異常に安いという事も、考慮する必要がありそうです。

 

今回のコラムは如何だったでしょうか?

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―