こんにちはハピくまです。

 

 

GWも終わってしまいましたね。。

私はこのGWは近場の山に登山に行った以外は自宅でゆっくり不動産のことを考える日々でした。

皆様はGWを不動産投資のために有効活用できましたでしょうか？

 

 

さて今回のコラムですが、かなり主語がデカく、攻撃的なタイトルでとても不愉快ですね。

 

でも許してください。

 

これは私の言葉ではないのです。

 

 

アパート売りませんか？系のチラシ

今回のタイトルは

自宅に届いた、不動産会社からのチラシの謳い文句です。

 

皆さんも経験があるかもしれませんが、登記簿から所有者を割り出して不動産の売却を促してくるうっとおしいやつです。

 

 

私の場合、何故か所有する3棟のアパートのうち、1棟のアパートだけ頻繁にこのようなチラシが来ます。

エリアの需要が高いことの証拠なんでしょうかね、うっとおしいとはいったものの、場所選定が正しかったかなと少し安心させてくれる面もあります。

 

 

素直に『売却しませんか？高く売れる可能性がありますよ！』と持ちかけてくるだけのチラシが大半の中、

先日届いたチラシは不安を煽って売却を勧めてくる少し不愉快な内容でした。。笑

 

 

築古で悪かったね！！

今回のチラシは謳い文句からも明確な通り、築古物件を持っていると損をするから売れるうちに売った方がいいよ！という論調。

 

ご丁寧に私の物件名まで添えて、築古築古言ってくるとは…

そりゃ1987年築で築古（むしろボロボロ）なのは認めるけど…！！笑

 

 

このチラシでは不動産を株式に例えて

“配当金（家賃）が毎月入ってきていても、株価（物件価値）が下がって行ったら最終的には損になります。

今なら買ってくれる人がいるのでまだ間に合います！

今が売り時です！是非お手伝いさせてください！”　

と言っています。

 

 

物件価格が下がる理由としてこの会社は3つ挙げています。

 

理由①：人口減

お決まりのやつですね。

私は出口を見据えて、人口が増えている or 大きく減らないエリアを選定しています。

 

保有予定の期間も購入時に想定し、いつまでに売却する予定だから問題ないだろうと考えて購入しています。

 

なので問題にしません。

 

とりあえず手当たり次第に人口減を理由に不動産投資を辞めるように促すのであれば、

人口減少が深刻な日本では不動産業界は先細り必須なので、あなたも日本での不動産仲介なんて辞めて世界に飛び立ちましょう！

と返事をしてあげたいですね。

 

 

理由②：競争力低下

“入居者が退去した際、築古の場合は部屋のバリューアップが必須です。

手元資金から大きな支出になりますし、回収まで時間がかかるので、築古の場合は現実的にやらない判断になるのが一般的です。

新築もまだまだ建てられています。なおさら競争力を失っていくのは必然的です。”

 

 

こういう強い言葉で言い切ってくる会社ってやっぱり胡散臭いですね。

上はほぼチラシの原文と相違無い内容です。

 

 

バリューアップが必須

もちろんバリューアップは必要な場面もありますが、必須では無いですし、戦う術はいくらでもあります。

 

やらない判断になるのが一般的　

ここはちょっと笑ってしまいました。

費用対効果を考えてやるのが一般的だと思います。

 

新築による競争力の低下は必然的

新築と競合するような物件を買っていないので大丈夫です。

家賃帯が全然違いますからね。

 

 

理由③：競合の売却物件多数による価格の下落

“築30-40年の物件は売却に出ている物件が最も多く、競合が多いので売値がどんどん下がって行きます。”

売却中のアパート件数

こんなグラフと文言が記載されています。

※グラフはイメージ

 

 

全く意味不明です。

このグラフが仮に正しいにしても、投資家は各築年数帯の物件数を比較して購入するのではなく、その物件自体に十分な収益性があるか、価値があるか等を見て判断するわけです。

 

中古車市場のような

『この年式帯の車は球数が多いから、プレミアが付かない。だから値が下がるだろう。』

みたいな思考回路にはならないです。

 

本当にこれが正しいなら、上のグラフの築40-50年の物件は競合が少ないので売値は下がらない。（売らなくていい）ということになっちゃいます。

 

 

まとめ

どの理由も納得感の薄いもので、非常に印象の悪い会社だと思いました。

こんな会社の口車に乗せられて売らなくていい物件を売ってしまうことがないように、大家さんには気を付けて欲しいなと思います。

恐らく、突然相続されて不動産についてよくわかっていないオーナーをターゲットにしている感じですので、ここで真面目に取り上げたところで意味があるとは思えませんが、面白かったのでネタにしてみました…笑

 

それでは読んでくださり、ありがとうございました！

 

 

p.s. 

チラシのよくある質問にあった一節。

Q. 売却する物件を買った人は損しないの？　

A. 節税目的で家賃収入を目的にしない人が買うので問題ないです。

 

投資家としてレベルアップすればこういう境地もあるのか！？

私にはイメージがわきませんが…