おはようございます！ハピくまです。

 

今回のコラムは2024年5月3日に投稿した、『4棟目購入の資金調達が厳しい…　無担保融資は限界に』というコラムの続きになります。

 

まだ読まれていない方はぜひそちらも併せてお読み頂けましたら幸いです。

 

 

あらすじだけ書きますと、

とあるポータルサイトで一都三県内で利回り20%、空室率70%、という面白そうな物件を見つけた私は、お付き合いのある信金さんにセゾンファンデックス保証融資の仮審査を打診しておりました。

 

半ば再生案件である本物件を購入し、軌道に乗せるには、自己資金枯渇が大きな問題でした。

 

もし融資金額が物件価格の75%以上出れば買えるかもしれないとの目安を考え、セゾンファンデックスに神頼みをしていたわけですが、

 

先週の木曜日に信金の担当者さんから電話がありました。

 

 

その結果は… 

 

 

3200万円の買値に対して…

 

 

なんと2800万円の評価が出たとのことです！！！

 

 

物件価格の87.5%です！

 

 

私はこれまでセゾンファンデックス保証融資でここまでの評価が出たことがなかったので驚いてしまいました。

 

サプライズ！！

 

 

もちろん嬉しいですが、セゾンファンデックスの評価基準がいまいちよく分かりません。。

 

この物件は建物価格に対して固定資産税評価が土地40%、建物30%といったところ。

場所はもちろん都会ではありません。

よくセゾンファンデックスは物件評価の7,8割しか出してくれないなんていいますが、、、

 

 

それでなぜ９割近い評価になったのか。

 

もしかしたら利回りが高いので収益性も少しは勘案されているのかもしれません。（指値も結構してますしね）

 

もしくはセゾンファンデックスの好きなエリアがあるのかも…？

 

以前も周辺エリアの物件を審査した際は物件価格の76%と比較的伸びたことがありました。

この物件も固定資産税評価ではそこまで伸びていない物件でした。

（どの辺のエリアなのかはまた購入が確定したらコラムで触れようかなと思います。）

 

 

まぁ結局良くわかりません…笑

もし詳しい方がいたら教えてください。

 

 

とりあえずこれであれば初期費用は600万円ほどであり、なんとか購入はできそうです。

 

私の現在の資産状況は現金600万円、株式400万円ですので本当にギリギリですが…笑　

 

 

リフォーム費用に関しては公庫に打診をする予定ですが、融資金額が伸びたおかげで最悪は株式を現金化して回すことができます。

（それでも攻めすぎですかね…？笑　リフォームは多分数百万単位でかかってくると予想しています。　ちなみに私は物件購入の際はいつもこんな感じでスッカラカンになります笑）

 

 

これなら買えるぞ…！

 

と胸を躍らせて信金の担当者さんに

『来週末までに回答します！』

と言って電話を切りました。(今週末は現地確認の予定が入っています。)

 

 

買付は融資確定順(仮審査レベルでOK)とのことでしたので、急いで仲介さんに電話。

 

仲介さんは反響が大きい物件なのでハピくまさんより高い指値が入るかもしれないと言っていました。

 

もし入ったら連絡はくれることになっており、この時まで連絡はなかったので、大丈夫だろうと思いながらも緊張しながら状況を確認しました。

 

 

「あの融資いけそうなのですが、買付はどんな感じですか…？？」

 

 

…

 

 

「今のところハピくまさんが一番高い金額なのでハピくまさんと話を進められたらと思っています！」

 

 

おおーー！

 

 

とりあえずそこも不安に思っていましたが、なんとかドラフト一位指名を確保しました。

 

 

よってあとは今週末の現地確認が鍵です。

ここで自分の想像を遥かに超えるボロボロ瑕疵山積み物件でなければその場で改めて購入の意思を伝え、融資本審査、契約と進めていきたいと思います。

 

 

喜ぶのはまだ早いです。

 

 

なぜなら既に何人か内見しているそうですが、誰も私より高い金額で指値をしていません。

 

つまりはかなり手がかかる物件なのではないか…？？

 

 

今週末が楽しみで怖いハピくまでした。。

 

（本来は現地確認してから仮審査する方がいいと思うのですが、今回は遠方のため、このような順序になってしまいました。もしこれで融資取り下げとなると、金融機関には悪い印象が残ってしまうかもしれないので、あまりいい順序ではないかもしれません。）

 

 

本日も読んで頂きありがとうございました！