◆あらすじ

　不動産投資の成功事例は数あれど、世の中には同じぐらい失敗事例も溢れています。

 

　私たちが不動産投資を成功に導こうと考えた時、「成功パターンを真似る」ということと、　「失敗パターンを選択しない」という２つのアプローチがあります。

 

　しかし、成功体験は進んで誰かに話したくなりますが、失敗体験（特に投資）については誰にも話したくないもの。失敗事例はなかなか知る機会がなかったりしますよね。

 

　そこで、これまで私が直接聞いたり相談を受けた失敗事例を、赤裸々にご紹介していこうと思います。（多少のフィクション含む）

 

　前回は、私が購入させて頂いた物件の前オーナーの失敗事例についてお伝えさせていただきました。今回は２つ目の失敗事例についてですが、こちらも衝撃的な事例でした・・・

 

◆新築アパートが利回り10%

　「先日、1棟目の新築アパートを法人で購入できまして、2棟目の物件を購入しようと思ってるんです！」

 

　数年前、とある男性投資家の方から今後の方針について相談を受けていました。どんな考えで物件を買っているかを聞きたいと思った私は、1棟目に購入した物件についていろいろと質問していきました。

 

　すると、仕事仲間からの紹介されて、神奈川県某所に表面利回り10％の新築アパート（全10戸）を、法人名義で手出し一切無しのオーバーローンを引いて購入したというのです。

 

　横浜や川崎ではありませんが、そうはいっても神奈川です。当時でも新築アパートが利回り10％で買えるチャンスはそうありません。

 

　「へぇ〜、すごいですね！」

 

　純粋にすごいと思う一方で、一抹の不安がよぎったんです。ちょっとした違和感です。

 

　そこで、2棟目の物件購入の相談だったのですが、最初に購入した1棟目の物件について詳しく聞いていったのです。。。

 

 

◆驚愕の事実

　すると、驚愕の事実が判明しました。

 

　「新築から6ヶ月、まだ1部屋も入居が決まっていない」というのです。「えっ！？そんなバカな！？」と思いました。

 

　それにも関わらず、あまり焦った感じが無いのです。それどころか1棟目の購入は大成功で、2棟目もこの勢いで買っていきたいと。

 

　なぜ焦っていないのか聞いたところ、いわゆるサブリース付き物件で家賃保証されているから大丈夫。空室でも家賃収入は入ってきているし、銀行への返済を引いても毎月10万円ちょっとの手残りがあると言うのです。

 

　このコラムをお読みの方はお気づきだと思いますが、これ、典型的なヤバいパターンですよね。。。

 

◆なにがマズイのか？

　なにがヤバいかというと、

 

１．もし突然サブリース（家賃保証）を一方的に解除されたら、毎月40万円の返済だけが残る最悪の事態に陥る。

 

２．サブリース契約書の解除条項には、「双方いつでも解除可能」といった文言がある。

 

３．相場家賃では１部屋１万円程度下げる必要がある。しかも、下記の理由から満室になる可能性は低く、空室にずっと悩み続ける可能性がある。

 

４．駅徒歩３０分以上にも関わらず駐車場が１台も無い。

 

５．隣地には瓜二つの新築アパートが建っている。

 

　「あっ、この業者、どこかのタイミングで逃げるな」と感じました。

 

　この物件を販売した業者は、物件を売った時点で勝ち確定です。あとはタイミングを見てドロンするだけ。かぼちゃの馬車の販売スキームとまるで同じですよね。

 

　ヤバいと思った私は、酷だとは思いましたが事実を告げました。そして、今できる限りの策を授けました。

 

◆まとめ

　思い出すだけで背筋も凍る失敗事例ですが、いかがでしょうか？この失敗事例からどんなことが学べるでしょうか？

 

　まず、「仲間からの紹介」からすべての端を発しています。職場の同僚、上司、友人、最も信頼できそうな身近な人からの紹介ほど、油断しやちゃいますよね。

 

　新築ワンルームを購入してしたケースでも、信頼できる身近な人からの紹介ではめ込まれてしまっている人が大勢います。善意で言ってくれている場合もあるため非常にやっかいです。

 

　また、この方は１年以上ずっと物件を探していて、やっとの思いで見つけた物件だったため、すでに「買いたい病」にかかっていました。

 

　そんなタイミングで紹介された、手出し一切無しで購入できる神奈川県内の利回り10%の新築１棟アパート。もう冷静な判断ができなかったんだと思います。

 

　（ただ、この男性投資家は、現在では脱サラして業者成りしているから人生は分からないものですね。）

 

　ということで、どんなに信頼できる仲間からの紹介であっても、一見どんなに良さそうな物件だったとしても、冷静に判断できるブレない「購入軸」を持っておきたいですね！

 

（「失敗パターン３」に続く）

 

◆編集後記

　大学の頃、友人がよくパチンコやスロットに行っては、「今日は◯万円勝った！」と自慢気に話していました。

 

　当時は「あいつは、いつも勝っててすごいな！」と思っていました。

 

　「攻略法がある」みたいなことを言っていたので本当だと信じていました。羨ましいとも。

 

　ただ、今考えると、同じかそれ以上に負けていたのかもしれないなとコラムを書きながら思った次第です！笑