どうも!

 

億トレ大家です!

 

~ 前回のあらすじ ~

 

競売で物件を入札したものの、建築図面が出て来ないために、融資が絶望的で大ピンチ。

 

更に、競売物件特有のタイムラグにより、満室状態から、全空状態に変わっていたことが判明するのだった。

 

全空状態については気になるところではあったのですが、

 

ボクが、最優先にしなければならないことは決済について考えることでした。

 

現金で購入 → 即売却

 

というコースは、可能な限り避けたいところです。

 

ただでさえ、2位の入札額から1000万円も高値で購入している物件です。

 

大赤字は回避できません!

 

損失を少しでも抑えるには、有利な条件の融資を引き出して、運用益でトータル収支をプラスに持っていくしか方法はありません。

 

というわけで、ボクが最初にしたのは、このアパートを建築したハウスメーカーに問い合わせることでした。

 

ハウスメーカーは裁判所で入手した資料によって特定することができていました。

 

ボク「初めまして。ボクは投資家の億トレ大家と申します。御社が建てた〇〇市のアパートが競売に売りに出ていることはご存知でしょうか?」

 

業者「いえ。存じていません」

 

ボク「実は、この物件、ボクが落札の権利を得ています。こちらの物件の建築図面を取り寄せたいのですが、可能でしょうか?」

 

業者「ワタシには判断はつかないので、担当者から折り返し電話をかけても良いでしょうか?」

 

~~~~~ それから数時間後 ~~~~~

 

業者「申し訳ありませんが、正式に所有権を移転したことを確認してからでないと建築図面の送付は難しいです」

 

ボク「建築図面は御社に保管されているという認識で良いのでしょうか?」

 

業者「個別の回答は難しいですが、この築年数であれば、残っていないということはまずないと思います」

 

つまり、一度、決済をして、所有権を移してしまえば、目的の建築図面を手に入れることができるのです。

 

ボクは、この情報を伝えて、ダメ元で銀行に交渉してみることにしました。

 

たしかに今は建築図面は存在しない!!

 

だが、正式に購入ができたら、建築図面は確実に手に入るはずだ!

 

だから、まず、ボクが裁判所経由で決済をして、建築図面をゲットしてから改めて融資をお願いする作戦です!!!

 

まずは、自己資金で、決済をしたのち、後から、銀行に融資をしてもらう――。

 

所謂、バックファイナンスという伝説の必殺技です!!!

 

で、交渉の結果、

 

無事に融資の承認が下りました!

 

物件価格8000万のうち、7200万の融資で、金利は1.3パーセントです。

 

1棟目よりも、金利が少し上がってしまったのが気になるところですが、まずまず、及第点とも言える融資条件でした。

 

というわけで、今回は必殺! バックファイナンスが決まり、致命傷は回避できたのですが、正直、再現性のある手法とは思っていません。

 

上手く行った理由を上げると下記のような感じです。

 

・当時の銀行の支店長が超ヤリ手で、かつ、ボクのことを謎に気に入ってくれていた

・一棟目のアパートを満室にした手腕が認められた

・決算前で銀行が融資先を欲しているタイミングだった

 

今、同じ状況に陥って、この技が決まるのか? と言われると、正直、微妙なところです。

 

とはいえ、成功実績のある手法ですので、読者の皆様が同じ状況に陥った時は、この手法の存在を思い出してみてください。

 

その気になれば、自己資金で物件を購入できるキャッシュリッチな投資家にしか使えない必殺技です。

 

こういうケースもあるので、不動産競売は、自己資金と経験が豊富な人しか触れてはいけませんよ!!

 

次回予告。

 

地獄はまだまだ続きます!

 

決済したのにカギを渡してもらえない!!!?

 

悪魔のような不動産屋に虐められている件です!!

 

 

@otakutoshika

 

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