～このコラムは、セカンドステージに入った８年生大家の新たなチャレンジを記した「実践」コラムです～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

＜このデザイン、カッコいい、、＞

＜日本人にはないセンスですよね＞

 

前回に引き続き、「買わないな」シリーズですｗ

あ、正確には「今の私なら買わないな」シリーズでした（汗）

 

念のため最初にお伝えしてきますが、あくまでも「私が」買わないだけであって、投資手法としての優劣を述べるつもりはありません。

前回のコラムでも書いた通り、投資手法は物件種類、エリア、築年数などの組み合わせが無限にあり十人十色。

その中で、私の今のポジションでの新築に対する価値観みたいな話です。

それでは本題に入ります。

 

１．新築の特徴

まずはメリデメを簡単に整理してみましょう。

＜メリット＞
・良い融資条件が出やすい
・出口の選択肢が多い
・客付けしやすい
・設備などの修繕費用がかからない
・土地から新築の場合、間取りなど差別化できる
・楽しそうｗ

＜デメリット＞
・価格が高い（利回りが低い）
・土地から新築の場合、建設会社の倒産リスクがある
・作るのも埋めるのも時間がかかる

 

メリデメの多くは、築古との比較における評価になるかと思いますので、上記の逆が築古のメリデメになりそうです。

デメリットには信用棄損が大きいことも上げられますね。

 

２．育った環境

少し離れて、私が不動産投資を学んだ環境について検証してみます。

私が不動産投資を勉強し始めたのは２０１５年くらいからです。

当時は不動産投資家の書籍やブログを中心に勉強しましたが、そのほとんどが中古のアパート、区分ワンルームマンションやボロ物件の再生案件についてでした。

今ではレジェンドと言われているような方が書いた本のほとんどを読みましたが、それは更に１０年くらい遡った時代の成功談。

その中に、新築に関する情報はほとんどなかったと記憶しています。

楽待実践大家コラムにおいても、今でこそテリー隊長や北国の大家さんなど新築派？の投資家の生の声を聴くことができますが、私がコラムを読み始めた頃より現在まで築古派のコラムが圧倒的です。

このような環境でしたから、当然ながらそれが私のルートだと思っていました。

最近は新築を専門とする方も増えてきて、様々な情報を比較的簡単に入手できますが、選択肢が多い分だけより難しい時代なのかもしれませんね。

 

３．信用棄損と時間軸

コメンテーターのmelmさん曰く「不動産投資は時間をカネに換える技術」とのこと。

全くもって、その通りだと思います。

新築は長く低金利で融資が引けてキャッシュフローを得やすいことが特徴の一つとして挙げられますが、短期間で利益確定をして福利を得るような手法には向きません。

私は不動産投資を初めてから、一定のスピード感をもって拡大することを意識していました。

６０歳という期限を設定していましたからね。

そのためには融資を引き続ける必要があり、信用棄損を押さえて進む必要があります。

新築は積算価格との乖離が大きく、信用棄損は避けられません。

結果的に、ここでも私は中古の道を進むことになりました。

私にも融資を引き続けるだけのバックボーンがあれば、新築を買い進めることで規模の拡大を果たせたかもしれません。

 

４．選択肢の数

次に選択肢の数です。

６０歳までに一定のキャッシュフローを得るために、一定の規模が必要でした。

その為に、毎年１棟（もしくは１戸、１室）以上の物件購入を目標にしてきました。

その時の基準は物件種別によらず「相場より安いこと」

また、現金がないことや小心者の性格もあって、ロットの大きい物件を買う勇気がありませんでした。

具体的には５０００万円以下の小規模な物件を数多く買いたい。

リスク分散にもなることから、今でもそう考えています。

新築は、そもそも市場に出てくる物件数が限られており、土地から新築をするには長い時間が掛かります。

つまり、、築古を選ぶことが必然でした。

 

５．ステージによる違い

私は自分自身を第二ステージに居ると認識しています。

持たざる者が成功に向かうためには高利回りから入り、そこで得たキャッシュフローをもって資産を形成していく。

それは不動産投資の一つの王道でしょう。

最低限の規模を得た今の私なら、新築についても少しは検討することができますが、これまでの私にとっては高い高いハードルでした。

築古や借地権を買った後なので融資が厳しいことを差し置けば、「憧れの新築」にチャレンジする資格に指先くらいは掛かってきたのかもしれません。

ステージによっても最適解は違います。

 

、、、そろそろ２０００字となりますが、跨がず続けます。

 

 

５．土地と装置

不動産とは土地であり、上物は装置。

先輩大家さんからよく聞く言葉です。

地主の婿養子大家さんも、良くそう書いていましたね。。。
（ご健在ですよｗ）

 

建物の減価が進んだ築古は価格の大部分が土地に対するものであるのに対して、新築の場合は価格の一定割合が装置たる建物の価格です。

土地値の高いところであれば装置の比率は低くなり、逆に土地値の安いところでは装置の比率が高くなり、付随して利回りも高くなる。。。

地方高利回りの新築は長く融資が引ける分だけキャッシュが残りますが、完済後に残る土地にほとんど価値がない、、なんてことも起こりえます。

地方での新築ＲＣ投資などは、そのリスクを孕んでいる訳です。

キャッシュフローを求める私ですが、長期間にわたり安定的に利を得るには土地を手に入れることだとも思っています。

私の育った環境や先輩方にも、強く影響は受けていると思いますけどね。

 

６．まとめ

「時間軸と資産背景」

新築を語るには重要なキーワードだと思います。

環境と言い換えても、良いかもしれません。

いろんな意味で時間があったり掛けられる方や一定の資産がある方にとっては、新築はある意味で固い投資だと思います。

私にはそのどちらもなかったので築古を選んだ、、、いや、選ぶしかなかったのだと思います。

多くの新人投資家がそうであるように。

ビジョンも大事ですが、環境と性格によって最適解は異なりますね。

 

環境と言えば、、、

サッカー元日本代表の本田圭佑さんは、近大の卒業式のスピーチで

「限界を作らずに欲望を開放しろ」

「環境にこだわれ」

と言ったそうです。

、、、最近Ｘで流れてきましたｗ

気になったのでYouTubeでフルで拝聴しました。

 

正確には

「目標を達成するための環境にこだわれ」

と言っていました。

「多くの人は違う環境で頑張っている」

とも。

彼はそれを語るには十分な経歴を持っており、非常に説得力がありました。

 

私も不動産投資において、自分自身の置かれている状況をしっかりと認識、把握して目標達成ができる環境を作ります。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。