おはようございます。

しげお＠です！

 

今月は新築アパートのコラムを書かせていただきました。「しげお新築アパート買うの？」というコメントを頂きました。

残念ながら・・新築アパートを買いません（えません）💦まだまだ道は長いです😭💦

 

今日は、「含み益が出やすい中古物件の特徴と元付業者について」です。

私が最も得意とする分野です。

 

ざっくり書くと、物件を買った翌日に売り出して得をする物件のこと。このような物件を買うと、「嫌になったら売れる、いつ売っても黒字」という心の安定に繋がります。

 

・含み益が出やすい中古物件の特徴

様々な条件がありますが再現性のある特徴を書きます。

①売主の不動産知識が多くない。

②売主が高齢である。（または相続で継いだばかり）

③ワンオーナー

④買取業者が購入しない物件価格と条件

 

①売主の不動産知識が多くない

売主が不動産に詳しいと、土地の単価や利回り、駆け引き、売るための仕込みをされます。不動産知識が無いと「仲介会社に丸投げ」です。

仲介会社の仕事は、「物件を仲介すること」で、売主に最大限の売却益を提供することではありません。当然、両手仲介を狙います。

ということは、売値をお得に設定し、買主がスグ見つかる条件にするでしょう。

 

②売主が高齢である。（または相続で継いだばかり）

人間年齢には勝てません。

こう言ってはアレですが、年齢が高くなると物事が面倒になると言いますか・・・元気なウチに物件を整理しようと、相場の上限を狙うより、安心できるように物件を処分します。

 

継ぐ子供らに「不動産いらない」といわれたて現金化したり、不動産だと相続で分けにくいから現金にしたり・・・（現金にすると相続評価が上がりますが、それでも分けられるようにと現金化する人は多い気がする）

 

私が購入するアパートは、売主の売却理由が「子供に不動産はいらないと言われて～」が多いです。

 

相続で継いだ子供らは、今まで不動産運用を親がやっていて、全く何も分からなくて・・「不安だから売る！」「それなら現金の方がいい」ということもあります。

築年数の浅いキレイな物件を継いだなら、継ぐ側は物件保有をするでしょう。中途半端な、築３０年を超えてメンテにお金がかかるような物件は、いくら相続で貰ったとはいえ、保有することがストレスになる人がいます。賃貸業は、性格で合う・合わないがあります。これも歪みのヒトツです。

 

③ワンオーナー

私はコレが好きです。ワンオーナーの物件。

長らく保有しているため抵当権は無し。自分が建てた物件だから愛着があり、メンテナンスをマメに行っている。

最初から土地を持っていれば、土地代を考慮せずに建物利回りでアパートを建築し、ハウスメーカーの提案を飲み、贅沢な建物仕様になっています。（→億トレ大家さんがコラムにしていました）

 

④買取業者が購入しない物件価格と条件

含み益の出る物件（＝スグ売っても利益が出る）の競合は買取再販業者です。彼らはこの再販で利益を出すプロで、相場と乖離した価格の売り物件を探します。

彼らを相手にしても、ローン条項無し、契約不適合責任免責、仲介会社への専任返し等、一般大家は勝てません。

 

ということで、買取業者が購入しない物件価格と条件を狙います。一般大家でもお得条件で物件獲得が出来、買った翌日に売っても利益が作り出せます。（宅建業法を守ろう）

 

買取り再販業者が購入しない物件とは何か？

再販業者が物件を売るとき「契約不適合責任免責」で逃げることは出来ません。建物メンテナンスに問題がありそうな物件は避けます。

プロジェクトローンで転売をするならば手離れが悪そうな物件を避けます。転売商品にするのに時間がかかる物件も避けます。（好立地や価格帯による）

 

再販業者が狙う利益率について、イメージとしては、物件価格５，０００万円なら利益率８～１２％位です。これより低い利益率の場合は、借入れをする銀行の目（評価）があり積極的に動きません。※価格帯が上がれば、この％が下がっても買取をします。バランスですね。

 

再販をするリスク、手離れの良さ、利益率、銀行の評価等から見て、価格１，０００万円～３，０００万円の物件はどうでしょうか。利益率１０％で２００万円、３００万円とリスクを背負う割に売上は少なく、積極的にやりたくないでしょう。そもそも価格帯が低いからやりたくないという再販業者もあります。

 

・含み益のある物件は皆が欲しい

ですよね？😊私は大好き。

こんな物件を扱う元付会社はお金をくれる神様のような存在です（大げさですが事実）。※こういった含み益物件は「仲介会社から購入」することは難しく、「元付会社から直接の購入」になるでしょう。（元付仲介の両手手数料の関係）

 

さて、この含み益モリモリ物件は、どのような不動産会社に集まってくるのか・・・？　元付さえ分かれば、その営業マンと事前に仲良くなることで獲得できる確率が上がります!!

 

・どんな元付会社に情報が集まるのか

 

 

２，０００字を超えましたので、続きはまた✋寸止めです。

気になる方はいいね、ちょっとしたコメントがあると嬉しいなぁ．．．皆がお金持ちになれるようなコラムを心掛けます！