こんにちはハピくまです！

 

GWが始まりましたね。

皆さんはいかがお過ごしでしょうか。

 

私は昨日は妻とカフェにモーニングに行き、夜は侍マックを食べるという幸せな一日を過ごすことができました。

 

（もちろん、花より団子ではなく、団子より花　です…！）

 

 

そしてコラムニストとしてデビューして1ヶ月が経とうとしています。

改めまして日々のコメント、いいねありがとうございます！

 

妻からの目も厳しいのでどこまで時間を削ってコラムを書いて行けるか不安なところではありますが、マイペースに続けていきたいと思います。

 

 

さて今回ですが、ただのワクワクの共有です。

 

今月4月に2号アパートのADを支払いましたので、ついに来月5月から満室キャッシュフロー（CF）を拝むことができます。

 

 

満室時ですが、

家賃収入は70万円、

管理費、水道光熱費等を引いて64万円、

返済を引いてＣＦは34万円です。

（お金の話は大好きなのでリアルな数字も隠さないスタイルです）

 

 

去年の7月にほぼ全空物件を決済してから、既存の物件でも退去が頻発したため、結局10か月間も満室家賃・満室CFから遠ざかっていました。。

 

道のりは長かったです…。。嬉しい！！

 

 

でも部屋数が増えてきたら仕方がないことではありますよね。

 

現在の所有戸数は15戸。

まだまだ少ないですが、ちょっと計算してみるだけでも空室期間が長くなってきているのは仕方がないのかなと思ってきます。

 

 

私の場合、よく購入前のシミュレーションでも見込みの稼働率を90%で計算したりしますが、

計算上は常に1室は空室で、もう1室空いていてもおかしくないわけですからね。（1.5室空室）

 

これでシミュレーションしても回る計算で購入しているので気にし過ぎはよくないのかもしれません。

 

 

ただ実際は稼働率はAD等の経費分を考慮して算出するべきとも思うので、上の感覚でいると危機意識が薄くなってしまうかもしれませんが、、笑

 

※私はこんな計算式で稼働状況をモニタリングしたりしてます↓

年間稼働率（％）=

（実賃料合計-AD等の手数料合計）/ 満室時最大賃料

結構参考になります。

 

 

今後ですが、4棟目取得に向けて

会社員の給料からも確実に毎月25万円は不動産資金に積み立てていきます。

満室が続けば1年あれば700-800万円を貯めれる計算です。

 

 

ただそう上手くいかないのが不動産投資です・・

何もないことを祈ります。。